Wekelijks hebben we gesprekken met mensen over wat zij kunnen kopen in Valencia, gebaseerd op hun financiële situatie. Dit is een ander gesprek dan wat doet de markt. 

Er bestaan namelijk flinke verschillen met Nederland over hoeveel eigen geld je nodig hebt om aan te kunnen kopen in de regio Valencia.

De vraag waar het om gaat is:

“Ik heb x euro gespaard en wil een huis kopen in Valencia. Mijn prijsklasse ligt tussen x en y”.

Helaas moeten we vaak vertellen wat je dacht te kunnen kopen helaas niet zo blijkt te zijn. Want er zijn bepaalde dingen die mensen moeten weten om uit te vinden hoeveel ze zich kunnen veroorloven. Dus in de blog van vandaag gaan we kijken naar een typische aanvraag  die wij binnenkrijgen en wat dat betekent voor je budget. En we maken de getallen eenvoudig, zodat je niet je aandacht verliest als je de getallen ontmoedigend vindt. Maar het zijn er heel veel.

We gaan hier van een paar dingen uit. We gaan ervan uit dat de bank je 70% van de aankoopwaarde geeft voor je hypotheek, omdat dat gebruikelijk is, ook al kun je soms 80% of zelfs 100% krijgen van sommige banken, maar soms zal het ook minder zijn als de taxatie waarde ver onder de aankoopprijs ligt. Aan de andere kant kun je op sommige eigendommen, bijvoorbeeld rustieke, beperkt worden tot 60%, 50% of zelfs 0%. Yep wees voorzichtig met die rustieke eigendommen. Je kunt hier lezen waarom.

We gaan ervan uit dat je in Valencia koopt, maar niet in aanmerking komt voor lagere belastingtarieven omdat je ook geen eerste huizenkoper onder de 35 jaar bent. En tot slot gaan we kijken naar verschillende besparingsniveaus en voor sommige niveaus zul je misschien verbaasd zijn hoe weinig je kunt krijgen. Dit komt omdat veel potentiële kopers uit landen komen met andere hypotheek-, kosten- en belastingstructuren. In andere landen krijg je misschien een lening van 95% en heb je misschien een lagere aankoopbelasting, dus je initiële kosten vooraf zullen lager zijn. Dus laten we beginnen.

“Ik heb 20k gespaard”

Je kunt niets kopen in Valencia. Niets.

Het goedkoopste huis dat we konden vinden en dat je kunt kopen in Valencia, d.w.z. het heeft geen Okupas, is geen VPO (Sociale woningbouw), is geen Nuda Propiedad (Je koopt het maar de huidige eigenaar blijft er wonen) etc… is 57000 euro (En het is echt een kantoor en we denken niet dat het een woonhuis is).

Als de bank deze woning voor jou zou financieren tegen 70% dan zouden ze je 39900 euro geven. Dit betekent dat je 17100 euro zou moeten vinden voor de aankoop plus 10% belasting 5700 euro waardoor het al 22800 is voordat je de hypotheek kosten, notariskosten, plus makelaarskosten etc. erbij optelt. Het kost je ruim 20k en dat is voordat je er rekening mee houdt dat een huis van 57k behoorlijk wat modernisering vereist. Dus met 20.000 kun je het om twee redenen wel vergeten; de eerste is dat je niet genoeg geld hebt en de tweede is dat de bank over het algemeen geen hypotheken voor buitenlanders doet onder de 50.000 en sommige doen geen hypotheken onder de 100.000, wat een beetje lastig is.

Heb je echter nog mogelijkheden met dit bedrag aan spaargeld? Ja, gek genoeg wel. Als je hier al een tijdje woont en je kunt er een vinden, dan zou een bankwoning kunnen werken, niet in Valencia natuurlijk, maar in sommige dorpen. Omdat de bank je tot 100% van de kosten van de woning leent, wat betekent dat je alleen de aankoopkosten hoeft te vinden, ongeveer 15% op de aankoop en misschien 1-1,5% van de hypotheekkosten. De meeste bankpanden vereisen echter een uitgebreide renovatie en soms woont er nog iemand in die daar eigenlijk geen recht op heeft.

