Dus… Airbnb… Het antwoord is nee.

De waarheid is dat voor ons bij Valencia Property het antwoord al een tijdje nee is in de overgrote meerderheid van de gevallen, vooral sinds we ons zusterbedrijf Stepping Stone Rentals hebben geopend. Maar we kunnen niet langer toekijken en onze schouders ophalen nu Airbnb zo’n effect heeft op de huizenmarkt over de hele wereld en meer in het bijzonder Valencia.

We schrijven op deze blog al jaren over het einde van de Airbnb-economie, het feit dat Airbnb niet zo winstgevend is als mensen denken en nog veel meer. We zijn in 2018 begonnen met het oproepen van mensen om te stoppen met het kopen van huizen voor Airbnb, omdat het een te groot effect had op de stad. In 2019 verwelkomden we het einde van de Airbnb-economie (wat tijdelijk was) omdat er enorme voordelen waren voor de stad en haar inwoners toen de beperkingen werden opgelegd. Toen kwam de pandemie en in 2020 stopte Airbnb een paar maanden voordat het weer opbloeide toen de beperkingen werden opgeheven. Aan het einde van 2022 kwam er een vertraging en omdat onze focus niet op Airbnb lag, meldden we dat we in het hele jaar niet één woning hadden verkocht om via Airbnb te verhuren. We richtten onze klanten ergens anders op. De meeste Airbnb’s vanaf 2022 waren commerciële panden op de begane grond die werden omgebouwd tot Airbnb-panden, maar commercieel bleven. Dat jaar hebben we wel veel verkopen gedaan voor middellange en lange termijn verhuur. Dit jaar schreven we over de toenemende moeilijkheid om een koopwoning te vinden in Valencia en ja, het is daar wreed en dat heeft voor een groot deel te maken met Airbnb.

Zoals je uit het bovenstaande kunt opmaken zijn we nooit grote fans geweest van Airbnb en hebben we mensen die een woning wilden kopen om deze exclusief voor Airbnb te gebruiken, grotendeels afgeschrikt. Deze week echter, na het grote protest van afgelopen weekend waar we het laatst over hadden, was er een discussie in de Asicval-groep (de vereniging van makelaars in Valencia) over de markt in het algemeen en wat wij als makelaars mogelijk kunnen doen om deze uitstroom van woningen van de bevolking als geheel naar het gebruik van een beperkt aantal toeristen die Airbnb gebruiken tegen te gaan. Dus hebben we bij Valencia Property besloten dat we in ieder geval een standpunt te gaan innemen.

We zullen niet langer werken met klanten die contact met ons opnemen en alleen willen kopen voor Airbnb-gebruik. We zullen een antwoord op voorraad hebben dat zegt:

“Nee. Sorry maar we kunnen niet met u werken”.

Dit is hoe dat gaat. Potentiële klanten nemen contact met ons op nadat ze een van onze huizen online hebben gezien en vragen ons of het geschikt is voor korte termijn verhuur. De afgelopen twee jaar hebben we altijd keurig een antwoord gestuurd dat dit lastig is en hen de mogelijkheid geboden om te verhuren op middellange termijn via ons zusterbedrijf Stepping Stone Rentals of gewone lange termijn verhuur, maar waar er een mogelijkheid was, hebben we hen gezegd ja, je kunt het kopen, maar wij zijn er geen voorstander van.

We zullen dat niet meer doen omdat het het aantal beschikbare woningen vermindert voor onze andere klanten die hier willen wonen en werken en dagelijks willen bijdragen aan de Valenciaanse samenleving.

Als makelaars met jarenlange ervaring in de vastgoedmarkt hebben we verschillende trends zien komen en gaan. Airbnb is waarschijnlijk de grootste game changer in de markt geweest; niet het gouden visum, niet het gebrek aan nieuwbouw, niet de populariteit van Spanje als woonbestemming, maar toerisme en veel van dat toerisme komt met Airbnb. Aanvankelijk omarmden we deze trend, omdat we geloofden dat het huiseigenaren kansen zou kunnen bieden na de grote financiële crisis van na 2008 en eerlijk gezegd is dat ook zo. Maar na zorgvuldige overweging en uitgebreide observatie in de afgelopen jaren, hebben we besloten om te stoppen met de verkoop van onroerend goed aan particulieren die willen investeren in onroerend goed om Airbnb-achtige vakantieverblijven te exploiteren. Dit zijn de redenen achter deze beslissing.

