In het verleden hebben we al vaker dit soort berichten geplaatst, waarin we je laten zien wat de belangrijkste wensen zijn van mensen die op zoek zijn naar een woning in Valencia. Vandaag hebben we besloten om de cijfers eens onder de loep te nemen. Eén van de dingen die we mensen vragen, is om het formulier in te vullen. Je kunt het formulier invullen via de link. In deze formulieren zitten twee onderdelen die super belangrijk zijn: je „Must Haves“ en „Would Likes“ voor je woning. We gaan hier niet in op het verschil tussen die twee, want dat hebben we al in eerdere blogs gedaan, maar we dachten dat het wel interessant zou zijn om te kijken waar mensen het meest naar vragen als ze op zoek zijn naar een woning in Valencia, en dat vervolgens te vergelijken met de realiteit. Vinden mensen wel wat ze zoeken? Laten we eens kijken.

Buitenruimte

Het meest gevraagde kenmerk in alle aanvragen die we krijgen, is buitenruimte. Meer dan de helft van al onze aanvragen noemde een balkon of terras als ‘Must Have’ of als sterke voorkeur bij de ‘Would Likes’, waardoor dit met afstand op nummer één staat. Buitenruimte in bredere zin, zoals een tuin, een eigen patio, een gemeenschappelijk terras of zelfs een dakterras, staat ook hoog op het verlanglijstje, vooral bij gezinnen en kopers in de buitenwijken. Een zwembad komt in ongeveer één op de vijf aanvragen voor, wat verrassend laag is, want voor kopers van villa’s is dat vaak een absolute must: villa’s hebben meestal een zwembad, waarschijnlijk in 80% van de gevallen. De implicatie is natuurlijk dat een goede buitenruimte een woning sneller van de shortlist naar ‘Dé woning’ die je wilt hebben wordt geordend in je lijstje, en dit kenmerk zwaarder weegt dan veel van de andere kenmerken.

De moeilijkheid, vooral in de stad, is het vinden van die buitenruimte, want zoals we al ontelbare keren eerder hebben gezegd: buitenruimte in de stad kost extra en is eerlijk gezegd zeldzaam. En dan komt de grote vraag: heb je het echt nodig? Als je het wilt, dan wil je het en voilà, we zullen het op de een of andere manier voor je vinden, maar… er is altijd een maar… is het echt nodig? Dat is een heel discussiepunt met elke individuele klant, hoe sterk de wens ook is, want het leven is anders in Spanje en Valencia.

Je spreekt af met vrienden in cafés en bars of gaat eropuit om dingen te doen. Je nodigt vrienden meestal niet bij je thuis uit voor een kopje koffie of een biertje, omdat koffie en bier in cafés of bars goedkoop zijn en dat café of die bar misschien airco heeft waar je niet voor betaalt, of een heerlijk schaduwrijk plekje, in tegenstelling tot een terras op het zuiden waar de zon op je neerbrandt en je naar binnen dwingt. Natuurlijk praten we hier vanuit het perspectief van de zomer, maar in de winter, herfst of lente kan een terras op het zuiden of een groot balkon een zegen zijn.

Slaapkamers en badkamers

Drie slaapkamers is veruit de meest gevraagde hoeveelheid, die in ongeveer de helft van al onze aanvragen voorkomt. Twee slaapkamers komt op de tweede plaats, meestal van stelletjes of investeerders. Grappig genoeg komen de verzoeken voor drie slaapkamers ook meestal van stelletjes of individuele kopers in plaats van gezinnen, en dat komt door hun levendige fantasie.

Wat bedoel ik daarmee? Klanten vertellen ons vaak dat die derde slaapkamer onmisbaar is, omdat ze natuurlijk een kantoor willen – dat wordt dan de tweede slaapkamer – maar ook een gastenkamer, omdat ze zoveel gasten zullen hebben! Dit klopt op zoveel vlakken niet, maar is wel begrijpelijk, want…

Iedereen in je familie en je vriendenkring zal je vertellen dat ze, zodra je een huis koopt, meteen op het eerste vliegtuig stappen om je te bezoeken. Dat doen ze meestal niet. Maar zelfs als dat echt zou gebeuren, bestaan Airbnb, Booking.com, hotels en zelfs een redelijk comfortabele slaapbank niet voor niets. Die reden is om mensen te ontmoedigen langer te blijven dan welkom is.

