Wanneer mensen op zoek zijn naar een huis in Valencia of Spanje, sturen ze ons hun wensen en deze omvatten altijd het aantal slaapkamers “Ik wil ten minste twee slaapkamers”, “Ik moet drie slaapkamers en twee badkamers hebben” enz… Niemand lijkt ooit te zeggen “Ik heb tenminste 100m2 nodig”, bijvoorbeeld zonder het aantal slaapkamers te noemen. Bij Spaans onroerend goed is het aantal vierkante meters (vanaf hier m2 genoemd) meestal belangrijker. Vandaag beschrijven we waarom.
Grootte is belangrijk
Als je kijkt naar alle aanbiedingen op onze site en op elk ander portaal zie je een aantal indrukwekkende staaltjes van vernuft in het gebruik van ruimte. Je ziet misschien appartementen van 70m2 waar op de een of andere manier 4 slaapkamers in passen en je ziet misschien ook 100m2 plus met één slaapkamer. Ik kan je vertellen dat de woning van 100m2 en meer onlangs is gemoderniseerd en dat de open uitstraling is omarmd, terwijl de woning van 70m2 met 4 slaapkamers, zoals ze in Spanje zeggen, “De Orígen” is, wat waarschijnlijk betekent dat het uit de jaren 1950 of 1960 komt, toen Spaanse gezinnen veel kinderen hadden en dus veel kamers.
Er is duidelijk een verschil tussen een slaapkamer van 6m2 en een slaapkamer van 25m2. 6m2 is de kleinste slaapkamer die is toegestaan volgens de regels voor appartementencomplexen, maar toch zien we vaak kamers die worden omschreven als slaapkamers maar die in feite box- of opslagruimten zijn van minder dan 6m2, vaak ook zonder ramen.
Het belangrijkste om te onthouden is echter dat een appartement van 70m2 met 4 slaapkamers en 1 badkamer waarschijnlijk heel gemakkelijk een appartement met 2 slaapkamers en 2 badkamers kan worden met een eenvoudige modernisering en dat komt door de aard van de Spaanse bouw.
De vergankelijke aard van muren
Mensen die vanuit een ander land in Spanje komen, zijn vaak verbaasd dat ze de tv, familieruzies en huilende baby’s van mensen in naburige appartementen kunnen horen alsof ze de kamer delen. Dit komt doordat scheidingsmuren in Spanje dun zijn, heel dun. Vaak zijn de scheidingsmuren tussen jou en een buur echter nog steeds dikker dan tussen je woonkamer en keuken of tussen twee slaapkamers. Zoals je je misschien kunt voorstellen, dragen zulke dunne muren ook geen gewicht omdat ze worden gebruikt om gaten op te vullen en appartementen op te delen. De werkelijke structuur van het gebouw rust op pilaren en ondersteunende balken. Dit houdt een gebouw overeind en het weghalen van een binnenmuur heeft in 99% van de gevallen geen enkel effect op de stevigheid van het gebouw*.
Het is daarom vaak een goed idee om in een oud appartement een slaapkamer “kwijt te raken” en deze op te offeren om bijvoorbeeld een andere badkamer te krijgen, misschien een en-suite badkamer bij de grote slaapkamer in oudere gebouwen. Natuurlijk is er nog een andere overweging en dat is waar je de afvoerpijpen kunt vinden voor de aansluiting van het riool en water.
Je kunt de keuken ook bij de woonkamer betrekken, of zelfs een slaapkamer weg halen om de woonkamer groter te maken, met als bijkomend voordeel meer licht via het extra raam of doordat het licht gemakkelijker van de grote straatramen naar de extra ruimte kan stromen in plaats van dat het misschien alleen uit de centrale lichtkoker van het gebouw komt. Het bijkomende voordeel is dat je ook de mogelijkheid hebt van een briesje door de ramen aan de voor- en achterkant, waardoor je in de zomer een koeler appartement krijgt.
(*Laat dit altijd controleren door een aannemer of architect, want jouw gebouw zou weleens een van die 1% kunnen zijn waar de muren er wel degelijk toe doen. Denk aan 19e-eeuwse gebouwen waarvan de bovenbouw niet van gewapend beton is, maar bijvoorbeeld van hout en klei, en waar het gewicht op de muren kan zijn afgewenteld en het verwijderen van de muren licht catastrofaal kan zijn!)
Huizen zijn anders
Waar je vaak appartementen ziet met een heleboel slaapkamers in een kleine ruimte gepropt, zijn huizen vaak 120-150m2 met maar drie slaapkamers omdat er veel ruimte in beslag wordt genomen door bijvoorbeeld gangen en ingebouwde kasten. Vaak zijn keukens, woonkamers en slaapkamers groter omdat de oorspronkelijke bouw meer ruimte bood zonder de beperkingen die in een appartementengebouw gelden.