Gevolgen voor de gemeenschap

Eén van de grootste zorgen over korte termijn verhuur is het effect ervan op lokale gemeenschappen. Als eigendommen worden omgevormd tot toeristische accommodaties, vermindert het gemeenschapsgevoel. Buren die elkaar ooit kenden zijn onbekende gezichten geworden in veel delen van de stad, wat leidt tot een gebrek aan cohesie en de kleinere lokale bedrijfjes in deze wijken sluiten hun deuren omdat ze geen vaste klanten meer hebben. Bestaande bewoners raken ontheemd, vooral in buurten die toeristische hotspots zijn geworden. Deze verstoring van de structuur van onze gemeenschappen kunnen we niet langer in goed vertrouwen steunen.

Betaalbaarheid van huisvesting

Airbnb en soortgelijke platforms zijn onlosmakelijk verbonden met stijgende huurprijzen in de meeste stedelijke gebieden. Door het van de markt halen van huizen die op lange termijn verhuurd werden, dragen huiseigenaren bij aan een schaarste van beschikbare woningen, waardoor de lange termijn huurprijzen stijgen voor lokale bewoners en mensen die hier permanent (willen) komen wonen of waardoor het aanbod simpelweg onbetaalbaar wordt. Dit is vooral verontrustend in populaire steden waar al een tekort is aan betaalbare woningen. Als makelaars geloven we dat het cruciaal is om prioriteit te geven aan duurzame woonomgevingen boven winst op de korte termijn, om de uitstraling en het gevoel van de stad te behouden die het in de eerste plaats zo aantrekkelijk maken om er te wonen.

Uitdagingen op het gebied van regelgeving

De regelgeving rond korte termijn verhuur wordt steeds complexer. Veel steden hebben strenge regels ingevoerd voor korte termijn verhuur, waaronder vergunningsvereisten, verzekeringen en beperkingen op het aantal nachten dat een woning mag worden verhuurd. Naarmate de regelgeving zich verder ontwikkelt, kunnen investeerders te maken krijgen met juridische gevechten en mogelijke boetes. De onzekerheid rond deze regelgeving maakt het een riskante beleggingsstrategie die we niet kunnen onderschrijven. Als Airbnb jouw optie is, dan willen we het je sowieso niet verkopen, maar we moeten laten weten dat het risico dat eraan verbonden is in veel steden nu toch al te groot is.

Invloed op de veiligheid in de buurt

Korte termijn verhuur draagt soms bij aan zorgen over de veiligheid in woonwijken, vooral van oudere generaties. Met het komen en gaan van gasten is het een uitdaging voor de mensen die permanent in de gemeenschap wonen om een gevoel van veiligheid te creëren. Feesten, geluidsoverlast en mogelijke criminele activiteiten in verband met tijdelijke verhuur (drugsgebruik, te veel gasten, enz.) kunnen leiden tot spanningen binnen de gemeenschap. Als makelaar die waarde hecht aan de veiligheid en het comfort van onze gemeenschappen, vinden we het verontrustend om investeringen mogelijk te maken die deze stabiliteit kunnen ondermijnen.

Marktverzadiging

In veel gebieden is de markt voor korte termijn verhuur verzadigd, hoewel je, als je ziet hoeveel mensen het nog steeds willen doen, zou je denken van niet. Als makelaars is het onze verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat klanten weloverwogen beslissingen nemen over hun investeringen, en de risico’s van marktverzadiging kunnen niet worden genegeerd.

