Na jaren van verandering is Valencia populairder dan ooit. In het blog van vandaag kijken we naar wat dit betekent voor mensen die de stad en Spanje als hun thuis willen beschouwen.

Er is de afgelopen tien jaar iets opmerkelijks gebeurd in Valencia. Terwijl Madrid en Barcelona de krantenkoppen haalden met stijgende prijzen, ontwikkelde Valencia zich stilletjes tot iets bijzonders: een grote Europese stad waar gewone mensen zich nog steeds een goed leven konden veroorloven. Niet alleen leven, maar zeer aangenaam leven.

De realiteit van het leven in de drie grote steden van Spanje

Je zal opmerken dat we hierboven “konden” zeiden. Dat is aan het veranderen nu de prijzen stijgen. Laten we het hebben over echte cijfers, het soort cijfers dat ertoe doet als je je leven plant, niet een vastgoedportefeuille. Vandaag de dag is de gemiddelde prijs in de stad Valencia volgens officiële cijfers € 2.886/m², maar die cijfers geven niet de realiteit van de stijgende markt weer. Reken op gemiddeld ongeveer € 3.500/m², wat betekent dat een comfortabel appartement van 80 m² ongeveer € 280.000 kost. Verwacht dat echter niet in het centrum. Voor dezelfde ruimte in Madrid (€ 4.800/m²) zou je volgens officiële cijfers € 384.000 kwijt zijn, terwijl Barcelona (€ 4.661/m²) officieel € 373.000 vraagt, maar ook hier zijn de prijzen in het centrum van die steden aanzienlijk hoger.

Maar dit is wat die cijfers echt betekenen: In Valencia kunnen leraren, verpleegkundigen of grafisch ontwerpers nog steeds een woning in de stad kopen als ze een hypotheek kunnen krijgen, omdat het hebben van een hypotheek momenteel voordeliger is dan huren. De huurmarkt laat een heel ander beeld zien. Met gemiddelde huurprijzen die nu € 1000-€ 1400 per maand bedragen voor een appartement met één slaapkamer, kunnen veel inwoners zich geen woning meer veroorloven en moeten ze verder weg gaan wonen. Dit geldt vooral omdat de Spaanse lonen geen gelijke tred hebben gehouden met de “vastgoed boom“.

De wijken van Valencia vertellen verschillende verhalen. Ja, in chique wijken als L’Eixample en Ciutat Vella zijn de prijzen gestegen tot meer dan € 4.000/m², maar levendige wijken als Patraix, Benimaclet en zelfs Cabanyal bieden authentiek Valenciaans wonen tegen prijzen die voor kopers aantrekkelijker zijn. De buitenwijken langs de metrolijnen naar de stad, met prijzen tussen € 2.000 en € 2.600 per m², bieden groene ruimtes en gezinsvriendelijke gemeenschappen die in Madrid of Barcelona onbetaalbaar zouden zijn.

Inzicht in de tienjarige reis

De transformatie van Valencia van € 1.500/m² in 2015 naar € 2.886/m² vandaag (officieel) gaat niet alleen over stijgende prijzen, maar ook over een stad die haar potentieel heeft benut met behoud van haar ziel, hoewel dit niet zonder uitdagingen is (geweest) voor de lokale bewoners.

Deze cijfers laten zien dat Valencia zeker ontdekt is, maar ze wijzen ook op de groeiende kloof tussen vastgoedprijzen en lokale salarissen. Het gemiddelde salaris in Valencia van € 24.000-€ 28.000 per jaar (ongeveer 2000 euro per maand) is de afgelopen tien jaar niet verdubbeld, zoals de vastgoedprijzen, en dat zorgt voor een probleem.

Het dilemma kopen of huren: waarom eigendom zinvol is

Dit is het cruciale punt dat momenteel alles in evenwicht houdt en de ambities levend houdt. De hypotheekrente in Spanje is opvallend laag in vergelijking met landen en begint bij 2,5-3,5% voor zowel inwoners als niet-inwoners. Als je € 1.000-1.400 per maand aan huur betaalt, tegenover € 850 per maand* voor een hypotheek op hetzelfde onroerend goed, is de rekensom glashelder, maar alleen als je dat bedrag bij elkaar kunt krijgen.

*Een hypotheek van 160.000 euro tegen een vaste rente van 3% over 20 jaar kost ongeveer 870 euro per maand. Zelfs een hypotheek van 240.000 euro kost slechts ongeveer 1300 euro per maand meer, dus ongeveer evenveel als de huur van een eenkamerappartement, met de garantie dat de prijs twintig jaar lang vast blijft, in tegenstelling tot de huur.

