Wij weten het. De Valencia Property website was stil deze zomer en we willen even uitleggen waarom. Deels komt dat door onze eigen augustusplanning, maar het grootste deel ligt aan factoren buiten onze controle en eigenlijk ook wel een beetje zoals verwacht. We zijn wel blijven bloggen maar de hoofd website waar de huizen op geplaatst worden is stil gebleven met maar weinig nieuwe huizen. Dat gaan we de komende weken oplossen. We zijn er nu druk mee bezig, zowel onderling als met samenwerkingspartners en zelfs projectontwikkelaars. Maar het is tijd om je te vertellen waarom het stil was, en zoals hierboven al gezegd, het komt door een combinatie van factoren, niet alleen onze zomerpauze.
Deze zomer was bijzonder stil in de Valencia-vastgoedmarkt qua nieuwe aanbiedingen, en dat heeft ons ook geraakt. En sommige dingen die ons zijn aangeboden… Vandaar de titel: “Wel of niet listen – dat is de vraag.” “Je vraagt echt een miljoen voor dát???!!!”
Laten we er niet omheen draaien: sommige dingen die eigenaren en makelaars ons hebben aangeboden, en misschien elders al hebben gelist, verdienen gewoon geen moeite van onze kant om ze op onze eigen website te plaatsen. Het is niet dat we lui zijn, het is gewoon dat ze, laten we zeggen, optimistisch geprijsd zijn.
Er zijn ook ander huizen aangeboden dat niet echt in onze gebruikelijke gebieden past, en als we buiten onze normale gebieden gaan, moet iets echt bijzonder zijn om het de moeite waard te maken. Niks was deze zomer echt bijzonder genoeg om een uitzondering te maken. Af en toe listen we wel dingen buiten onze normale gebieden, zoals je misschien weet, maar dan moet een pand toch echt iets speciaals hebben. Dat hadden ze niet.
Maar dit gold ook in de gebieden waar we normaal graag listen. Er kwam gewoon weinig binnen. Deels is dit seizoensgebonden, de gebruikelijke zomerse stilte: mensen gaan op reis, geven geen toegang tot hun huizen als ze weg zijn, en wachten gewoon tot september als iedereen weer terug is. En deels is het structureel en ook wel begrijpelijk.
Het structurele deel
Er is geen grote instroom van nieuwbouwwoningen op de markt, wat betekent dat mensen hun huidige woning niet verkopen. Dat gaat voorlopig niet veranderen, voor zover wij kunnen zien. Bouwen kost tijd, net als vergunningen en het afronden van lopende projecten. Het druppelt langzaam binnen, maar het stroomt niet.
Het prijsprobleem
Moeten we panden listen die we zelf te duur vinden?
De laatste jaren was het antwoord daarop een duidelijk nee, want prijzen waren niet echt onderhandelbaar. Maar nu de markt duidelijk is afgekoeld door de zomer (en daarvoor door de belastingwijzigingen in juni), samen met de lichte stijging van de rente die meer mensen uit de markt drukt, komen we toch weer op die vraag terug.
Als we denken dat iets te duur is, moeten we het dan toch listen als we vermoeden dat de eigenaren wel open staan voor een bod? Mijn onderbuikgevoel zegt nog steeds nee, maar in bepaalde gevallen…?
Eén van de problemen hierbij is dat wanneer we panden op social media zetten die “optimistisch geprijsd” blijken, we bakken kritiek krijgen. Van mensen die de markt niet kennen, of er hooguit een oppervlakkige interesse in hebben, en van mensen die tien jaar geleden hebben gekocht en denken dat ze de markt begrijpen en dat prijzen hetzelfde zouden moeten blijven. Hun eigen huis is natuurlijk wél meer waard geworden… het zijn alleen de andere huizen die dat niet zijn. Ze begrijpen de markt niet en willen niet begrijpen dat prijzen veranderen.
Wat het antwoord ook is, we kunnen het nooit goed doen. Sommigen willen meer aanbod, anderen willen onrealistisch lage prijzen. Sommige minder scrupuleuze makelaars spelen hierop in door verdacht laag geprijsde panden online te zetten om aanvragen binnen te halen, en raad eens… het pand is net verkocht als je contact opneemt, maar de makelaar heeft nu wel jouw gegevens om je later lastig te vallen met ander aanbod.