Milieu

De impact van korte termijn verhuur op het milieu is een andere factor die zwaar weegt op ons collectieve geweten. Meer voetgangers in woonwijken kan leiden tot een hogere afvalproductie en een overbelasting van de lokale hulpbronnen, zonder dat de gasten bijdragen aan het oplossen van deze problemen door middel van belastingen of soms zelfs basishygiëne. Nog maar een paar weken geleden filmde een buurman iemand die erin geslaagd was zichzelf buiten te sluiten uit een huurwoning op de begane grond en besloot tegen de muur naast de deur te plassen. Bovendien, en dat is belangrijker op de lange termijn, draagt de ecologische voetafdruk die gepaard gaat met kortetermijn toerisme, denk aan meer transport en energieverbruik, bij aan klimaatverandering en Valencia streeft ernaar om in 2030 een CO2-neutrale stad te zijn. Nu we steeds duurzamer gaan werken, voelen we ons genoodzaakt om te pleiten voor investeringen die meer prioriteit geven aan zorg voor het milieu en dat betekent een langer verblijf door middel van middellange- en lange termijn verhuur.

Wettelijke verplichtingen

Exploitanten van kortetermijnverhuur hebben te maken met verschillende juridische aansprakelijkheden, van verwondingen van gasten tot schade aan eigendommen tot collectieve rechtszaken van de gemeenschappen die worden getroffen doordat hun eigendom een feesthuis wordt (dit is in Valencia gebeurd en de eigenaar van het pand werd gedwongen het te verkopen om herstelbetalingen te doen aan de andere appartementseigenaren in het gebouw, morele schade was een van de redenen die in het vonnis werden genoemd). Zelfs met een verzekering kan de mogelijkheid van kostbare rechtszaken op de achtergrond opdoemen. Veel investeerders zijn zich niet bewust van de juridische implicaties van het verhuren van hun eigendommen op korte termijn, waardoor ze zichzelf blootstellen aan een aanzienlijk financieel risico. Als makelaars hebben we de verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat onze klanten deze risico’s begrijpen, wat steeds moeilijker wordt in de context van korte termijn verhuur. Als er een probleem is dat je kunt vermijden, dan is ons advies om het te vermijden.

Ethische overwegingen

Tot slot is er de ethische dimensie. Als vastgoedprofessionals hebben we de verantwoordelijkheid om na te denken over de langetermijngevolgen van onze acties. Het is bewezen dat het ondersteunen van kortetermijnverhuur direct bijdraagt aan bredere sociale problemen, waaronder gentrificatie, uitsluiting, de erosie van de gemeenschap identiteit en het gebrek aan kansen voor jongere generaties. Bijna iedereen bij Valencia Property heeft kinderen en erkent dit. Wij geloven in een vastgoedpraktijk die gemeenschappen verbetert en duurzamer leven bevordert, en kortetermijnverhuur staat vaak in schril contrast met deze waarden.

Als makelaars worden we vaak gezien als de oorzaak van de problemen, terwijl de waarheid zo ver weg ligt dat het op een ander continent is. Speculatie, eigenaars die de tering naar de nering zetten, witwaspraktijken, hebzucht en de acties van beleggingsfondsen en grote bouwers die de winst voor hun aandeelhouders willen maximaliseren, zijn veel erger en hebben een veel groter effect op de vastgoedmarkt. Makelaars weerspiegelen wat er beschikbaar is, maar we moeten accepteren dat we de schuld krijgen.

Als we een klein verschil kunnen maken in de markt en hopen dat anderen dit voorbeeld later volgen, dan kan er misschien, heel misschien, een kleine verandering in de richting worden bewerkstelligd. Een kleine stap op weg is om in ieder geval te vechten voor waar wij in geloven en dat is om niet samen te werken met mensen die willen “investeren” voor Airbnb doeleinden om snel geld te verdienen.

We werken graag samen met mensen die willen kopen en verhuren op (mid)lange termijn omdat er zo weinig woningen beschikbaar zijn en dit zou mensen in de markt helpen die op zoek zijn naar een plek om te wonen, maar zoals we al eerder op deze pagina’s hebben gezegd is ons advies altijd hetzelfde, leg je huurprijs onder die van vergelijkbare woningen en je zult niet alleen een goede selectie huurders krijgen, maar ook goede huurders die willen blijven en de huur willen betalen.Tot slot, als je een van die mensen bent die laat begint met Airbnb maar het nog steeds wil doen, dan weet ik zeker dat je geen problemen zult hebben om makelaars te vinden die met je willen samenwerken. Wij zullen het alleen niet zijn.

Wil je meer informatie? Vul dan onderstaand formulier in