Overheidsprogramma’s helpen om een aantal barrières weg te nemen: De Spaanse regering heeft de crisis laat erkend en komt langzaam in actie om veel mensen, maar vooral jongeren, te helpen bij het vinden van een woning. Overheidsprogramma’s voor mensen onder de 35 en starters op de woningmarkt omvatten:

• Gegarandeerde aanbetalingen van slechts 5-10% (tegenover de traditionele 20%+)
• ICO-leningen die tot 20% van de aankoopprijs dekken
• Aankoopbelastingaftrek voor jonge kopers
• Gesubsidieerde rentetarieven voor kopers die in aanmerking komen

Deze programma’s hebben geleid tot een sterke toename van het aantal jonge kopers op de markt, wat de aankoopprijzen nog verder heeft opgedreven. Dat was waarschijnlijk niet de bedoeling, maar… de wet van onbedoelde gevolgen en zo…

Waarom Valencia werkt (met enkele kanttekeningen)

Een stad in transitie – De groei van Valencia komt door mensen die hierheen verhuizen om te wonen, werken, met pensioen te gaan of een gezin te stichten. Mensen die remote kunnen werken met internationale salarissen hebben ontdekt dat ze hun carrière kunnen voortzetten en tegelijkertijd kunnen genieten van het mediterrane leven. Door deze toestroom is het voor lokale bewoners met Spaanse salarissen moeilijker geworden om te concurreren, met name op de huurmarkt, waar verhuurders vaak hoge prijzen vragen aan internationale huurders.

Ruimte om te ademen (als je koopt) – In tegenstelling tot Madrid en Barcelona, waar de schaarste aan betaalbare woningen een crisisniveau heeft bereikt, biedt Valencia nog steeds koopopties. Je kunt dat appartement met een terras vinden, dat huis met een kleine tuin, die loft met karakter – maar steeds vaker alleen als je koopt, niet als je huurt. De huurwoningen zijn een strijdtoneel geworden tussen lokale bewoners, studenten en internationale nieuwkomers, met als gevolg dat verhuurders zich in de handen wrijven van vreugde… (of hebzucht) bij langetermijnverhuur.

Infrastructuur die de bewoners ten goede komt: De verbeteringen in Valencia zijn niet bedoeld om speculanten aan te trekken. Ze zijn bedoeld om het leven van de mensen die hier wonen te verbeteren. De Turia-tuinen bieden 9 kilometer aan groene ruimte door de stad. Het metrosysteem verbindt wijken efficiënt met elkaar en groeit elk jaar. Fietspaden maken autovrij leven realistisch, veel van onze klanten besluiten af te zien van een auto in Valencia. Dit zijn geen toeristische attracties, maar dagelijkse voorzieningen die Valencia laten functioneren.

Maar… Gemeenschappen staan onder druk – In buurten als Ruzafa, Benimaclet en Cabanyal zijn traditionele gemeenschappen aan het veranderen. Oude bewoners maken zich terecht zorgen dat ze weggeprijsd worden, en hoewel nieuwkomers nieuwe energie, internationale perspectieven en soms nieuwe zakelijke ideeën brengen, bedienen lokale winkels waar de eigenaren iedereen bij naam kenden nu een veranderende klantenkring. Het barretje waar zij vroeger voor € 1.20 hun cortado konden drinken is nu een hippe tent geworden waar ze ineens €2 voor diezelfde cortado moeten betalen en niet meer in het Spaans met hun mede bar genoten kunnen kletsen want die spreken allerlei andere talen, maar niet of nauwelijks Spaans.

Deze overgang brengt zowel kansen als uitdagingen met zich mee.

Internationaal, maar steeds meer verdeeld – De groeiende internationale gemeenschap heeft diversiteit en dynamiek gebracht, maar ook economische ongelijkheid. De school van je kinderen heeft nu misschien leerlingen uit twintig landen, maar lokale gezinnen hebben steeds meer moeite om een woning in hun eigen buurt te betalen wanneer ze uit het ouderlijk huis willen verhuizen, waardoor hun kinderen mogelijk gedwongen worden om mee te verhuizen naar een andere school. Helaas is dit overal ter wereld zo op plaatsen waar veel vraag is.

Van Valencia je thuis maken: een praktisch perspectief

Voor wie een verhuizing overweegt, biedt Valencia iets wat steeds zeldzamer wordt, maar de weg daar naartoe verschilt sterk naargelang je situatie:

Jonge professionals en gezinnen: Als je de aanbetaling bij elkaar kunt krijgen (mogelijk met overheidssteun als je jonger bent dan 35), is kopen absoluut zinvol. Een appartement van € 180.000 aan de rand van Valencia met een aanbetaling van € 18.000 (met behulp van overheidsregelingen) of misschien minder met de ICO-garantie kost maandelijks minder dan huren en het verschil wordt steeds groter. Maar zonder die aanbetaling zit je vast in de huurvalkuil met stijgende prijzen.