Een supercomfortabele derde slaapkamer is juist een uitnodiging om dat te doen, vooral als het nieuws zich verspreidt onder de rest van je familie over gratis vakanties en eten! Eén van de grootste ergernissen van mensen die zich hier hebben gevestigd en vervolgens constant bezoek hebben, is dat ze veel te vaak als onbetaalde gids, kok en algemene loopjongen moeten fungeren.

Twee badkamers worden echter bijna net zo vaak gevraagd als drie slaapkamers en worden steeds vaker gezien als een minimale „Must Have“ in plaats van een „Would Like“. Tot ongeveer vijf jaar geleden hadden we zelfs nog nooit een appartement met één slaapkamer of een studio verkocht, dus het was vanzelfsprekend. Bij Spaanse bouwmethoden draait het altijd om het proppen van zoveel mogelijk slaapkamers in de beschikbare ruimte, in plaats van het stimuleren van open ruimtes en een vloeiende indeling.

In verschillende aanvragen, vooral uit de VS, is een specifieke voorkeur aangegeven voor minstens één badkuip (Dat is de doorslag: andere nationaliteiten zeggen gewoon ‘een bad’ in de badkamer). Ze willen niet alleen een douche, ze willen een bad (kuip). Dat heeft niet echt te maken met een specifiek land, maar met de Anglo-Amerikaanse badcultuur. De Britse en Noord-Amerikaanse verwachting dat ten minste één badkamer een bad heeft, zit zo diep geworteld dat kopers hiermee rekening houden bij hun zoektocht naar een Spaanse woning. Continentale Europeanen daarentegen beschouwen een douche als de norm en denken er niet aan om naar badkuipen te vragen. We hebben nog nooit een Nederlandse, Duitse of Franse klant gehad die per se een badkuip wilde, maar veel Noord-Amerikanen en Britten verwachten het eigenlijk wel. Ook dat is weer lastig te vinden, maar je kunt makkelijk een verbouwing doen en het mooiste bad aanschaffen dat je ooit hebt gezien!

Licht

Natuurlijk licht is het derde meest genoemde kenmerk. Uitdrukkingen als “licht en luchtig”, “goed licht”, “mucha luz” en “geen grotten” komen steeds weer terug bij alle nationaliteiten en in alle prijsklassen. Interieurs op het noorden en donkere appartementen op de begane grond worden vaker dan bijna al het andere genoemd als dealbreakers. Voor kopers uit Noord-Europa of Noord-Amerika is de verwachting dat een woning in Spanje baadend in het licht moet zijn bijna universeel, en de teleurstelling bij het bezichtigen van een woning die dat niet is, is even groot. We hebben zelfs een artikel geschreven over waarom je die woning op de eerste verdieping misschien niet wilt kopen, zelfs als die aan je wens voor een groot terras voldoet.

Maar met licht komt ook de kans op warmte, en veel Spaanse gebouwen, vooral oudere, hebben niet voor niets kleinere ramen: om die warmte buiten te houden, wat een afweging vereist ten opzichte van het licht. Eén van onze suggesties is nu zonwerende raamfolie om de UV-straling die de woning binnenkomt te verminderen, of goede ramen waar dit al in zit te plaatsen, waardoor de warmte afneemt terwijl je tegelijkertijd licht binnenhoudt zonder verduisteringsgordijnen.

Verdiepingsniveau en toegang

Dat de woning niet op de begane grond ligt, wordt door ongeveer een derde van de aanvragers genoemd, vaak als een absolute dealbreaker in plaats van een voorkeur. Het heeft in ongeveer gelijke mate te maken met veiligheid, geluidsoverlast en privacy, maar er wordt één belangrijk aspect over het hoofd gezien bij Spaanse appartementen en nieuwbouw: er zijn er maar heel weinig op de begane grond. In de meeste wijken van elke stad en gemeente hebben we gemengde bestemmingsprojecten, en de begane grond is dan vaak bestemd voor een winkel, garage of opslagruimte. Ik verwijs je nogmaals naar het artikel over de eerste verdieping hierboven, maar vooral voor onze Amerikaanse kopers: de eerste verdieping is niet het gelijkvloers. Het gelijkvloers, of zelfs „Entresuelo“, is de laagste verdieping. De eerste verdieping ligt boven iets.

