Op een woningmarkt hangt de prijs af van veel factoren. Er zijn de voor de hand liggende, zoals vraag en aanbod, rentetarieven en het aantal nieuwbouwwoningen, maar er spelen ook veel andere factoren mee, zowel op macro- als op microniveau. Het is altijd riskant om een stellige voorspelling te doen wanneer mensen “aantekeningen maken” om op een vaag moment in de toekomst “win the internet“. Neem elke voorspelling in dit artikel dus met een korreltje zout. De prijzen kunnen dalen… ze kunnen ook blijven stijgen. Al die factoren die op enig moment de huizenprijzen beïnvloeden, kunnen bovendien gepaard gaan met een Black Swan-gebeurtenis* die alles verandert. Dat meerdere factoren verantwoordelijk zijn voor de aanhoudende wooncrisis, is echter een feit. Het is niet één ding, en daarom gaat alle discussie over welke factor “echt” de schuldige is voorbij aan de kern. Ze versterken elkaar. Het resultaat is hetzelfde, welke schuldige je ook kiest vanuit ideologisch, politiek of persoonlijk oogpunt: de prijzen gaan over het algemeen niet snel dalen en de wooncrisis zal voortduren.

*Een Black Swan-gebeurtenis, zoals gedefinieerd door Nassim Nicholas Taleb in zijn boek The Black Swan: The Impact of the Highly Improbable uit 2007, is een gebeurtenis met drie kenmerken: ze komt als een verrassing voor de waarnemer, ze heeft een grote impact, en achteraf construeren mensen een verklaring waardoor ze voorspelbaar of zelfs onvermijdelijk lijkt. Per definitie zijn ze dus zeer moeilijk met enige zekerheid te voorspellen, maar mogelijke kandidaten zijn het barsten van de AI-zeepbel, een verdere uitbreiding van Ruslands nieuwe imperialistische fase, of simpelweg een flinke rentestijging zoals in de VS (en natuurlijk iets wat niemand ziet aankomen, maar achteraf voor de hand lijkt te liggen).

Of je nu denkt dat het woningprobleem komt door het gebrek aan beschikbare bouwgrond, toerisme, de enorme vraag, immigratie, gezinsverdunning, het trage tempo van vergunningen, goedkoop krediet, een tekort aan bouwvakkers, het gebrek aan alternatieve beleggingsmogelijkheden, overheidsbeleid of zelfs pure hebzucht: je hebt gelijk. Maar als je al deze factoren op elkaar stapelt, krijg je geen kaartenhuis dat op instorten staat. Je krijgt een heleboel redenen waarom de situatie is zoals ze is en waarom die voorlopig niet zal veranderen. Laten we een paar van de schuldigen bekijken.

Schuldige 1 – Gebrek aan bouwgrond

Dit geldt vooral voor Valencia en Barcelona. Beide steden zitten ingeklemd: Barcelona tussen de bergen en de zee, en Valencia door diezelfde zee, de landbouw- en beschermde gronden eromheen en het meer van de Albufera. Aan de zuidkant zit de stad bovendien ingeklemd binnen de nieuwe rivierbedding, en met de DANA van twee jaar geleden zagen we waarom dat nodig was.

Naar schatting is tot 96% van de percelen in Valencia al bebouwd (de precieze cijfers worden betwist, maar waar je je informatie ook vandaan haalt, het is meer dan 90%). En een perceel dat al bebouwd is, krijgt meestal geen grotere capaciteit, zelfs niet als je het gebouw sloopt, omdat er op de meeste plaatsen hoogtebeperkingen gelden. Je kunt alleen vervangen wat er al staat; je kunt geen wolkenkrabber neerzetten waar nu vier verdiepingen staan.

In Europa kun je niet zomaar land creëren of nieuwe gebieden en territoria innemen zonder een genocide te plegen. Dit is niet het Wilde Westen van de 18e en 19e eeuw. Wat er in de steden nog bebouwd kan worden, ligt op lastige plekken… bijvoorbeeld naast spoorlijnen of snelwegen, op bedrijventerreinen, of het zijn losse percelen in de Cabanyal voor eengezinswoningen, maar verder weinig.

Politieke veranderingen kunnen de ideeën veranderen, maar niet de geografie of de realiteit van dit ruimtegebrek. Grote hoeveelheden bouwgrond zullen niet snel verschijnen. En zelfs als dat wel gebeurde, dan…

Schuldige 2 – Vergunningen en licenties

Helaas voegt het systeem van vergunningen en bouwlicenties niet alleen kosten toe aan de rekening van elke projectontwikkelaar, maar ook maanden en meestal zelfs jaren aan hun planning.

