Vandaag hebben we het over advocaten. We hebben al eerder geschreven over het kiezen van een advocaat voor de aankoop van een huis in Valencia. 

Vandaag beschrijven we wat je advocaat voor je doet, dit werk krijg namelijk meestal niet te zien en is de communicatie die jij hebt met je advocaat vaak alleen als hij of zij je vertelt “Het is OK om nu de aanbetaling te doen” en “De definitieve datum voor de notaris kan nu worden vastgesteld” of in sommige gevallen gewoon een duim omhoog doet voor vragen die je hebt. 

Dit blog is, zoals zo vaak, geïnspireerd door verkeerde informatie op Facebook. Tja, dit gebeurt helaas zo vaak!

“Ik heb onlangs een huis gekocht in Valencia in de bergen in het noordwesten en ik heb geen advocaat gebruikt omdat de makelaar me vertelde dat alles in orde was omdat ze het een paar jaar geleden hadden verkocht.” Ook had ik mensen hier (Facebook) gevraagd wat ik moest vragen en checken en ik kreeg veel goede antwoorden, bedankt.

Nou, de zaken zijn verdergegaan en ik heb een paar vragen. Het huis staat op “rustieke” grond en op de akte die ik heb ontvangen staat 80m, maar mijn huis is veel groter dan dat. Ons perceel is  ongeveer 2000m2, de catastro en het register komen niet overeen, en het zwembad staat ook niet op de akte. Er is mij verteld dat ik dit het beste niet kan vermelden bij de notaris. Kan ik dit nu nog regelen? De eigenaren wilden het niet doen omdat ze te horen kregen dat het ongeveer 4.000 euro zou kosten om alles te regelen. Dat lijkt me redelijk.”

Voor ons zijn posts als deze simpelweg een heleboel rode vlaggen en wij denken alleen maar, madre mia, dat had toch echt voorkomen kunnen worden.

Laten we het over advocaten hebben en waarom je ze nodig hebt voordat je koopt en niet achteraf.

• Bergen in het noordwesten. Waarschijnlijk de Sierra Calderona, een nationaal park en beschermd land.
• De makelaar vertelde me dat alles in orde zou zijn…
• Ik vroeg het mensen op Facebook… OK, dat is duidelijk het beste om te doen zonder twijfel…
• Rustieke grond. Om te bouwen op rustieke grond heb je 10.000m2 nodig.
• 2000m2… zie het vorige punt.
• Catastro en Registry zijn het niet met elkaar eens. Dat doen ze vaak niet, maar op minder dan 10.000m2 rustieke grond in een nationaal park… au.
• Het zwembad staat niet op de tekeningen. En het zal er waarschijnlijk ook nooit komen
• Vermeld het niet bij de notaris… Is dit niet de grootste rode vlag van allemaal?
• Kan ik het nu oplossen? Waarschijnlijk niet
• Kost het rond de 4k? Nee, het gaat aanzienlijk duurder worden en het kan gepaard gaan met afbreken van wat er staat

Hoeveel van deze problemen hadden vermeden kunnen worden door een advocaat in de arm te nemen? Nou ja, dom is dom, maar de advocaat zou het volgende hebben gezegd vermoeden wij.

“Je kunt het kopen als je wilt, maar ik wil dat je dit document ondertekent waarin staat dat ik je heb verteld dat het een illegaal pand is, dat ik je heb geïnformeerd over die illegaliteit en dat ik je heb verteld dat het in de toekomst misschien gedeeltelijk moet worden gesloopt en dat het zwembad ook illegaal is. Je moet je ook realiseren dat wanneer je gaat verkopen je dezelfde problemen zult hebben, omdat je ze niet kunt oplossen voor 4k, 40K of 400k”.

Wat doet de advocaat dan eigenlijk?

Het zit zo: alle advocaten zouden het volgende moeten doen, de meesten doen het, veel doen het niet en sommige advocaten die het wel doen, doen het niet goed. Is dat duidelijk?

