Een van de meest gestelde vragen die we krijgen van klanten die op zoek zijn naar onroerend goed in Valencia is waarom ze een Spaanse bankrekening moeten openen. Spaanse banken staan er niet om bekend dat ze gemakkelijk in de omgang zijn en ze zullen je zeker commissies in rekening brengen voor zo ongeveer alles wat je wilt doen, en alleen al voor het hebben van de rekening, dus waarom zou iemand er in hemelsnaam een rekening willen hebben? In het blog van vandaag laten we je weten waarom en wat je kunt verwachten.
Banken in Spanje hebben zich sinds de financiële crisis in 2008 massaal geconsolideerd en nu zijn er minder om uit te kiezen. Tegelijkertijd zijn ze door de overheid aan banden gelegd als het gaat om de vervelende dingen die ze kunnen doen om je geld afhandig te maken. De tijd is voorbij dat Graham een bankfiliaal binnenliep, een bankmanager van een ander filiaal zag die hij kende en hem vroeg wat hij daar deed, om vervolgens te horen te krijgen dat alle managers waren opgeroepen om hun beste klanten te bellen en hen “preferente aandelen” in de bank aan te bieden. Natuurlijk waren die preferente aandelen niet “preferentieel”, ze waren in wezen waardeloos en ze kregen van het management te horen dat ze hun persoonlijke relaties met klanten moesten gebruiken om de verliezen van de bank te verdoezelen (De waarde van die preferente aandelen daalde trouwens met 98%!) Graham zei tegen hem dat dit zeker illegaal was en hij zei nee “het is een goed product” enz… (Alleen orders opvolgen).
Hoe dan ook, tegenwoordig bestaan dit soort oplichterstrucs van grote vertrouwde banken niet meer. Een voorbeeld hiervan is dat je nu na het tekenen van je hypotheek tien dagen moet wachten voordat je voor je huis tekent om een afkoelingsperiode in te lassen. Waarom? vraag je je misschien af? Nou, omdat de banken een voorliefde hadden voor het invoegen van illegale contractvoorwaarden in hypotheken zoals bodem clausules, waardoor je nooit profiteerde van verlagingen van de rente, en verplichte verzekeringen via de bank zelf. Nu grotendeels verdwenen.
Wij weten dat we hier geen rooskleurig beeld schetsen, maar we gaan je snel uitleggen waarom je wel met deze organisaties te maken hebt.
Het aankoopproces vereist dat je met de bank te maken hebt
Als je naar de notaris gaat om je huis te kopen en te betalen, hoe geef je dan het geld aan de verkopende partij?
Een normaal persoon uit Nederland zou zeggen dat je het geld overmaakt naar de derdenrekening van de notaris.
Maar nee, de normale betalingsmethode is een cheque te overhandigen aan de verkoper of verkopers (soms zijn er verschillende cheques nodig, zoals in het geval van erfenissen). Deze wordt bij de notaris afgegeven en de cheques worden door de bank op de ochtend van de verkoop afgegeven. De cheques worden omgewisseld voor de sleutels en de notaris is getuige van deze omwisseling en ondertekent de akte samen met de kopers en verkopers. Klus geklaard.
De notaris zal eisen dat je laat zien waar het geld voor zowel de laatste betaling als de borg vandaan komt. Het geld moet afkomstig zijn van een rekening die eigendom is van de koper.
Sommige notarissen staan je toe om geld over te maken naar hun rekening, vanwaar ze het zullen uitbetalen aan de verkoper, een quasi-derdenrekening als je wilt. Dit kost je echter geld omdat de notaris kosten in rekening brengt voor zowel het ontvangen van het geld als het overmaken van de betaling en er zijn maar weinig notarissen die dit doen.
Kun je dan daarna je bankrekening weer opheffen?
Nou nee, niet echt. Je hebt een rekening nodig voor de betaling van je energierekeningen, omdat creditcards/debetkaarten of buitenlandse rekeningen over het algemeen niet zijn toegestaan door de nutsbedrijven. Je kunt misschien wegkomen met een N26-rekening omdat deze online internationale bank een Spaans IBAN-nummer levert, maar over het algemeen vinden de meeste mensen het makkelijker om een Spaanse rekening te hebben voor automatische afschrijving van nutsvoorzieningen en dagelijkse betalingen in Spanje.
