Elke vastgoedtransactie in Spanje wordt ondertekend, verzegeld en dit gebeurt bij de notaris. Hier koop je je huis en krijg je (meestal) de sleutels overhandigd. Het is het einde van het proces en voor velen het begin van een nieuw leven. Notarissen in andere landen zijn echter zeldzame vogels, alleen te zien in specifieke rechtsgebieden en maken eigenlijk helemaal geen deel uit van het onroerend goed proces. Hier in Spanje zijn ze essentieel, dus het is belangrijk om te weten wat ze voor je doen en ook wat ze niet doen, want sommige mensen denken dat ze geen advocaat hoeven te gebruiken omdat de notaris het wel zal regelen. Dat is verkeerd. Maar laten we eerst eens kijken wat de notaris wel voor je doet.
Verantwoordelijkheden van de notaris
1) Hij zorgt ervoor dat de mensen die de woning verkopen de werkelijke eigenaars zijn op de dag van de ondertekening en dus het recht hebben om jou de woning te verkopen. Dit wordt gedaan via een reeks controles door het kadaster en controles van de identiteit van de mensen die een woning verkopen, of dit nu de eigenaars zijn of de advocaat of persoon die de eigenaars vertegenwoordigt via een volmacht.
2) Zorgt ervoor dat er geen openstaande schulden zijn op het onroerend goed en dat eventuele openstaande schulden zijn kwijtgescholden op de dag van ondertekening of zijn kwijtgescholden voordat de aankoop wordt afgerond. (Zie hieronder waarom dit moet gebeuren, zelfs als je een advocaat in de arm neemt).
3) Zorgt ervoor dat de kopers toestemming hebben om te kopen en dat ze alle kosten en belastingen betalen die met de aankoop gepaard gaan. Mogen kopen? Ja, bijvoorbeeld een huis van de gemeente (VPO) kan niet zomaar door iedereen worden gekocht. Je moet in een register staan van mensen die in de rij staan om er een te krijgen.
4) Zorgt ervoor dat alle lokale belastingen en heffingen op de woning zijn betaald. Verkopers moeten betalingen van de gemeentebelastingen, gemeenschap certificaten, betalingsbewijzen van hypotheken en andere bewijsstukken overleggen om aan te tonen dat er geen schulden openstaan voor de woning.
5) Informeert het kadaster en Catastro over de eigendomsoverdracht van het pand na de verkoop. Zodra de verkoop is ondertekend, zal de notaris het register elektronisch informeren over de eigendomsoverdracht, wat betekent dat de verkoper het eigendom niet opnieuw kan verkopen bij een andere notaris. De meeste notarissen zullen ook vragen om een origineel exemplaar van de akte van de verkoper om de eerste pagina met een grote letter “verkocht” door te strepen voor het geval dat.
6) Zorgt ervoor dat alle openstaande punten in het proces zijn afgehandeld en dat alle losse eindjes zijn afgehandeld. Er kunnen specifieke voorwaarden zijn die in het koopcontract staan of die koper en verkoper zijn overeengekomen en die in de definitieve akte moeten staan.
7) Houdt fondsen achter die nodig zijn om hypotheken te annuleren, annuleringen in het register te doen of te betalen voor alles wat nog moet worden gedaan om ervoor te zorgen dat het pand voldoet aan alle wettelijke vereisten.
8) De notaris stelt de definitieve openbare koopakte (escritura pública) op, het officiële document dat het eigendom overdraagt van de verkoper aan de koper. Dit document bevat details van het eigendom, de aankoopprijs en de voorwaarden van de verkoop.
9) Getuigen bij het onder tekenen. De notaris zorgt ervoor dat alle bij de verkoop betrokken partijen de definitieve akte ondertekenen zodat deze juridisch bindend is. Dit klinkt misschien eenvoudig, maar vergeet niet dat een eigendom soms wordt verkocht nadat het is geërfd en dat er veel mensen kunnen tekenen aan de verkopende kant. Alle mede-eigenaren van een woning moeten ofwel aanwezig zijn om de akte te tekenen ofwel wettelijke vertegenwoordiging hebben via een volmacht aan iemand die aanwezig is, vaak een familielid of advocaat als er familieruzies zijn!