Titel controleren

Heeft de persoon die jou het huis of appartement verkoopt het recht om het aan jou te verkopen? Is het van hen en kunnen ze het aan jou overhandigen bij de notaris? Dit lijkt misschien eenvoudig, maar het kan soms ingewikkeld zijn, vooral in het geval van erfenissen bijvoorbeeld. In deze gevallen kunnen er familiekwesties zijn, kan de vorige eigenaar zijn overleden zonder testament en kan het testament worden aangevochten, zelfs als er een testament is.

Vergelijk register en catastro

Net als in het bovenstaande geval is er vaak (Lees altijd) een verschil tussen de meters van het onroerend goed en de grond in de Catastro en het eigendomsregister. Het is het kadaster dat het belangrijkst is om er zeker van te zijn dat delen van het onroerend goed bestaan, bijvoorbeeld het zwembad en de extra meters, maar als ze wel in het Catastro staan maar niet in het register, dan kan er vaak een nieuwbouwverklaring of zelfs een oudbouwverklaring worden gedaan om de twee met elkaar in overeenstemming te brengen. Dit zou de verantwoordelijkheid van de verkoper moeten zijn. Vaak willen ze er echter niets aan doen en maken ze het onderdeel van de deal dat ze er geen verantwoordelijkheid voor dragen. Je advocaat moet je hierin steunen.

Jou of je makelaar vragen stellen over de woning

Dit is belangrijk omdat de advocaat de woning natuurlijk niet te zien krijgt. Het is vooral belangrijk als de woning een huis is in tegenstelling tot een appartement, omdat het vrij moeilijk is om een uitbouw of een zwembad toe te voegen aan een appartement, maar niet zo moeilijk aan een huis. Waarom zouden ze dat aan jou vragen? Omdat jij het gezien hebt en als zowel de catastro als het register zeggen dat het huis 80 m is maar het in werkelijkheid 400 m is, hoe moet de advocaat dat dan weten zonder dat het hem verteld wordt? Het hoeft niet perse een probleem te zijn om de twee plaatsen met elkaar in overeenstemming te brengen, maar het kan wel.

Controleer bij de Gemeente op eventuele kosten of problemen

Dit kan het langzaamste deel zijn, omdat veel gemeenten erg traag zijn met het beantwoorden van de vragen die de advocaat kan stellen. De vragen gaan over lasten, legaliteit, aansluitingen, bewoonbaarheid certificaat of vergunning voor tweede bewoning en overtredingen. Meestal, en daarom, kunnen het Arras-contract en de betalingen afhankelijk zijn van het feit of het huis een verklaring van geen bezwaar krijgt van het gemeentehuis, maar omdat het lang kan duren voordat die verklaring er is, kan de betaling van tevoren worden gedaan, maar deze zal worden teruggestort als er een probleem is, niet dubbel maar gewoon het hele Arras-bedrag. Met een appartement in de stad is het proces snel en gemakkelijk, met dorpen en steden niet zo veel.

Je vertellen over belastingverplichtingen

Soms koop je een huis waarvan de belastingverplichtingen anders zijn dan je verwacht. Dit kan zijn omdat je een absoluut koopje hebt waarbij de eigenaar je slechts 150.000 vraagt voor het pand, maar het is enorm groot en er is iets dat de “referentiewaarde” voor belastingdoeleinden wordt genoemd, wat een nogal willekeurig cijfer is voor de waarde die het kadaster aan het pand toekent. Als de referentiewaarde aanzienlijk hoger is dan de prijs die je betaalt, dan is je belasting bij aankoop een percentage van deze referentiewaarde en niet van de kostprijs.

Is dit eerlijk? Misschien wel, misschien niet. We zijn geneigd te denken van niet, maar dit systeem bestaat om te voorkomen dat mensen de waarde van hun aankoop te laag opgeven om minder belasting te betalen en een deel van de aankoop contant betalen. Spanje was vroeger een maatschappij van contant geld, tegenwoordig niet meer zo veel. Veel eigenaren vragen echter om wat geld in B en realiseren zich niet dat de wereld een beetje is veranderd.