Remote werkenden: Je salaris uit Londen, Amsterdam, New York of München maakt van je een contante koper of een premium lener. Je salaris van € 4.000 per maand, dat in die steden nauwelijks voldoende is om de huur te betalen, maakt je hier relatief rijk. Maar besef wel dat je deel uitmaakt van de druk op de lokale woningvoorraad op de huurmarkt, dus misschien kun je beter ook overwegen om te kopen in plaats van de kas van verhuurders te spekken, aangezien zij in feite profiteren van je hogere salaris.

Locals en Spaanse werknemers: De realiteit is hard. Tenzij je hulp van je familie (bank van mama en papa) of overheidsregelingen kunt krijgen voor die cruciale aanbetaling, krijg je te maken met huurprijzen die 40-50% van je inkomen of meer opslokken. De boodschap is duidelijk: koop nu als je dat kunt, want huren wordt onhoudbaar en hetzelfde kan in de niet al te verre toekomst ook gebeuren op de koopmarkt.

Studenten en starters: De huurcrisis treft hen het hardst. Gedeelde flats die vijf jaar geleden € 200-250 per maand per kamer kostten, vragen nu € 400-500 en de kamers worden kleiner. Soms zijn er appartementen zonder gemeenschappelijke woonkamer, omdat die is omgebouwd tot een extra slaapkamer. Daardoor wonen veel jonge Valencianos nog steeds bij hun ouders, ook als ze al ver in de dertig zijn, en proberen ze wanhopig te sparen voor die aanbetaling die hun enige uitweg uit de huurarmoede is, terwijl het bedrag dat daarvoor nodig is onophoudelijk stijgt.

Vooruitblik: de duurzame weg van Valencia?

Het groeiverhaal van Valencia gaat niet over het worden van het volgende Barcelona, maar over het beste uit Valencia halen terwijl het worstelt met betaalbaarheid. De stad werkt er actief aan om haar leefbaarheid te behouden, zelfs terwijl ze groeit. Nieuwe ontwikkelingen moeten betaalbare woningen omvatten (hoewel de term “betaalbaar” relatief blijft). Historische wijken worden beschermd tegen grootschalige transformatie, wat weliswaar prijzenswaardig is, maar ook betekent dat er geen extra woningen worden gecreëerd om de woningcrisis te verlichten. Openbare ruimtes blijven echt openbaar.

Het stimuleren van eigendom door middel van overheidsregelingen en het aanpakken van vergunningen voor kortetermijnverhuur zouden op de lange termijn kunnen leiden tot stabilisatie van de markt. Meer eigenwoningbezitters betekent minder woningen die tegen steeds hogere prijzen op de huurmarkt worden aangeboden, en hoewel huurcontrole de meest voor de hand liggende manier lijkt om prijsopdrijving tegen te gaan, is het werkelijke effect ervan dat het aantal woningen op de markt afneemt. Deze overgangsperiode zal pijnlijk blijven voor degenen die aan de verkeerde kant van de kloof terecht zijn gekomen.

De Valencia-vraag: kun je het laten werken?

Valencia in 2025 verkoopt geen droom, maar biedt een realiteit, hoewel die voor velen steeds moeilijker te bereiken is. Voor degenen die kunnen kopen, is het zo dicht bij het paradijs als je maar kunt komen: lage hypotheekrentes, mogelijke overheidssteun en vastgoed- en kosten van levensonderhoud die ver onder die van Madrid en Barcelona liggen. Voor degenen die willen huren, wordt het een worsteling die de problemen in de gewilde steden van Europa weerspiegelt.

Door de veranderingen van het afgelopen decennium is Valencia toegankelijker en bekender geworden voor internationale kopers, terwijl het voor lokale huurders moeilijker is geworden. Dat is de eerlijke waarheid: niet alleen zijn de prijzen gestegen, maar de kloof tussen kopen en huren en de beschikbaarheid van lage rentetarieven voor mensen die een aanbetaling kunnen sparen, hebben twee verschillende Valencia’s gecreëerd.

De boodschap is duidelijk: als je naar Valencia komt en de mogelijkheid hebt om te kopen, doe dat dan. Je kunt waarschijnlijk geen gebruik maken van een overheidsregeling, maar sluit een hypotheek af en spaar voor die aanbetaling, want de hypotheekrente is enorm aantrekkelijk. Het alternatief, huren, wordt een luxe die maar weinigen zich op lange termijn kunnen of willen veroorloven. Misschien kun je om te beginnen drie maanden een Stepping Stone Rental te nemen, maar kom als je op bezoek komt, voorbereid om snel te handelen en zorg dat je hypotheek vooraf is goedgekeurd. In de huidige markt van Valencia betekent aarzelen dat je kansen misloopt.

Wil je dat wij jou helpen met het vinden van een goed huis? Neem dan contact met ons op via onderstaand formulier