Wij kopen over het algemeen eigendommen aan die je kunt zien, voelen en aanraken, die al bestaan en die we kunnen fotograferen, opmeten, video’s van kunnen maken en waar we over het algemeen de spot mee kunnen drijven in onze beschrijvingen. We kiezen ervoor om alleen eigendommen op de lijst te zetten waarvan we vinden dat ze waar voor hun geld bieden, zelfs als ze een beetje liefdevolle zorg nodig hebben. Daar zijn een heleboel redenen voor, waaronder de voor de hand liggende reden dat de legaliteit van het onroerend goed al is vastgesteld, maar er zijn nog veel meer redenen waarom we de neiging hebben om off-plan onroerend goed te vermijden, tenzij we de ontwikkelaar en de architect heel goed kennen en de percelen kennen waar het onroerend goed moet worden gebouwd.

In het blog van vandaag gaan we daarom verder in op dit  thema waarom je bijna nooit een off-plan villa moet kopen in Spanje, of misschien alleen in Valencia. Het kan anders zijn in andere gebieden van Spanje, maar als je kijkt naar de kuststrook is het bijna nooit een goed idee.

Graham heeft hier ervaring mee omdat hij jaren geleden een villa heeft laten bouwen. Het duurde drie jaar van de aankoop van het perceel en het bedenken van het idee tot de afwerking en op dat moment brak de financiële crisis van 2008 uit, geen goede zaak, en uiteindelijk verloor Graham het aan de bank. Hij kent de valkuilen, de vertragingen, de problemen die zich kunnen voordoen en het papierwerk dat erbij komt kijken en hij moet zeggen dat het gewoon veel gemakkelijker is om een bestaand pand te kiezen, zelfs als het in een vervallen staat verkeert, en het te moderniseren.

Verschillen tussen off-plan appartementen en villa’s

Eerst moeten we echter een onderscheid maken tussen een off-plan villa en off-plan appartementen. De renders die je krijgt van een appartement zullen vaak veel dichter bij de realiteit liggen van wat je krijgt, er kan minder misgaan en de kans is groot dat het veel dichter bij de voorgestelde datum voor oplevering zal worden voltooid, omdat de ontwikkelaar meer wordt gestimuleerd om het project af te ronden door het systeem van gefaseerde betalingen dat zal worden ingevoerd en de druk van verschillende eigenaren op hetzelfde moment. De materialen en het uiterlijk van het pand zullen waarschijnlijk dichter bij het oorspronkelijke concept liggen en je zult kunnen inschatten hoe het eindresultaat eruit zal zien wat betreft uitzicht en licht door wat er om het gebouw heen staat. Dus, geen probleem toch? Eh…

De uitzondering

Enkele jaren geleden nam iemand contact met ons op om te vragen hoe hij een bouwer kon aanklagen omdat hij was bedrogen. Ze kochten een off-plan appartement in Valencia en kregen een tuin van zo’n 80m2 beloofd en op de renders was er een prachtig uitzicht, veel licht en het belangrijkste was dat er geen enorm gebouw achter stond met een golfplaten muur van acht verdiepingen en het gevoel dat ze zich in het zwarte gat van Calcutta bevonden (Raadt u al wat ze kregen?).

Het spijt me, maar een vluchtig onderzoek van het voorgestelde pand zou de koper hebben verteld dat het achterliggende gebouw, de golfplaten muur en het gebrek aan licht er al waren. Hij kreeg de 80m2 buitenruimte (ik denk dat dat de ruimte was) maar de render had planten en bomen, de werkelijkheid was een donker gat. Dit is waarom je altijd de locatie van off-plan vastgoed moet controleren. Het is niet moeilijk. Zelfs als je geen bezoek ter plaatse kunt brengen, is er altijd Google Earth, Street View en nog veel meer om te onderzoeken. Je kunt ons zelfs vragen om een bezoek ter plaatse te brengen.