Controleren op IBI betalingen

De advocaat controleert of de laatste vier jaarlijkse betalingen van de gemeentebelasting zijn gedaan, de IBI-betalingen. De reden hiervoor is dat zelfs als er tien jaar lang om wat voor reden dan ook geen betalingen zijn gedaan, de eigenaar alleen verantwoordelijk is voor de laatste vier jaar, maar als je het huis koopt zonder dat dit is gecontroleerd, word je verantwoordelijk voor die vier jaar betalingen, niet voor de voorgaande.

Controleren op hypotheken

De advocaat controleert of er geen hypotheek op het huis rust. Soms is die er natuurlijk wel en wordt de hypotheek op de dag van aankoop afgelost en krijgt de verkoper een cheque voor het rest bedrag. Maar zelfs als een hypotheek al is afbetaald, kan er nog steeds een last openstaan die door het register wordt geannuleerd. Een voorbeeld van een huis dat ik vorige week kocht, had geen hypotheek maar het stond nog wel ingeschreven in het register, dus de advocaat en de notaris schatten de kosten van het opheffen van deze last in het kadaster en houden dat geld in van de verkoper om de last af te betalen. Dit staat bekend als een retentie.

Controleer op andere schulden

Naast hypotheken kunnen er nog andere schulden zijn, tweede lasten die gegarandeerd zijn door het onroerend goed of elk type persoonlijke schuld waarbij een last op het onroerend goed is gelegd.
Net als bij de hypotheek is dit geen probleem als je hiervan op de hoogte bent en een retentie toepast wanneer een last verschijnt. Als dat niet gebeurt, blijft de last op het onroerend goed rusten en kun je het niet vrij van lasten of bezwaren kopen.

Controleer gemeenschap (VVE)

Is er een gemeenschap? (VVE) Als die er is, is de eigenaar dan op de hoogte van zijn betalingen, komen er grote kosten aan, is het gebouw veilig en komen er nog een heleboel andere vragen. De gemeentschap moet een papier overleggen waarop staat dat de verkoper in goede handen is en wat de situatie van het pand is. Als de eigenaar achterloopt met betalingen aan de gemeenschap dan zijn er twee manieren om dit op te lossen, een retentie of ze betalen voor de definitieve ondertekening.

Het Arras contract samenstellen

Het  Arras contract is het aanbetalings contract voor de aankoop van het huis. We nemen het stap voor stap door in deze post. Het moet alle aspecten van de aankoop bevatten, inclusief alles wat de advocaat heeft gevonden in de zoekopdrachten die relevant kunnen zijn, of meubels en inrichting zijn inbegrepen indien relevant en de duur van het contract, de financiële verplichtingen en details over wanneer de definitieve ondertekening zal plaatsvinden. De advocaat stelt dit samen, na overleg met beide partijen en de makelaars.

Je informeren over de aankoopkosten

De advocaat moet je vertellen hoeveel geld je op de dag van de koop op je rekening moet hebben staan om de deal te voltooien. Dit omvat niet alleen het geld dat je nog moet betalen aan de eigenaar, maar ook de belastingen, notaris-, registratie- en gestor-kosten en natuurlijk het geld om je makelaar te betalen. Je moet dit doorgeven aan je bank als je geen volmacht hebt gegeven aan de advocaat, zie hieronder, zodat zij cheques en/of overschrijvingen kunnen opstellen. Deze cheques moeten op de ochtend van de verkoop of van tevoren worden opgehaald. Soms stuurt de bank een gestor met de cheques en/of om de overboekingen rechtstreeks vanuit het notariskantoor te doen.