Toch betekent dit niet noodzakelijkerwijs dat er altijd optimaal gebruik wordt gemaakt van die ruimte. Het aantal slaapkamers wordt vaak bepaald door het aantal kinderen en grootouders dat er was toen de familie hun huis bouwde. De kans is net zo groot dat je in een huis hokkerige hokjeskamers krijgt als je soms ziet in een appartement met zes slaapkamers en één badkamer in oudere huizen met misschien een buitentoilet en -douche bij het zwembad, wat ook relatief gebruikelijk is in oudere huizen. De modernisering maakt dit veel gemakkelijker tot een comfortabele woning met drie slaapkamers en twee badkamers dan een flat, maar die modernisering is nog steeds nodig.
Overwegingen bij de hypotheek
Als je een appartement van 120m2 koopt dat een wrak is, zal de taxatie voor de hypotheek een stuk hoger zijn dan wanneer je een gemoderniseerd appartement van 70m2 koopt dat misschien wel even duur is. De eerste overweging van banken en taxateurs is grootte en ze gebruiken een gemiddelde voor het gebied in hun taxaties op basis van eerdere verkoopwaarden als hun belangrijkste criteria. Als je dus op zoek bent naar een hypotheek voor een woning, is de kans veel groter dat je een goed hypotheekaanbod krijgt voor een groter appartement dat niet gemoderniseerd is, dan voor kleinere bijou-appartementen die er misschien geweldig uitzien op foto’s, maar die niet goed worden gewaardeerd omdat de belangrijkste overweging bij de taxatie de grootte is.
Ook als er een tussenverdieping is, wat betekent dat het appartement wordt geadverteerd als 70m2 plus 35m2 tussenverdieping, zullen banken dat niet beschouwen als onderdeel van de constructie. De 70m2 zal de enige overweging zijn wat betreft de waarde van het pand, niet de extra 35m2 die mogelijk wordt gemaakt door hoge plafonds. In wezen is het appartement nog steeds slechts 70m2, wat de makelaar je ook vertelt. Voor hypotheekdoeleinden tellen de m2 zwaarder dan het feit dat er misschien twee extra slaapkamers op de gammele trap zijn. Voor jouw specifieke gezinsomstandigheden kan de mezzanine heel belangrijk zijn, maar als je op zoek bent naar een hypotheek om je aankoop te financieren, zou je wel eens teleurgesteld kunnen worden.
Het is ook waar dat het voor de taxatie niet uitmaakt of een woning 100m2 groot is met maar één slaapkamer. Het ontbreken van een tweede of derde slaapkamer zal waarschijnlijk geen negatieve invloed hebben op de taxatie, omdat de belangrijkste overweging de grootte is, de m2 die daadwerkelijk beschikbaar zijn.
Ramen en “blinde kamers”
In appartementencomplexen, vooral oudere, hebben sommige kamers die als “slaapkamer” worden omschreven geen ventilatie omdat ze geen raam hebben. Vroeger waren de bouwnormen anders en zoals we al eerder hebben gezegd, als een gezin veel kinderen had, splitsten ze misschien een grotere kamer in tweeën met behulp van een ultradunne muur om elk kind een eigen kamer te geven, maar een van de kamers heeft onvermijdelijk geen raam omdat er geen naar buiten gerichte muren zijn. Vaak vind je in deze kamers hoog in de muur glazen stenen om tenminste een beetje licht vanuit de andere kamer binnen te laten, maar helemaal geen ventilatie. Volgens de bouwvoorschriften van tegenwoordig is dit niet toegestaan, maar het is heel normaal om dit soort kamers aan te treffen in veel oudere Spaanse appartementencomplexen.
Hoe los je het probleem op? Nou, zoals eerder gezegd, is het populair om een muur weg te slaan en deze naar de hal te openen om een ‘cubby hole’ eethoek of leeskamer te maken, net als het maken van een grotere slaapkamer zoals hierboven.
Maar als je twee kamers samenvoegt, krijg je in feite twee ramen in de kamer en dat ziet er een beetje vreemd uit omdat ze allebei in de lichtkoker kunnen kijken en allebei nog steeds erg klein zijn en niet veel licht doorlaten. We hebben gevallen gezien waar ramen groter zijn gemaakt om meer licht in deze binnenkamers te laten vallen, maar voordat je dat doet, kun je het beste overleggen met de VVE.
Meer weten? Neem dan contact met ons op!