Je hebt ook 30 dagen vanaf de ondertekening om je 10% belasting over de aankoop van het huis te betalen en dat moet normaal gesproken ook van je Spaanse bankrekening komen.
Bedenk ook dat als je een hypotheek krijgt van een Spaanse bank, je kunt profiteren van enkele kortingen op de hypotheekrente als je rekeningen via de rekening lopen, als je salaris op die rekening wordt gestort, als je hun opstalverzekering hebt en als je andere producten bij hen afsluit. Kijk wel goed naar deze voorwaarden, want netto zijn ze niet altijd voordelig. De rekeningen en het salaris dat naar de bank gaat zijn dat echter bijna altijd wel.
Welke bank moet ik gebruiken?
Je hebt een vrij beperkte keuze sinds de consolidaties van de jaren 2010. Santander, La Caixa, Sabadell, BBVA, Kutxa Bank en Bankinter en dat is het wel zo’n beetje. Er zijn een paar andere kleinere banken en spaarbanken te vinden in de grotere steden, maar zelfs de meeste daarvan worden gecontroleerd door de genoemde grotere instellingen.
Voor onze buitenlandse klanten in Valencia gebruiken we over het algemeen twee banken voor het openen van een rekening, Sabadell en La Caixa. Waarom? Ze hebben allebei de laagste kosten en het proces om een rekening te openen kan worden gedaan met alleen een paspoort in plaats van dat de NIE al nodig is. Ze hebben ook Engels sprekend personeel in de filialen die we gebruiken en de kosten zijn bescheiden. Het grootste voordeel van deze twee banken is echter wanneer je je huis komt kopen. Zij geen enorme bedragen in rekening brengen voor het uitschrijven van je cheques. We hebben gehoord van banken die tot 1,5% in rekening brengen voor het maken van een cheque voor de aankoop van een huis. Als de gemiddelde verkoopprijs in Valencia boven de 300.000 ligt, betekent dit dat de banken tot 4.500 euro in rekening brengen voor het maken van een cheque voor een niet resident.
Waarvoor je je Spaanse bankrekening niet moet gebruiken
Verwacht geen rendement of rente op je spaargeld. Je zult elders op zoek moeten gaan naar rendement op je gespaarde geld. Misschien kun je daarvoor een woning in Valencia kopen als investering.
Wanneer wordt Spanje lid van de 21e eeuw?
Betalingen via directe overboeking die bij de notaris worden gezien en enkele seconden in beslag nemen om op de rekening van de verkoper te verschijnen, betalingen in cryptocurrencies op de blockchain op een grootboek dat voor iedereen zichtbaar is en zelfs betalingen waarbij het eigendom van de fondsen en misschien zelfs het eigendom van een rekening direct online wordt overgedragen, zijn allemaal potentiële toekomstige methoden om een huis te kopen, maar meestal worden ze momenteel genegeerd of zijn ze zelfs illegaal.
Het is op dit moment zeker mogelijk om bijvoorbeeld in Crypto te betalen, maar dat vereist de toestemming van drie partijen: de notaris, de koper en de verkoper (die waarschijnlijk een oud vrouwtje is dat terughoudend is om een bankcheque te accepteren en liever in biljetten of zelfs peseta’s betaalt!) Als je in crypto hebt betaald, is het waarschijnlijk dat de “Hacienda”, de Spaanse belastingdienst, wil weten waar je miljoenen Dogecoin vandaan komen. Ook heb je het probleem van een overeengekomen ruilwaarde in Crypto, omdat de markt binnen een paar seconden enorm kan veranderen.
Het systeem veranderen
Het zou goed zijn als het systeem eens goed zou veranderen, maar laten we eerlijk zijn, jij of wij zijn niet degenen die dat gaan doen. Je moet er op dit moment mee werken en als je ergens mee moet werken, kun je er het beste het beste van maken. Open een rekening bij La Caixa of Sabadell, schrijf je energierekeningen direct over naar die nieuwe Spaanse rekening. In de toekomst, als je je bank zat bent of als het systeem eindelijk in elkaar is veranderd, kun je met je horloge betalen via Apple Pay, via Paypal of in Shiba Inu (zal niet gebeuren) maar op dit moment moet je het gewoon doen op de manier zoals ze hier gewend zijn.
Wil je meer weten over het aankopen van een huis in Valencia, vul dan onderstaand formulier in
