Laten we dit eerst iets duidelijk maken voordat we beginnen aan dit blog. De reden dat we mensen aanmoedigen om onroerend goed te kopen om te verhuren is om meer huurwoningen op de markt te brengen en bij te dragen om de huurcrisis in Valencia te lossen.

Deze crisis kwam afgelopen week weer in het nieuws; het aantal beschikbare huurwoningen is alleen al dit jaar met meer dan 40% is gedaald en dit is bovenop de dalingen van de afgelopen twee jaar, wat betekent dat er in sommige gebieden nu tot 80% minder beschikbare huurwoningen zijn dan een paar jaar geleden voor de pandemie.

De gevolgen hiervan zijn talrijk, maar het volstaat om te zeggen dat prijsstijgingen te wijten zijn aan een gebrek aan aanbod, moeilijkheden om geschikte en betaalbare accommodatie te vinden voor de lokale bevolking, studenten en nieuwkomers en druk op de huidige huurders die het einde van hun contract zien naderen. Laten we dus beginnen met te kijken naar waar vraag naar is en hoe je misschien kunt helpen en een rendement kunt krijgen, misschien op een meer altruïstische manier.

Type vraag als het gaat om onroerend goed in Valencia

Laten we eens kijken naar het soort onroerend goed en waar vraag naar is. Wat voor soort vastgoed is het beste als je op zoek bent naar een vastgoedbelegging?

Van alles en nog wat

Het één is populairder dan het ander zoals eigenlijk altijd, maar er is momenteel vraag naar alles. De meest voorkomende vraag is naar appartementen met twee slaapkamers in de stad of net buiten de stad met goede verbindingen naar universiteiten, werkplekken en de stad, maar er is ook vraag naar drie slaapkamers zodat mensen die extra kantoorruimte hebben of voor bezoekers of voor gezinnen die op zoek zijn naar wat meer ruimte.

Eigendom dat gemoderniseerd moet worden om te verhuren

Het is onwaarschijnlijk dat je precies vindt wat je wilt, want als jij het wilt, dan willen anderen het ook en als je niet snel bent, is het weg. Je kunt echter wel dingen vinden die perfect zouden kunnen zijn, maar waar wat aan gedaan moet worden. Moderniseringen zijn de manier om dit te doen en door de manier waarop Spaans onroerend goed is gebouwd kun je ruimtes in een huis veranderen om ze leefbaarder of ruimer te maken. Het neerhalen van een muur is meestal geen probleem, maar vraag altijd eerst advies aan een architect of aannemer.

Ook de prijs van woningen die gemoderniseerd moeten worden is vaak goed in vergelijking met kant-en-klare, gemoderniseerde woningen of nieuwbouw. Je kunt een te moderniseren woning kopen en het werk doen voor minder dan de kosten van een kant-en-klare woning en zolang je een paar maanden kunt wachten op het eindproduct, kun je meestal redelijk snel aan de slag.

Hoe vind je een goede huurder

We hebben hier in het verleden over geschreven en de basisprincipes gelden nog steeds. Wees een goede verhuurder en uiteindelijk hoef je niet eens te adverteren. Je huidige huurders zullen je beste ambassadeurs zijn.

Gebieden om huurwoningen te kopen

Letterlijk overal is niet helemaal het juiste antwoord… nah, niet echt. Het komt in de buurt, maar niet precies. De stad garandeert je natuurlijk huurders, maar geeft je misschien niet het beste rendement of zelfs niet de beste huurders. Mensen gaan sneller weg in de stad en als je op zoek bent naar een huurwoning voor de lange termijn, zul je misschien regelmatig op zoek moeten naar nieuwe huurders. Elke huurder kan een huurcontract na zes maanden zonder boete opzeggen en dat is een goede zaak, dit dankzij de nieuwe huurcontracten die de afgelopen jaren zijn ingevoerd. Daarvoor werden huurders gestraft voor het vroegtijdig verlaten van een contract, zelfs als het buiten hun schuld was; stages, verlies van werk, familieverplichtingen etc..

De stad is nog steeds een goede optie en de gebieden rond de stad zijn ook goed, maar houd rekening met het volgende en het zal gemakkelijker zijn. Verkeersverbindingen (metro of bus), grotere bevolking van de stad 15-30k in plaats van kleine dorpen, een goed gebouw in de buurt van voorzieningen in de stad zoals supermarkten, winkels, cafés etc… universiteiten in de buurt en het belangrijkste is dat de plek aantrekkelijk is.

Nadelen van het verhuren

Je kunt een huurder krijgen die over alles klaagt, zelfs als er niets te klagen valt, je kunt een huurder krijgen die stopt met betalen (je kunt dit regelen met een verzekering voordat de huur begint), je moet denken aan het onderhoud van het appartement en slijtage, en je kunt merken dat je voortdurend bereikbaar moet zijn. Het verhuren van een appartement is geen kwestie van het even regelen en dan vergeten, je hebt verantwoordelijkheden tegenover je huurder en voor je appartement.

Het hoeft echter geen slechte ervaring te zijn. Veel van onze klanten hebben hun woning al jaren succesvol verhuurd aan tevreden huurders en we hebben klanten die huurder zijn geworden bij aankomst en erg blij zijn met hun huurwoning, omdat we alleen goede woningen verhuren van fatsoenlijke eigenaren met wie we van tevoren praten om er zeker van te zijn dat ze hun verantwoordelijkheden en eisen kennen.