10) In veel gevallen zal de notaris samenwerken met een interne gestoria om ervoor te zorgen dat het eigendom correct wordt ingeschreven in het eigendomsregister en na de verkoop op jouw naam wordt gezet. Om dit te doen moet je het belastingkantoor hun deel betalen en de gestoria moet ervoor zorgen dat alles correct wordt ingeschreven in het eigendomsregister en de catastro voor jou. Als ze dit doen, zal de notaris je na de verkoop de details geven van een rekening waarop je het geld kunt storten om het belastingkantoor, de gestoria, het register en de notaris zelf te betalen en zij zullen het geld verdelen over waar het naartoe moet. Dit bedrag zal dicht bij het uiteindelijke bedrag liggen, maar het is een voorziening van fondsen en is meestal iets hoger dan de uiteindelijke betalingen. Op dat moment zal de notaris contact met je opnemen om het teveel betaalde terug te storten.
11) Tot slot, en dat is het belangrijkste, zorgt de notaris ervoor dat alle anderen zich minder netjes gekleed voelen, omdat zij altijd onberispelijk gekleed zijn zonder een haartje te vertrekken (tenminste degenen die wij hebben gebruikt).
12) Oh, en nog een laatste ding. Ze bewaren een kopie van de openbare akte in hun stapel voor het archief. Je kunt op elk moment teruggaan naar de notaris en vragen om alles te raadplegen waarvan je denkt dat het onjuist is.
Wat de notaris niet doet
Als algemene regel zal de notaris niet optreden voor jou, de koper van het onroerend goed, om ervoor te zorgen dat het onroerend goed legaal is. Ze controleren of alles in orde is aan het einde van het proces voor de definitieve ondertekening, maar je moet altijd een onafhankelijke advocaat inhuren om je te vertegenwoordigen en het overdrachtsproces voor je uit te voeren, meestal voordat je een betaling doet aan de eigenaars of na het plaatsen van een reserve die je advocaat de tijd geeft om de wettigheid van het onroerend goed te bestuderen, voordat je je volledige aanbetaling doet.
Op forums online kun je veel “experts” vinden die je vertellen dat je een notaris moet nemen om je te vertegenwoordigen en dat je geen advocaat nodig hebt. Probeer het maar eens. 99% van de notarissen heeft het zo druk dat ze nooit buiten hun kantoor komen en ze zullen zeker de overdracht van een woning niet doen voor iemand die geen naast familielid is en zelfs dan zullen ze hen kosten in rekening brengen.
In de regel is een notaris ook geen bank. De meeste notarissen hebben geen klantenrekening waar je geld op kunt storten, reserveringen kunt maken of de laatste betaling voor de woning kunt doen, ondanks wat je online leest (sommige notarissen hebben wel een rekening waar je geld op kunt storten, maar reken dan op een flinke vergoeding). En onthoud dat er hier niet zoiets bestaat als een escrow-rekening. Dit is de laatste jaren minder een probleem geworden nu OMF-overschrijvingen (Bank of Spain) steeds gebruikelijker worden dan naar een bank te moeten gaan en een bankcheque te krijgen om bij de notaris aan de verkopers te overhandigen. OMF-overschrijvingen zijn bijna onmiddellijk en worden daarom steeds populairder als betalingsmethode.
De meeste notarissen zijn niet tweetalig of meertalig, dus je moet zelf voor een vertaler zorgen als je op hun kantoor wilt ondertekenen. Die vertaler kan een officiële, door de overheid goedgekeurde vertaler zijn of gewoon iemand die je zelf benoemt en die voor jou vertaalt, vaak je advocaat, agent of een vriend. Maar als de notaris jouw taal niet spreekt, dan moet je vertaler ook de akte ondertekenen en aangeven dat je hebt begrepen waarvoor je tekent en het notariskantoor moet de vertaler accepteren als bevoegd om het werk te doen.