De specifieke cijfers voor Valencia worden betwist, maar de schattingen lopen uiteen van 180 dagen voor een eenvoudige vergunning tot een bewering van de oppositie dat het gemiddeld 725 dagen duurt om een informe af te ronden. De gemeente stelt dat de doorlooptijden sinds 2023 zijn gehalveerd, maar dan blijf je nog steeds zitten met het ongemakkelijke feit dat een heel jaar gebruikelijk is voor vergunningen voor nieuwbouw, voordat je er zelfs maar aan kunt denken de eerste spade in de grond te steken en met het eigenlijke werk te beginnen. Verbouwingsvergunningen gaan sneller, maar die gelden opnieuw voor afzonderlijke woningen en niet voor hele gebouwen, en maken dus geen grote deuk in de vraag.

Van het moment dat je een vergunning aanvraagt tot het moment dat je de sleutels kunt overhandigen en de koper erin kan trekken, duurt het vaak meerdere jaren. Denk aan het uitwerken van het project, de goedkeuring van het project, de vergunningen, de bouw (18 tot 24 maanden) en het verkrijgen van de gebruiksvergunning (licencia de primera ocupación) na oplevering. Al met al gemakkelijk drie jaar, maar vaak langer. De Spaanse bureaucratie zal deze doorlooptijd niet snel verkorten, en zelfs als dat wel gebeurde, dan…

Schuldige 3 – Huishoudens worden kleiner

Volgens het Spaanse Nationaal Instituut voor de Statistiek neemt de gemiddelde huishoudgrootte in Spanje af: van 4,1 personen per huishouden in 1970, naar 2,9 in 2001, en helemaal tot 2,5 in 2024. En dat terwijl het voor jongeren steeds moeilijker wordt om de woningmarkt te betreden, omdat de prijzen steeds verder buiten het bereik van hun spaargeld komen. Naar verwachting daalt het gemiddelde tot 2,32 in 2039. Prognoses schatten ook dat er tegen 2041 nog eens 2,2 miljoen huishoudens bij zullen komen, grotendeels gedreven door deze gezinsverdunning en door immigratie en binnenlandse migratie. Spanje heeft immigranten nodig om bij te dragen aan de sociale zekerheid en de pensioenen te financieren, omdat de huidige bevolking anders zal krimpen door het lage geboortecijfer. Daarnaast trekken mensen binnen het land naar de grote stedelijke gebieden, omdat daar het werk is.

Maar zelfs bij een stabiele bevolking betekenen steeds meer kleinere huishoudens dat er meer woningen nodig zijn. Het opsplitsen van bestaande woningen is meestal niet toegestaan, en zelfs als het wel mag, lopen we weer tegen het probleem van vergunningen en licenties aan. Bestemmingsplannen staan afwijzend tegenover mini-appartementen en kleine woningen. De regelgeving uit de jaren 60 en 70 is niet geschikt voor het midden van de 21e eeuw, en zelfs als dat wel zo was…

Schuldige 4 – Goedkope hypotheken verminderen het aanbod

We hebben het hier al eerder over gehad, dus zonder er te lang bij stil te staan: eigenaren die hun hypotheek de afgelopen jaren tegen 2 à 3% hebben vastgezet, hebben geen enkele financiële prikkel om te verkopen en tegen de huidige tarieven opnieuw te kopen, of om te verkopen en te gaan huren.

Het aandeel hypotheken met een vaste rente in Spanje is sinds 2016 aanzienlijk gestegen. Dat betekent dat een groter deel van de bestaande woningvoorraad dan tien jaar geleden in handen is van eigenaren die beschermd zijn tegen renteschommelingen: als de rente stijgt, blijft die van hen gelijk. Wanneer ze zo weinig betalen en de prijzen zo sterk stijgen, is er weinig reden om te verkopen. Het verhuren van de woning dekt de hypotheeklasten ruimschoots, aangezien de huurprijzen blijven stijgen.

