De eerste helft van het jaar is hier in Valencia voorbijgevlogen, terwijl de vastgoedmarkt lekker blijft draaien. Meer vraag, minder aanbod, meer vraag, minder aanbod, meer vraag, minder aanbod… je snapt het wel. Dalende rente, meer stimuleringsmaatregelen voor jonge mensen die willen kopen, minder huurwoningen beschikbaar, waardoor mensen gedwongen worden om te kopen als ze een aanbetaling bij elkaar kunnen sparen, meer hulp van papa en mama, meer vraag, minder aanbod, meer vraag, minder aanbod… Dat is het. Einde verslag. Nee, dat is het niet. Lees verder.

Zoals gewoonlijk geven we in ons laatste rapport de cijfers van de voltooide verkopen. We kijken naar prijzen, soorten woningen, nationaliteiten, locaties en nog veel meer, samen met een algemeen overzicht.

Verkopen

Halverwege vorig jaar lagen we op koers voor een recordjaar wat betreft verkopen en aan het einde van het jaar hadden we ons recordaantal verkopen verbroken. Dit jaar liggen we voor op onze cijfers van vorig jaar, niet veel, ongeveer 8%. Het is moeilijk om een exacte vergelijking te maken vanwege de tijd tussen de aanbetalingen en de opleveringen, maar we liggen zeker voor op schema.

De gemiddelde verkoopprijs die we hebben gerealiseerd is bijna precies hetzelfde, tot op de procenten nauwkeurig! Ja, je zou kunnen zeggen dat de prijzen zijn gestopt met stijgen, alleen op basis van onze verkopen, maar dat is niet waar. Volgens Idealista en anderen zijn de prijzen in Valencia op jaarbasis met 20,1% gestegen. Dat omvat echter een heel jaar, van juli 2024 tot juni 2025, terwijl onze cijfers voor dit jaar betrekking hebben op de eerste zes maanden van een periode waarin de Golden Visa in april is stopgezet en we meer grotere huizen buiten de stad Valencia zelf hebben verkocht, waar de prijzen voor veel grotere woningen hoger liggen.

Locaties

71% van onze verkopen dit jaar vond plaats in de stad Valencia en 29% daarbuiten. Dus ja, in vergelijking met 2024 zien we weer een stijging van het aantal verkochte appartementen in de stad Valencia zelf. Als je bedenkt dat een deel van onze andere verkopen plaatsvond in Alboraya en Burjassot, welke tegenwoordig in feite deel uitmaken van Valencia, dan stijgt dat percentage tot 77%.

Buiten de stad zien we de gebruikelijke plekken: L’Eliana, Ribarroja, la Pobla de Vallbona, San Antonio en Betera. Verder weg hebben we ook verkopen in Denia, Gandia, Lliria en Godelleta. In Naquera en Serra hebben we dit jaar nog niets verkocht, maar we blijven hoopvol met een aantal woningen die we daar te koop hebben staan.

Nationaliteiten

Net als de afgelopen jaren blijven de Verenigde Staten onze grootste klantengroep, maar dit aantal is nu gestegen tot 44% dankzij het geweldig politieke klimaat. Nederland is teruggekeerd in de top twee met ongeveer 20% van de verkopen, waardoor het Verenigd Koninkrijk met ongeveer 16% van de verkopen naar de derde plaats is gezakt.

Andere landen zijn Spanje, Japan, Canada, Ierland, Colombia, Hongarije en Australië. Maar de spreiding is dit jaar tot nu toe slechts tien landen, dus het is tijd dat andere landen zoals Duitsland, België, Frankrijk, Mexico en meer zich ook gaan mengen in de strijd.

Soorten woningen

75% van onze verkopen betreft appartementen binnen en buiten Valencia, slechts 20% villa’s en 5% dorpshuizen. Dorpshuizen worden naar onze mening nog steeds over het hoofd gezien als woonruimte). Ongeveer 40% van de woningen die we hebben verkocht, moest op de een of andere manier worden gemoderniseerd, variërend van een nieuwe keuken tot een volledige renovatie van het hele huis. En dit blijft het motto… zoek een plek die je leuk vindt op een goede locatie en maak er je ideale plek van door te moderniseren, want het is onwaarschijnlijk dat je iets te koop vindt dat aan al je eisen voldoet. Met een doordachte modernisering kan een goede 6 of 7 op een schaal van 10 worden omgetoverd tot die ideale plek.

Financiering

We merken dat veel van onze Noord-Amerikaanse klanten ervoor kiezen om een hypotheek te nemen, niet omdat ze die nodig hebben, maar omdat de hypotheekrente in de eurozone aanzienlijk lager is dan in Noord-Amerika en onder de rentevoeten ligt die in de Verenigde Staten voor spaargeld worden gegeven. Deze week nog besloot een potentiële koper tijdens een klantgesprek om een hypotheek te onderzoeken, omdat zijn beleggingen in de Verenigde Staten tussen de 6 en 8% opleveren en wij hem zeker een hypotheek kunnen bezorgen rond de 3%.