Coördinatie met de notaris

De advocaat zorgt ervoor dat het juiste papierwerk beschikbaar is bij de notaris en dat de notaris op de hoogte is van de voorwaarden. Ze zorgen ervoor dat iedereen op de hoogte is van de datum van de ondertekening en de tijd om aanwezig te zijn. De notaris verschijnt nog voor de eigenlijke ondertekening voor het doorlezen van de akte om er zeker van te zijn dat er niets is waarover de twee partijen het niet eens zijn, voordat hij de kamer verlaat terwijl de definitieve akte wordt opgesteld en terugkeert wanneer deze klaar is om door alle partijen te worden ondertekend.

Komen opdagen op de dag van aankoop

Voor het geval er iets misgaat en om te bemiddelen bij eventuele lastige situaties die kunnen ontstaan, moet de advocaat bij de aankoop verschijnen (soms doet de secretaresse van de advocaat dit). Dit is belangrijk om de register- en kadastrale gegevens af te vinken, samen met het juiste adres en meer op de akte. Geloof het of niet, maar veel advocaten doen dit niet, vooral als je een advocaat uit een ander deel van het land in de arm hebt genomen. Als ze bijvoorbeeld uit Barcelona of Madrid komen, denk er dan aan dat je ook betaalt voor hun reis, tijd en diensten voor een hele dag.

Problemen oplossen en vragen beantwoorden als deze zich voordoen

Tijdens het aankoopproces, dat kan variëren van een week tot 90 dagen of zelfs meer in speciale gevallen, moet de advocaat beschikbaar zijn om vragen te beantwoorden en problemen op te lossen die kunnen komen kijken bij de aankoop, en er komen dingen naar boven. Als je advocaat afstandelijk is en e-mails eist die hij vervolgens niet snel beantwoordt of helemaal niet beantwoordt, dan is hij niet erg geschikt voor de klus… en ja, we kennen zulke advocaten en als iemand zo’n advocaat gebruikt, slaan we onze ogen neer en verwachten we het ergste. Als je wilt weten wie we vermijden voordat je een advocaat in de arm neemt, vraag het dan gerust.

Volmacht (Optioneel)

Voor cliënten uit het buitenland, vooral die van over de Atlantische Oceaan, raden we aan om je advocaat een volledige volmacht te geven zodat hij/zij alles namens jou kan ondertekenen. Het is duur om op korte termijn een vlucht te regelen om iets te regelen dat gemakkelijk door je advocaat kan worden gedaan met een volmacht. Ook kan het zijn dat de datum van ondertekening je niet schikt, dus in deze gevallen is het belangrijk om iemand met een volmacht te hebben. Sommige mensen maken zich zorgen over het geven van een volledige volmacht aan een advocaat en we hebben hierover al eerder geschreven om je gerust te stellen.

Expertise op het gebied van immigratie en verblijf

Voor onze cliënten is er meer nodig dan alleen de ins en outs van de aankoop van een huis. Er zijn veel vastgoedadvocaten die niets weten over visa, verblijf en immigratie en die moet je koste wat kost vermijden omdat ze roet in het eten van je verhuizing kunnen gooien. Wij werken alleen met advocaten die alles wat nodig is voor onze klanten normaal gesproken in het Engels kunnen doen, kennis hebben van onroerend goed en ook van immigratie en verblijf. Zo voorkom je dat je twee advocaten moet inschakelen omdat ze onvermijdelijk met elkaar op de vuist gaan.

Conclusie

Ten eerste: gebruik als koper een advocaat. Ten tweede, verwacht niet dat de advocaat je helemaal op de hoogte houdt van al deze taken terwijl hij/zij ze afvinkt. Ze moeten bezig zijn om ervoor te zorgen dat alles op zijn plaats valt. Een goede communicatieve advocaat is het beste, maar bel hem niet elke dag om te vragen “Zijn we er al”. En je weet dat je nooit een advocaat moet gebruiken die wordt aanbevolen door de verkopende makelaar, want zij staan meestal niet aan jouw kant. Als aankoop makelaar is dit anders.

Heb je behoefte aan meer informatie, vul dan onderstaand formulier in