We vertelden hen dat ze de bouwer niet konden aanklagen omdat ze hadden geleverd wat was besteld, een appartement van 90 m2 met drie slaapkamers en een buitenruimte van 80 m2. Simpel!

De manieren waarop je wordt misleid

De reden dat we aan dit bericht dachten, was dat we een vraag kregen van Rod die Graham een heleboel huizen heeft gestuurd die hij de daaropvolgende week wilde zien, maar waarvan de meeste eigenlijk niet bestaan. Rods vraag ging over de presentatie van eigendommen online. Hij vond deze trouwens geweldig. Ik ook, maar ik realiseer me dat het er nooit zo uit zal zien.

Rod vroeg: “Waarom mogen bedrijven valse renders en prijzen plaatsen?” En het antwoord is natuurlijk…

Omdat er niets is om ze tegen te houden.

Graham heeft nog nooit een render van een villa gezien die ook maar enigszins lijkt op het eindproduct. Hoe komt dat? Nou, hier is een korte handleiding waarom je bijna nooit een off plan villa moet kopen. Laten we er een enorme lijst met redenen van maken, want er zijn er heel veel.

1) De render omvat altijd slechts één huis met veel ruimte en een gevoel van prachtige afzondering. Het zal nooit de 20-40 identieke villa’s omvatten die eromheen staan en geloof me, er zal nooit maar één woning zijn omdat een ontwikkelaar geen geld verdient met het bouwen van één huis, tenzij de prijs gigantish is.

2) De render suggereert altijd dat de ruimtes groter zijn dan ze zullen zijn. Het perceel ziet er altijd enorm uit ondanks dat er in de kleine lettertjes iets staat als “Ruim perceel van 400m2” Dat is niet ruim. Oudere kavels zullen bijna altijd groter zijn omdat de eigenaren meestal een kavel kochten en het huis zelf ontwikkelden in de tijd dat kavels goedkoper, groter en beter gelegen waren.

3) Je ziet er niet zo sexy en jong uit als het stel dat de render deelt en hun hond poept ook nooit in hun perfecte tuin. Het spijt me, maar jij niet en je hond wel.

4) Het uitzicht is nooit wat ze ze laten zien. Je uitzicht zal waarschijnlijk de muur op drie meter afstand van je raam zijn omdat de percelen zo klein zijn en als dat niet zo is, dan zeker een ander klein huis dat de ontwikkelaar naast, achter, voor en om je heen bouwt.

5) De beste zijn al weg tegen de tijd dat je ze ziet. De kavels die je aangeboden krijgt, zijn het bezinksel dat overblijft nadat ze de beste voor zichzelf hebben gereserveerd voor toekomstige verkoop wanneer de oplevering van de woningen aanstaande is of ze hebben het neusje van de zalm aangeboden aan de investeerders die de bouw hebben gefinancierd.

Welke denk je dat er nog over is en die je aangeboden krijgt? Wat bedoel je met er staat een mast in de tuin?

6) De slaapkamers zijn ook niet zo groot. Echt niet. Er is genoeg ruimte voor een bed van 1,35 cm, maar denk er niet aan om een bed van 1,50 cm van IKEA te nemen, want dan heb je geen ruimte voor de nachtkastjes. Als bureaus groothoekcamera’s en photoshop gebruiken voor bestaande woningen, dan moet je de vrijheden die worden genomen met renders zien om het te geloven. Een woonkamer van 20m2 wordt zo gemaakt dat het lijkt alsof er één van Poetins vergadertafels in past met nog ruimte over.

7) De materialen zijn niet van de kwaliteit die wordt afgebeeld. Ontwikkelaars willen zoveel mogelijk geld verdienen, dus wat ze afbeelden is vaak tien keer beter dan wat ze op de foto’s zetten. Controleer nogmaals de kleine lettertjes, maar verwacht dingen als “Tegels van Porcelanosa (Of vergelijkbaar)”. Ze zullen vergelijkbaar zijn in de zin dat het ook tegels zijn, maar meestal niet van een vergelijkbare kwaliteit.