“Ik heb 50k gespaard”

Met 50k spaargeld heb je een kans om iets buiten de stad te kopen dat fatsoenlijk is, maar niet in Valencia zelf. Nee. Met 50k ligt een huis van 150k buiten je bereik. Waarom? Omdat de bank je 70% van 150k zal geven, wat neerkomt op 105k, wat betekent dat je 45k moet vinden voordat je ook maar rekening houdt met de kosten. Kosten op 150k zijn ongeveer 16% met een hypotheek dus 24k. Met 50k kom je 19k tekort. Als de bank je 80% zou geven dan is het nog net mogelijk. Maar laten we uitgaan van 70%.

Voor een huis van 120.000 euro moet je 36.000 euro vinden als de bank je 70% geeft. De kosten zouden weer ongeveer 16% zijn, wat neerkomt op 19200 euro. Je komt dus 5200 euro tekort. Bij 110.000 euro zou je 33.000 euro nodig hebben en 17.600 euro aan kosten, dus als je 600 euro extra kunt krijgen, zou je een flat van 110.000 euro kunnen kopen zolang er niets aan gedaan hoeft te worden, er niet geschilderd hoeft te worden en er geen meubels in hoeven.

De hypotheek zou met slechts 421 euro over 20 jaar heel betaalbaar zijn, dus je zou niet veel per maand hoeven te betalen en al dat opknapwerk misschien beetje bij beetje kunnen doen.

“Ik heb 100K gespaard”

Nu worden je kansen groter, maar raak tegelijkertijd niet te enthousiast. Een huis van 250.000, waar we op dit moment een behoorlijke selectie van hebben in Valencia, ligt buiten je bereik. 70% zou 175.000 zijn, wat betekent dat je 75.000 moet betalen om het huis te kopen, maar houd rekening met de aankoopkosten met een hypotheek van ongeveer 16%. 16% van 250k is 40k en dan heb je al 75k gebruikt voor de aankoop, waardoor je 15k tekort komt. Geloofwaardiger is het om een huis te kopen van 220.000, wat een hypotheek van 70% betekent van 154.000 en dan moet je 66.000 vinden plus de kosten van 16% 35.200 aka 101.200 euro, dus net buiten bereik, maar voor de meeste mensen haalbaar. Onthoud wel dat dit zonder decoratie, modernisering etc is, dus je moet het kant-en-klaar en gemeubileerd kopen. Logischer is een huis van 200.000, wat een hypotheek van 140.000, 60.000 aanbetaling en 32.000 kosten betekent, zodat je 8.000 overhoudt om mee te spelen.

“Ik heb 200k gespaard”

Laten we eens aannemen dat je een huis in je thuisland hebt verkocht en dat je er een beetje hypotheek op had, maar dat je er met een aardige som geld uit bent gekomen. Je kunt 200.000 neerleggen, maar je wilt nog steeds de kosten van de woning maximaliseren en meer betalen. Het maximum dat je comfortabel kunt kopen is 400.000, want met een hypotheek van 70% krijg je 280.000, wat betekent dat je 120.000 neerlegt om te kopen en je kosten zijn ongeveer 64.000 bij 16%, wat betekent dat je 16.000 overhoudt voor verhuiskosten.

Als je echt niets op de bank wilt hebben staan, kun je iets meer betalen, maar je bankmanager zal misschien schrikken als hij van de ene op de andere dag van 200.000 naar niets op zijn rekening gaat, vooral als je volgende maand een hypotheek moet gaan betalen. En een hypotheek van 200k over 20 jaar tegen 3,5% vaste rente kost je 1165 euro per maand.

“Ik heb verkocht en kwam heb netto 500.000 overwaarde, maar ik wil nog steeds een hypotheek en een huis”

Laten we aannemen dat je je huis in eigen land hebt verkocht en dat je geluk hebt gehad en dat je huis voor een aardig bedrag is verkocht. Je kunt 500k neerleggen, maar je denkt nog steeds dat je een mooier huis wilt hebben dan je buren en dus meer wilt betalen.