Nauw verbonden met de verdieping is de lift. Ongeveer één op de drie kopers eist dat er een lift moet zijn, vaak met de toevoeging „als het boven de tweede verdieping is“. Voor oudere kopers, kopers met mobiliteitsbeperkingen of die in de toekomst mobiliteitsproblemen verwachten (dus iedereen die van plan is een woning op lange termijn te behouden), komt de liftkwestie al vroeg ter sprake en is het vaak een dealbreaker, zelfs als een woning verder in alle opzichten perfect is. Het is verbazingwekkend hoe slecht mensen denken dat hun knieën over tien jaar nog zullen werken! Ga naar de sportschool, mensen!

Klimaatbeheersing

Airco komt in ongeveer één op de drie aanvragen voor, meestal in combinatie met verwarming, wat meer te maken heeft met het klimaat in Valencia dan met luxe. Het zou veel vaker moeten voorkomen, want airco is tegenwoordig onmisbaar, of het nu gaat om traditionele airco-units, ingebouwde airco of warmtepompen. Verschillende kopers gaven expliciet aan te willen weten of er airco geïnstalleerd kan worden als die er nog niet is; of dat kan, maar het beperkt soms de mogelijkheden voor bepaalde appartementen op de tussenverdiepingen, vooral in monumentale panden. Dit aspect rond installatie en gemeenschapsregels is belangrijk om mee te nemen als je overweegt een bod op een woning te doen. Eén van onze klanten raakte een paar jaar geleden verwikkeld in een aanhoudend burenconflict over het lawaai van de condensoreenheid van de airco die was geïnstalleerd vanwege de ligging in het midden van het gebouw. Het werd uiteindelijk opgelost, maar het was een slechte eerste stap in de politiek van het gemeenschapsbeheer.

Vervoer en locatie

Toegang tot de metro of bus wordt in meer dan een kwart van de aanvragen genoemd, bijna altijd als een must in plaats van een wens. Dit patroon zie je bij kopers die zonder auto komen (wat vaak voorkomt bij Amerikanen die met een visum verhuizen), bij investeerders die willen dat hun huurders geen auto hebben, en bij gezinnen die zelfstandig de stad in willen kunnen.

De nabijheid van het strand komt in ongeveer één op de zes aanvragen naar voren, vaak omschreven als „op loopafstand“ of „een korte rit met het openbaar vervoer“. Dit beperkt de gebieden waar de woning kan liggen, aangezien maar weinig delen van Valencia-stad op ‘korte loopafstand van het strand’ liggen en de meeste voorsteden niet aan de kust liggen. Kustplaatsen zijn vaak erg seizoensgebonden. De nabijheid van het Turia-park of een groot groengebied wordt door ongeveer één op de acht vermeld en eerlijk gezegd zou dat populairder moeten zijn dan de nabijheid van het strand, aangezien de Turia voor zoveel mensen de echte meerwaarde van Valencia is.

Staat en keuken

In ongeveer één op de vijf aanvragen wordt gevraagd om een woning die direct bewoonbaar is of onlangs is opgeknapt. Kopers die bereid zijn te renoveren, geven dat meestal expliciet aan; de meerderheid wil dat niet, maar het is echt een veel betere optie. Een moderne of ruime keuken wordt in ongeveer één op de zes aanvragen apart genoemd, wat aanzienlijk vaker is dan je zou verwachten en veel vaker dan je zou aantreffen in woningen die te koop staan. Deze wens gaat vaak gepaard met specifieke omschrijvingen: open indeling, veel werkblad ruimte, geen smal keukentje. De beste manier om deze „look“ te krijgen, is door te renoveren. Daarom wordt de eis dat de woning instapklaar moet zijn vaak achteraf aangepast, zolang de ruimte zich maar leent voor een uitstekende modernisering door ons renovatie team.

Grootte

Grootte is belangrijk, mensen! Ongeveer één op de zeven potentiële kopers noemt minimaal 100 m². Aangezien het meest voorkomende profiel, zoals eerder vermeld, drie slaapkamers, twee badkamers, een balkon en een lift in een appartement boven de begane grond is, is dit de moeite waard om op te merken als praktische drempel: woningen kleiner dan 90 m² zullen moeite hebben om dat allemaal kwijt te raken, dus 100 m² is min of meer een gegeven.