8) Het is ook niet gemeubileerd en je kunt je waarschijnlijk niet veroorloven wat er staat afgebeeld. Het is geen IKEA. IKEA ziet er misschien geweldig uit, maar het is niet het superstrakke dure spul op de renders. En je zult nooit zo minimalistisch leven als in de renders, dus je woonkamer, slaapkamers en meer zullen er altijd rommeliger uitzien dan het onmogelijk mooie leven dat ons onmogelijk mooie koppel van hierboven leidt.

9) Waarschijnlijk het belangrijkste … het zal niet klaar zijn op de datum in de advertentie, denk aan Graham, zijn persoonlijke ervaring die hierboven beschreven staat, de geschatte levertijd was 12 maanden, niet 3 jaar. In veel gevallen is de bouw zelfs niet gestart op de opgegeven datum omdat het allemaal afhangt van de voorverkoop aan kopers en hun aanbetalingen. Zodra ze genoeg aanbetalingen hebben, benaderen ze een bank voor financiering en beginnen ze met het project. Zelfs als het “af” is op de aangegeven datum, dan is het nog niet echt af omdat…

10) De klusjes zullen nooit gedaan worden. Als je eenmaal verhuisd bent, veel succes met het terugkrijgen van de bouwer om problemen op te lossen. Ze zijn op weg naar het volgende project. Het aantal collectieve rechtszaken tegen bouwers is legio als alle eigenaren van villa’s erachter komen dat ze op zand zijn gebouwd, dat de bouwer op de fundering heeft beknibbeld, dat de afwerking te wensen overlaat of dat het beloofde zwembad, de voltooide tuinen enz. niet echt beloofd waren in de zin van dat ze ook echt van plan waren om ze uit te voeren, het waren slechts wensbeelden die in de ether zijn verdwenen.

En nog iets dat we vergeten zijn… wat is er gebeurd met het zwembad, de garage, de tuinen en het witgoed in de keuken? Je zult erachter komen dat dit optionele extra’s waren in de details in plaats van de standaard bouw zoals afgebeeld in de renders. In de prijs die werd genoemd en die er geweldig uitzag bij de eerste bezichtiging, waren niet inbegrepen: 25.000 voor het zwembad (in werkelijkheid kost het ongeveer 10.000), 25.000 voor de garage (nog eens 10.000), 20.000 voor tuinarchitectuur (5.000) en 10.000 voor witgoed (maximaal 2.000). Dus de basisprijs van 250k voor het voltooide huis is eigenlijk 330k plus BTW als je iets wilt dat ook maar in de buurt komt van de render.

Daarom ben je drie jaar later nog steeds niet verhuisd, ligt je huis meer dan 20% boven de prijs die je oorspronkelijk was opgegeven en heb je drie jaar gehuurd terwijl je wachtte. Het heeft een groot deel van je leven in beslag genomen van al je wakkere gedachten, terwijl je de details van een nieuwbouwproject van dag tot dag beheert. Leuk toch?

En dit brengt ons bij…

De redenen om een bestaande woning te kopen

Je kunt het zien, je kunt het bezoeken, je kunt het aanraken, je kunt de gebreken zien, je kunt de legaliteit controleren (of je advocaat kan dat), je kunt zien hoe het gebied is, de faciliteiten, de voorzieningen en nog veel meer en je kunt een rationele beslissing nemen op basis van de feiten in plaats van de fantasiewereld die wordt weergegeven in de gekke gedachten van een architect die nog nooit de locatie voor het pand heeft bezocht, maar een opdracht heeft gekregen van een misleide ontwikkelaar.

Ja, geloof het of niet, maar veel architecten bezoeken niet eens de locatie waar ze gaan bouwen. Ze krijgen een opdracht van een ontwikkelaar en moeten zorgen dat het er goed uitziet. Geen geweldige start.

Wil je dat wij jou helpen met het vinden van jouw droomhuis? Vul dan onderstaand formulier in