Het maximum dat je comfortabel kunt kopen is 1m, want met een hypotheek van 70% krijg je 700k, wat betekent dat je 300k neerlegt om te kopen en je kosten zijn ongeveer 160k tegen 16%, wat betekent dat je 40K van je geld overhoudt voor verhuiskosten, het kopen van geurkaarsen en heel veel kussens die worden aanbevolen door het interieurontwerpteam waarmee je hebt gepraat. Nogmaals, als je niets op de bank wilt hebben staan, kun je wel wat meer betalen, maar het zou je bankmanager nog meer kunnen schokken als je van de ene op de andere dag van 500.000 naar niets op je rekening gaat als je volgende maand die vervelende hypotheek van 700.000 moet gaan betalen.

En een hypotheek van 700k over 20 jaar tegen 3,5% vaste rente kost je ongeveer 4100 euro per maand. Dit gaat natuurlijk niet gebeuren, want niemand wil zichzelf zo blootstellen aan het feit dat ze niets op de bank hebben staan als ze zo’n grote hypotheek moeten betalen, dus je twee opties zijn een lager geprijsde woning en een kleinere hypotheek of gewoon kopen voor 400-450k en geen hypotheek hebben. Voor veel mensen is hypotheekvrij wonen een levensdoel en je kunt veel voor je geld krijgen voor 450.000 in Valencia en omgeving.

Wat je ook moet weten – De basisbeginselen

De maximale leeftijd voor het einde van de hypotheekperiode is 75, dus ja, we weten dat je in Amerika op je 82e een hypotheek kunt krijgen voor 20 jaar, maar hier niet.

De maximale schuldratio is ongeveer 35%, dus voor elke 1000 die je verdient kun je 350 euro betalen. Banken houden ook rekening met alle lopende leningen, dus ruim die kredietgeschiedenis en uitstaande schulden op voordat je een aanvraag indient.

Met sommige inkomsten wordt geen rekening gehouden bij de aanvraag. Vaak accepteren banken geen inkomen uit korte termijn verhuur omdat dit niet gegarandeerd is voor de toekomst.

Over het algemeen krijg je een betere deal door een hypotheekadviseur in te schakelen in plaats van rechtstreeks naar de bank te gaan. Ja, je zult deze een vergoeding moeten betalen, maar je lopende hypotheekaflossing zal waarschijnlijk aanzienlijk lager zijn door het krijgen van een betere deal.

Neem geen sabbatical en ga dan solliciteren, want dan heb je geen inkomen om aan de bank te laten zien en kun je hier geen hypotheek krijgen.

Banken geven hypotheken aan zowel inwoners als niet-inwoners en je inkomen kan binnen of buiten Spanje zijn.

Er zijn bepaalde landen en valuta’s waar ze geen rekening mee zullen houden als je geld verdient in Spanje, zoals de Zuid-Afrikaanse Rand, de Argentijnse Peso etc.. Elke valuta met een enorme devaluatie wordt niet in aanmerking genomen.

Kopen zonder hypotheek

Als je zonder hypotheek koopt, komen je kosten 15% boven op de aankoop in Valencia, dus 100k wordt 115k totale prijs, 200k wordt 230k, 300k wordt 345k enz. Meer hoef je niet te weten, toch?

Oh nee! Hoe wordt die 15% verdeeld? 10% aankoopbelasting, 3% makelaarskosten, 1% notaris en registratie en 1% advocaat, optioneel maar niet echt want je zou wel gek zijn om geen advocaat te nemen als je 300k uitgeeft, zelfs als je makelaar je vertelt “Het heeft geen zin, het is gewoon weggegooid geld”. Dat is het niet.

Werk met ons samen bij Valencia Property

Als je je eigen huis wilt kopen in Valencia, dan kun je besluiten dat je met ons wilt werken bij Valencia Property. Vul gewoon het onderstaande formulier in met wat je zoekt en wij kunnen beginnen met het vinden van jouw perfecte plek in de regio Valencia. Hoe meer informatie je kunt geven en hoe verder je van je bezoek verwijderd bent, hoe beter we je kunnen helpen.