Investerings- en verhuurpotentieel

Ongeveer één op de zes kopers noemt verhuurpotentieel, hetzij expliciet – kopen om te verhuren (ja, daar houden we van), interesse in Airbnb (we vertellen ze altijd dat we niet werken met mensen die via Airbnb willen verhuren, omdat we dit beleid enkele jaren geleden hebben vastgesteld) – of de wens om te verhuren wanneer ze er zelf niet zijn, op de manier van Stepping Stones Rental. Evenzo vragen sommige mensen dit impliciet door te informeren naar de status van de toeristenvergunning, het rendement, het beheer enzovoort…

Parkeren

Ongeveer één op de vijf aanvragen vermeldt parkeren of een garage, meestal meer als een ‘zou leuk zijn’ dan als een ‘moet er zijn’. Voor kopers in het stadscentrum staat het vaak in de advertentie, maar wordt het meestal gezien als onwaarschijnlijk, en veel mensen zeggen dat ze erover nadenken om autovrij te leven – wat waarschijnlijk de reden is waarom het een ‘zou leuk zijn’ is in plaats van essentieel.

Voor kopers in de buitenwijken en van villa’s wordt het als vanzelfsprekend beschouwd en daarom zelden genoemd; als je een huis met tuin koopt, is er in meer dan 90% van de gevallen parkeergelegenheid op eigen terrein, zelfs als er geen garage is.

Opkomende kenmerken

Kenmerken om in de gaten te houden, omdat ze steeds vaker worden genoemd, zijn onder andere een thuiskantoor of een speciale ruimte om op afstand te werken. Dit komt voor in ongeveer één op de tien aanvragen en elke vermelding komt van kopers die in de afgelopen twaalf maanden zijn gearriveerd of binnenkort aankomen.

Vereisten voor huisdieren komen in één op de tien aanvragen voor en eigenlijk is dit geen probleem. Ik ken maar één appartementencomplex in Valencia waar beperkingen gelden voor huisdieren. Ik denk dat als iemand bijvoorbeeld met een ezel, een stel kippen of een kameel zou intrekken, er wel een bewonersvergadering zou worden belegd om die dieren expliciet te verbieden, maar honden, katten en vogels zijn bijna normaal in elk appartementencomplex in Valencia. En als het je eigen huis is, dan is het helemaal aan jou wat je ermee doet. Er is één uitzondering die ik ken: als de tuin gemeenschappelijk is, zijn huisdieren vaak niet toegestaan in de tuin, maar wel in de woningen zelf.

Fietsenstalling komt vaker ter sprake dan de meeste verkopers zouden verwachten; er worden heel wat aparte vermeldingen van gemaakt, waaronder één koper voor wie het naast slaapkamers een absolute must was. Daarom vragen we potentiële verkopers altijd of er een fietsenstalling in het gebouw is, zelfs als ze die zelf niet gebruiken, en we zijn dolblij als die er is. Nederlanders verwachten dat natuurlijk als de norm.

Energiezuinigheid, zonnepanelen en warmtepompen worden genoemd door een kleine maar groeiende groep, en helaas zijn deze wensen op dit moment vooral populair bij kopers met een groter budget; het zou eigenlijk voor iedereen moeten gelden, want het levert enorme besparingen op.

Dubbele beglazing en geluidsisolatie volgen een soortgelijk patroon; we hebben onlangs in één appartement een kleine renovatie gedaan waarbij geluidsisolatie is aangebracht vanwege een buurman die ontzettend hard snurkt!

Conclusies

Er is van alles veranderd, maar tegelijkertijd is er ook van alles hetzelfde gebleven. De top vijf van kenmerken – balkon/terras, drie slaapkamers, veel natuurlijk licht, lift en geen begane grond – is consistent, ongeacht nationaliteit, budget of tijd. Dit zijn de basisvereisten die veel mensen stellen aan hun Spaanse woning.

De trends rond thuiswerken en huisdiervriendelijkheid zijn dingen die zeker zijn veranderd en de laatste tijd steeds vaker voorkomen, en de markt heeft wat tijd nodig om daarop in te spelen. Ik verwacht dat projectontwikkelaars binnenkort in hun advertenties kleine kamertjes en derde slaapkamers zullen omdopen tot “thuiskantoorruimtes”, zelfs voor mensen die niet vanuit huis werken. Zo’n thuiskantoorruimte wordt al snel ook een multimedia- en gameroom, of je kunt er natuurlijk gewoon een bed neerzetten en je broer en schoonzus uitnodigen om te logeren. Zorg er wel voor dat het niet te comfortabel wordt.

Wil je dat wij op zoek gaan naar jou ideale huis, vul dan onderstaand formulier in