Iets anders dat heel belangrijk is om te onthouden, is dat de notaris meestal niets fysieks weet over het onroerend goed dat je koopt. Als het papierwerk in het register en de catastro zegt dat een huis dat je koopt 100m2 is, dan neemt de notaris dat papierwerk als evangelie. Jij aan de andere kant, je makelaar, de verkoper en iedereen die het huis ooit heeft bezocht, weet misschien dat het in werkelijkheid is uitgebreid en meer dan 300m2 groot is. De notaris zal dit probleem niet opmerken omdat ze geen onderzoeken, bezoeken ter plaatse of iets anders doen dat verband houdt met de verkoop voorafgaand aan de notaris datum. Ze zijn er om te controleren of al het papierwerk en alle juridische aspecten correct zijn. Als je makelaar ooit zegt: “Maak je er geen zorgen over, het is niet belangrijk”, zoek dan een nieuwe makelaar.
Zowel je wettelijke vertegenwoordiger als de notaris moeten van tevoren op de hoogte worden gesteld van dit soort veranderingen, zodat er een nieuwbouw verklaring (of zelfs een oudbouw verklaring) kan worden opgesteld voorafgaand aan de ondertekening, zodat de juiste grootte wordt geregistreerd in het eigendomsregister (als dat mogelijk is). Maar vergeet niet dat je advocaat hiervan op de hoogte moet worden gesteld, zodat hij deze eis kan opnemen in de Arras (het aanbetaling contact) Sommige eigenaren weigeren de verantwoordelijkheid op zich te nemen voor het laten opstellen van de nieuwbouw verklaring, dus nogmaals, dit is iets wat je van tevoren met je advocaat en makelaar moet regelen.
Je advocaat en de overdracht
Je neemt een advocaat in dienst om de overdracht of zoekopdrachten naar een woning te doen. Sommige mensen denken dat ze dit niet hoeven te doen omdat de rol van de notaris is om ervoor te zorgen dat alles in orde is op de dag van de ondertekening. Dat is waar, maar je advocaat doet het grootste deel van de overdracht voordat je een serieuze aanbetaling doet, meestal een aanbetaling van 10%. Zodra je dat hebt gedaan, heb je meestal een periode van 30, 60 of 90 dagen om het af te ronden, afhankelijk van de overeenkomst tussen jezelf als koper en verkoper. Er kan echter veel veranderen tussen het moment waarop je je aanbetaling doet na de eerste controles van je advocaat en het moment waarop je naar de notaris gaat.
Je advocaat kan hebben gezegd “Prima, er zijn geen openstaande schulden op het onroerend goed en het is volledig legaal”, dus je stort je aanbetaling, maar dan kan de eigenaar een hypotheek nemen op het huis, andere fondsen lenen tegen het onroerend goed of embargo’s laten leggen op het onroerend goed in de tussenliggende periode voor je notaris datum. Het is de notaris die dit te weten komt wanneer hij op de ochtend van de ondertekening de Nota opvraagt bij het kadaster. Deze schulden tegen het onroerend goed die misschien net zijn ontstaan, moeten worden vereffend of er wordt geld ingehouden van de verkoper om ze af te betalen en daarom koop je het onroerend goed zonder openstaande schulden, pandrechten of bezwaren.
Ook als er een hypotheek op het huis rust, moet de notaris het exacte bedrag weten dat hij op de dag van ondertekening van de bank moet kwijtschelden. Dit is uiteraard een ander bedrag dan op het moment van de storting, omdat er dagelijks rente wordt berekend over een uitstaande schuld en er in de tussenliggende periode mogelijk maandelijkse betalingen zijn gedaan.
Zo zie je maar, de rol van de notaris en wat de notaris niet doet. Je leert elke dag iets nieuws, toch? Nu je weet wat een notaris doet, zul je er niet zo tegenop zien om te betalen wat ze voor hun diensten vragen. Zowel koper als verkoper betalen voor de diensten van de notaris, dus wen maar vast aan het idee. De kosten zijn eigenlijk niet zo hoog in vergelijking met wat de waarde van deze dienst je oplevert, zodat je verzekerd bent van een schone eigendomstitel voor het onroerend goed dat je koopt.
Wil je meer weten over het kopen van een huis in Valencia, neem dan contact met ons op via onderstaand formulier.