Er zal dus geen overvloed aan woningen op de markt komen zoals in 2008 na de financiële crisis, toen de hypotheekrente omhoogschoot, omdat de pijn nu minder voelbaar is. En zelfs als dat wel zo was…

Schuldige 5, 6, 7 enz…

De andere factoren, zoals grote investeringsfondsen die woningen in bezit hebben, kortetermijnverhuur aan toeristen waardoor woningen onttrokken worden aan de langetermijnverhuur, immigratie en binnenlandse migratie van het steeds leger wordende platteland naar de grote stedelijke gebieden (en er zijn uitgestrekte lege plattelandsgebieden en kleine dorpjes met genoeg leegstaande huizen waar gebouwd zou kunnen worden, maar waar niemand wil wonen), of een willekeurig aantal andere redenen: welke je ook de schuld wilt geven, het maakt niet uit. Welke je ook kiest en hoe je er ook naar kijkt, ze wijzen allemaal in dezelfde richting. Elk van deze factoren vermindert op zichzelf het aanbod of vergroot de vraag, en wanneer er meerdere tegelijk spelen, versterken ze elkaar. Zelfs als één ervan plotseling verandert, blijven de andere factoren hetzelfde. Er is niet één dominante oorzaak die je kunt oplossen; er zijn er meerdere die elkaar versterken, en geen daarvan lijkt binnenkort opgelost te worden.

De kanttekening

We zijn weer terug bij de Black Swan. “Iets” zou alles in één klap kunnen ontwrichten. Een uitbreidende Europese oorlog die de energiekosten en het vertrouwen van beleggers verstoort; een door AI veroorzaakte beurskrach die de bredere economie en daarmee het vertrouwen raakt; een scherpe recessie die zelfs eigenaren met goedkope vaste hypotheken tot gedwongen verkopen dwingt, want een lage rente helpt niet als het inkomen om die te betalen verdwijnt. Elk van deze scenario’s zou kunnen gebeuren, en als ze allemaal tegelijk zouden plaatsvinden, is alles mogelijk. Hoe waarschijnlijk ze zijn, hangt volgens mij af van je wereldbeeld. Misschien denk je dat ze zullen gebeuren, misschien denk je dat alles gewoon zal doorkabbelen.

Maar… er zijn misschien signalen

Makelaars melden dat het aantal aanvragen over de hele linie is gedaald, omdat de prijzen voor veel mensen die willen kopen onbereikbaar zijn geworden (en laten we eerlijk zijn, het online zoekverkeer heeft een flinke klap gekregen door AI-rommel). Wat woningen betreft: alles wat een goede prijs-kwaliteitverhouding heeft in vergelijking met de rest van het aanbod, wordt nog steeds direct verkocht, maar er staat ook aanbod onverkocht op de vastgoedportalen, en volgens anekdotische berichten dalen de prijzen in bepaalde gebieden voor bepaalde soorten woningen.

Zoals ik hier al eerder heb gezegd, is er echter een verschil tussen “optimistische” en “reële” prijzen. De oorspronkelijke optimisten verlagen nu hun prijzen. En opnieuw anekdotisch: er waren blijkbaar veel optimisten in La Cañada, waar de vraagprijzen de afgelopen twaalf maanden met 17% zijn gedaald. In L’Eliana, direct ernaast, zijn de vraagprijzen met 12% gestegen. Snap het maar. Meer realisme in L’Eliana, waar woningen nog steeds goed verkopen?

Wat te doen

De praktische conclusie hiervan is vrij duidelijk. Tenzij een van de bovengenoemde gebeurtenissen, of een combinatie ervan, zich voordoet, is dit geen markt om af te wachten. De beperkingen zijn op alle besproken fronten structureel en meerjarig, en goede woningen worden momenteel nog steeds zeer snel verkocht, dus je moet er klaar voor zijn. En zelfs als de Black Swan-gebeurtenissen zich voordoen, zullen de Spanjaarden hun prijzen niet snel verlagen. Dat zagen we na de financiële crisis van 2008, en in de toekomst zien we het misschien opnieuw.

Toch is er nog iets duidelijk. Je leeft maar één keer, en als je blijft wachten, kan het zijn dat de markt je voorbijloopt, dat je levenssituatie verandert en je de stap niet meer kunt zetten, bijvoorbeeld door gezondheidsproblemen, familieomstandigheden of je werksituatie, of dat er uiteindelijk toch “iets” gebeurt wat de boel in beweging zet. Als je hebt besloten de stap te zetten, doe het dan misschien gewoon. Als het niet nu is, wanneer dan wel? De levensstijl hier is niet voor niets nog steeds de afgunst van het grootste deel van de rest van de wereld. En bij Valencia Property helpen we je bij elke stap. Vul hieronder het formulier in met wat je zoekt, dan nemen we contact met je op zodat je samen met ons aan je reis kunt beginnen.