Maar dit is het punt: te duur geprijsd aanbod is in de praktijk hetzelfde als geen aanbod. Een serieuze koper hoeft er geen moeite in te steken, want die wordt door elke zichzelf respecterende aankoopmakelaar naar de panden geleid die de te dure panden “ondermijnen”. Dat is wat wij doen.
Het misverstand rond GDPR
Sommige listing-makelaars begrijpen niet wat GDPR (de AVG) inhoudt en zeggen dat ze ons de foto’s niet kunnen sturen vanwege… GDPR. Zo werkt het niet. Zoals met alles in het leven draait het om toestemming. Vraag en je krijgt.
Samenwerking
Wij werken op veel manieren samen. De meeste makelaars werken ook samen, maar hun manier is vaak beperkt tot “Tuurlijk, je mag het bezichtigen, maar je mag het niet listen.” Daardoor hebben we toegang tot veel meer panden dan we daadwerkelijk listen, maar als ze niet op onze website staan, blijven ze misschien minder “top of mind” omdat klanten er niet specifiek naar hebben gevraagd, ze hebben het immers nooit gezien.
Er is ook een branchebreed probleem, net zo interessant als frustrerend. Het gebrek aan kennis, of laten we zeggen branchestandaarden, over hoe je listings, foto’s en informatie deelt, is echt verbazingwekkend. Er is geen MLS in Spanje. Jaren geleden moesten we nog uitleggen hoe Dropbox werkte. Het was echt een gevecht. Tegenwoordig zijn er honderd soortgelijke clouddiensten, maar het is nog steeds alsof “de cloud” niet bestaat. Er zijn zoveel manieren om informatie te delen, maar de meeste mensen weten dat niet, dus zeggen ze “vanwege GDPR…”
En dit is precies waarom aankoopmakelaars zo belangrijk voor je zijn, of dat nou wij zijn of anderen. Je weet niet met wie je te maken hebt bij individuele verkoopmakelaars, en je kunt zomaar bij de nieuwkomer terechtkomen zonder branchekennis. Vooral bij de franchisemakelaars met hun continue doorstroom van personeel (kijk maar naar de gekleurde stropdassen als uniform en de strak glimmende pakken, zelfs in de zomer) krijg je vaak nieuwelingen, want die zijn goedkoop en doen gewoon wat ze wordt opgedragen. Productkennis en begrip van jouw specifieke wensen staan niet voorop. Verkopen staat voorop, wat de prijs of staat ook is.
Onze zomerpauze
Ja, het ligt deels aan ons. We hebben er misschien niet genoeg op aangedrongen, omdat we weten wat er in de zomer gebeurt: mensen gaan weg en alles vertraagt. Maar we hadden augustus misschien niet zo’n dode maand moeten laten worden, want panden die in de zomer gelist worden, worden juist belangrijker, voor ons én voor jou, in het najaar.
Maak je geen zorgen, we hielden de markt deze zomer wel degelijk in de gaten. We weten wat er beschikbaar is, wat goed is en, belangrijker nog, wat niet goed is, ook al staat het online.
Andere mogelijke factoren
Dit zijn niet de enige factoren, al zijn het wel de belangrijkste. Er zijn nog andere mogelijke oorzaken. Misschien willen verkopers beter advies over de juiste vraagprijs, en dat advies is schaars tijdens de zomersluiting. Ook weten we dat sommige panden tijdelijk van de markt zijn gehaald vanwege de zomer, en die kunnen binnenkort weer terugkomen… of niet. Dat zien we volgende week wel.
Conclusies
Wij hebben eigenlijk niks concreets over waar de markt heen gaat in dit artikel, andere recente blogs gaan daar wel over in. Toch blijft de vraag: wel of niet listen? Wat vind jij? Laat het ons weten via de mail. Als koper is geduld nu vooral het belangrijkste, lieve schat, geduld. Er komt wel weer wat voorbij.
Weet wel dat je op ons kunt rekenen: we gaan een listing-spurt inzetten, zolang we panden vinden die passen bij ons klantenbestand, dat zijn mensen zoals jij. Houd dus de website in de gaten, de eerste nieuwe listings staan deze week al online, en misschien komen we zelfs met wat opvallende, grappige of gewaagde beschrijvingen. Dat is nou eenmaal ons ding.
Vul intussen het formulier hieronder in en laat ons weten waar je naar op zoek bent. Dat helpt ons ook weer om te bepalen wat we zouden moeten listen.