Er is natuurlijk een valutarisico omdat de dollar daalt door de incompetente idioten die de Amerikaanse economie runnen (zie de onderstaande grafiek van de waarde van de dollar ten opzichte van de euro in de afgelopen zes maanden) en dat is het gevolg van grove incompetentie en idiotie. De laatste keer dat de dollar zo laag stond ten opzichte van de euro was aan het einde van de rampzalige vier jaar van Trump, voordat hij zich onder Biden herstelde. Trump bracht de dollar op 6 januari 2021 naar 0,81 cent (bonuspunten voor wie raadt wat er die dag gebeurde).

Klantenfunnel

Ondanks de zwakke dollar blijft onze klantenfunnel uit de VS sterk. De meeste mensen zeggen ons dat het maar één kant op kan, dus als ze nu 0,85 cent kunnen krijgen, waarom niet? Weet je nog dat we het volgende schreven in… even kijken… april van dit jaar. We zeiden toen dat het maar één kant op kon toen het 0,92 cent was, en dat blijft zo.

Drie maanden geleden was de dollar 8% meer waard dan nu ten opzichte van de euro. Een huis van 500.000 euro was in april 545.000 dollar waard. Nu is dat 585.000 dollar. Ondertussen blijven de prijzen hier stijgen door de eerder genoemde vraag. Als je overweegt om te verhuizen, doe het dan nu. Je kunt hier of door op de afbeelding hieronder te klikken zien wat dit betekende voor degenen die al zijn verhuisd.

De vastgoedmarkt in Valencia

We zouden gewoon kunnen kopiëren en plakken wat ik in december heb gezegd, namelijk dat de prijzen het afgelopen jaar met meer dan 20% zijn gestegen in de stad en met ongeveer 15% buiten de stad in de regio, waarbij sommige plaatsen meer zijn gestegen dan andere. De meest populaire plaatsen hebben natuurlijk een krapper aanbod dan twee Italiaanse voetbalverdedigers uit de jaren 70 die Catenaccio spelen. Nu de hypotheekrente daalt, de huurprijzen stijgen en er voor iedereen een geschikte huurwoning schaars is, kun je verwachten dat meer mensen zullen kiezen voor kopen.

Het gebrek aan aanbod

Over dat gebrek aan aanbod. Om alle redenen die we in januari van dit jaar hebben beschreven, zal er op korte termijn geen verbetering komen. Hoe meer huishoudens er worden gevormd, hoe meer woningen er nodig zijn, en het aantal huishoudens groeit sneller dan het aantal woningen dat wordt gebouwd. Meer vraag, minder aanbod.

Uit de markt geprijsd

In 2024 schreven wij het volgende

“Voor sommigen is de trein vertrokken”

“Ik sprak met mijn collega Gavin en hij zei dat voor sommige mensen met wie hij al een jaar of zo werkt, er nu geen kans meer is om iets te vinden dat aan hun eisen voldoet. Vorig jaar (2023) hadden ze nog een kans voor de prijs die ze wilden en konden betalen, met de eisen die ze hadden en in de gebieden die ze wilden, maar nu… is het gewoon onmogelijk. De trein is voor hen vertrokken en komt voorlopig niet meer terug. Zoals ik hierboven al zei, zal er zeker een gestage stijging (van de prijzen) blijven. Voor die klanten zal het helaas niet mogelijk zijn om in Valencia te kopen… tenzij…

De enige opties die ze nu hebben, zijn hun criteria, de locatie of de prijs die ze kunnen betalen aanpassen door financiering via een hypotheek te regelen. De trein is nog niet bij de stations in de stad aangekomen, lokale treinen zijn traag ;-), maar hij zal er snel zijn. Als je op zoek bent naar een woning binnen je prijslimiet en er is er een die aan de meeste van je eisen voldoet, dan kun je misschien besluiten om ervoor te gaan.

In de lagere prijsklassen, en dat betekent alles tot 300.000 euro in de stad op dit moment, kunnen we je niet langer zeggen: “Heb geduld, er komt wel iets”. Dat zal vrijwel zeker niet gebeuren. Als de prijzen stijgen, stijgen je salaris en je spaargeld over het algemeen niet in hetzelfde tempo. Profiteer van de lage rente, want dat doet iedereen, of pas je criteria aan en ga voor iets dat minder gevoelig is voor prijsveranderingen.

Graham woont buiten de stad en is daar al meer dan 25 jaar gelukkig. Hij beschouwt zichzelf nog steeds als inwoner van Valencia, maar dan met het beste van twee werelden: een geweldige stad op 15 minuten afstand en een rustigere plek om te wonen met meer ruimte voor mijn geld toen hij kocht. En waarom heeft hij  niet ergens anders dichter bij de stad gekocht? Nou, wat hij wilde, was er niet in zijn prijsklasse, dus daar verandert niets aan. 

Misschien moet je het onderstaande formulier invullen en de procedure starten om jouw huis te gaan kopen.