Opstap huurwoningen

Natuurlijk is er nog een andere optie voor degenen die een huurwoning willen kopen en dat is de middellange termijn huurmarkt. Het is een markt waar nog niet veel aanbod in is terwijl de vraag groeit. Daarom hebben we Stepping Stone Rentals opgezet. Als je erover denkt om een huurwoning te kopen, dan bieden we je beide opties, de lange termijn huur of de middellange termijn huur waarvoor we veel aanvragen krijgen van mensen die graag drie maanden willen huren in je nieuwe woning.

Eigendom en altruïsme

Het bezitten van een woning geeft je de kans om te helpen met de huurcrisis die momenteel over de hele wereld en in het bijzonder in Valencia heerst. Je kunt de allerhoogste prijs vragen in deze krappe markt aan wanhopige mensen. Aan de andere kant kun je de woning ook tegen een fatsoenlijke prijs aanbieden, waardoor je een goed rendement op je investering krijgt en een goede, zorgvuldige klant en minder problemen krijgt. Het kan je ook gelukkiger maken om te helpen. Altruïsme zou zijn om een huis te kopen en het te verhuren voor een minimumbedrag, maar een beetje altruïstisch zijn kan twee partijen gelukkig maken, de huurders en jezelf. Het is altijd goed om een win-win situatie te hebben.

Nu zullen sommigen zeggen dat dit een droomsituatie is en dat niemand graag een liefdadigheidsinstelling is. We hebben echter klanten die een prijs hebben vastgesteld die onder de marktwaarde ligt en die hun huurders hebben kunnen kiezen en niet één keer hebben ze een probleem gehad en de huurders blijven langer als gevolg daarvan.

Hoe begin je het aankoopproces?

Eerst moet je bepalen wat je wilt. Wat zijn je doelen, lange termijn verhuur, middellange termijn verhuur, uiteindelijke waardevermeerdering, het opzetten van een portefeuille etc…? Je kunt het proces starten door ons een formulier te sturen met wat je wensen zijn. Dat kan hier.

Als je je strategie en je budget hebt bepaald, is het tijd om te beslissen wat je gaat kopen. Het eerste dat je moet onthouden is dat je je niet opgejaagd moet voelen. Blijf bij wat je hebt besloten en wacht af. Het kan zijn dat er niets naar je gading te koop is. Het kan zijn dat er op dit moment niets beschikbaar is dat past bij je wensen. Dat kan zijn omdat wat je zoekt niet bestaat (maar maak je geen zorgen, dat laten we je weten als je het formulier ingevuld hebt). Het is echter waarschijnlijker dat het komt omdat het aanbod krap is en er niets geschikts op de markt is.

Je rendement hangt natuurlijk af van de prijs die je betaalt en de huur die je vraagt. Waar vraag is zul je relatief gemakkelijk kunnen verhuren en het kan zijn dat je rendement buiten de stad beter is dan binnen de stad, omdat ondanks het feit dat de huurprijzen lager zijn, de aankoopprijzen ook lager zijn.

Op welke gebieden moet je je richten?

Op dit moment raden we de volgende gebieden aan, rekening houdend met de criteria waar we het hierboven over hebben gehad.

De stad Valencia natuurlijk, alle gebieden omdat alles verhuurd wordt. Er zijn een paar straten en gebouwen die we niet zullen aanraden, maar hele wijken die je moet vermijden, nee.

De grotere plaatsen rondom de stad met goede verbindingen, Paterna, Torrente, Alboraya en Burjassot.

De grotere plaatsen die iets verder weg liggen, maar wel op de metro of lokale treinlijnen; Silla, La Pobla de Vallbona, Betera, Godella, Moncada, Museros, Meliana, Picassent, Lliria, Paiporta, Picanya, Ribarroja.

Kleinere dorpen waar de prijzen lager zijn, niet noodzakelijkerwijs aangesloten op de metrolijnen; Olocau, Naquera, Chiva, Cheste, Villamarchante.

Prijzen en rendement

Op het moment van schrijven is het zeldzaam dat je in Valencia iets onder de 200.000 kunt vinden (en kopen) om te verhuren. De meeste huizen onder die prijs zijn waarschijnlijk VPO, wat betekent dat je ze als niet-inwoner niet kunt kopen en nog minder kunt verhuren. Buiten de stad zijn je opties beter tegen lagere prijzen, met de beste tussen de 150-180k in bepaalde gebieden en andere rond de 100-150k.

Verwacht een rendement van gemiddeld zo’n 6-7%, maar je kunt overal betere of slechtere opties vinden. Het kan ook afhangen van je strategie. Als je meer mogelijkheden voor vermogensgroei op de lange termijn wilt, kan het zijn dat je werkelijke rendement rond de 4% ligt in plaats van 6 of 7%. Vergeet niet dat je belasting moet betalen over dit rendement, dus houd daar rekening mee en zorg dat je een fiscaal jurist of gestor kent die jaarlijks je belastingaangifte kan doen. Je betaalt 19% tot 24% belasting over je huurinkomsten, afhankelijk van je status als Spaans fiscaal inwoner, burger van de Europese Unie of van buiten de EU.

Conclusie

Wat je strategie ook is met betrekking tot het kopen van een huurwoning in Valencia, je kunt er zeker van zijn dat we je hier bij Valencia Property kunnen helpen. We kunnen je zelfs helpen door je te vertellen dat wat je wilt niet haalbaar is, en dus je tijd niet te verspillen. Dat hebben we onlangs bijvoorbeeld gedaan bij verschillende mensen die vroegen naar een woning in Valencia onder de 100k. Het bestaat, maar het is waarschijnlijk niet geschikt voor het type huurwoning dat ze willen. Neem contact met ons op om te praten en zorg er ook voor dat je het formulier invult met je wensen en we nemen contact met je op.

Wil je meer informatie? Neem dan contact met ons op via onderstaand formulier