De jaarlijkse Numbeo macrostudie van internationale bestemmingen over factoren zoals kosten van levensonderhoud, kwaliteit van leven en meer is net gedaald en raad eens…. Valencia rocks. Valencia is gestegen van nummer 70 vorig jaar naar de top vijf van steden in de wereld op het gebied van levenskwaliteit en scoort hoog op elk onderdeel van het onderzoek**. Numbeo gebruikt gegevens van mensen die daadwerkelijk wonen in de plaatsen die ze bestuderen om een actuele ranglijst op te stellen over alles van plaatselijke salarissen tot rentepercentages en zelfs de prijs van een biertje of liter melk. Dus hulde aan Den Haag, Eindhoven, Luxemburg en Rotterdam dat ze boven Valencia staan, maar laat ons weten wat de temperatuur en het zonlicht daar in januari (en zelfs in juni) is, dan praten we verder.

**Maar één ding: de cijfers zijn over het algemeen uitstekend, maar wij zijn er vrij zeker van dat er dit jaar een enorme fout zit in de cijfers voor Valencia en wij zullen later uitleggen wat dat is. En weet je, wij denken dat dit deels onze eigen schuld is.

Wat staat er in de Numbeo Index?

Zoals hierboven reeds aangegeven, wordt de Numbeo-index realtime verzameld onder mensen die in steden over de hele wereld wonen. De index omvat prijzen van een mandje boodschappen, vervuiling cijfers, klimaatgegevens, veiligheid, kosten en voorzieningen van de gezondheidszorg, koopkracht van salarissen en de verhouding tussen vastgoedprijzen en inkomen. In kleinere steden kunnen de resultaten vertekend zijn doordat het rapport van één persoon niet overeenkomt met dat van anderen, maar zodra er veel respondenten zijn, zoals vaak het geval is in grotere steden, worden de resultaten betrouwbaarder.

Dit jaar waren er in Valencia 1546 inzendingen in hun database van 217 verschillende respondenten. Dat is een goede steekproefgrootte. Je kunt alle prijzen in Valencia hier bekijken en wij denken dat ze meestal betrouwbaar zijn. We kunnen bananen misschien goedkoper krijgen, rundvlees is iets duurder enz… maar dat zijn kleine probleempjes. Maar, zoals wij later zullen uitleggen, denken wij dat er nog steeds een statistische fout is waardoor de cijfers scheef zijn en we zullen je ook vertellen waarom.

De kwaliteit van leven index

Voor ons is de index voor levenskwaliteit het belangrijkste, omdat deze rekening houdt met alles en niet alleen met inkomen en kosten. Klimaat, gezondheidszorg, welzijn, veiligheid, reistijden en vervuiling zijn belangrijke zaken die ons dagelijks welzijn en geluk beïnvloeden en Valencia scoort goed op al deze punten. Dat moet ook wel, want puur op basis van inkomen scoort Valencia lager dan veel vergelijkbare plaatsen. Op het gebied van levenskwaliteit van de drie grootste steden in Spanje scoort Valencia hoog. Barcelona verslaat Valencia alleen op de klimaatindex, terwijl Madrid Valencia verslaat op een aantal indexen, met als meest opvallende de koopkrachtindex, die belangrijk is omdat de salarissen in Madrid hoger liggen.

Internationale vergelijkingen

Bij Valencia Property krijgen we vaak vragen over hoe Valencia zich verhoudt, dus vergelijken we Valencia graag met plaatsen waar onze klanten vandaan komen. We vergelijken Valencia ook met andere plaatsen in Spanje, zodat we de kosten van levensonderhoud beter kunnen vergelijken, maar onze internationale vergelijkingen zijn als volgt.

We krijgen veel klanten uit plaatsen als New York, Londen, Praag en Sydney. We krijgen ook veel klanten uit vergelijkbare plaatsen zoals Seattle, Los Angeles, Miami, Vancouver, Denver, Wenen (het meest vergelijkbaar met Valencia), Amsterdam en Parijs, maar we kunnen ze niet allemaal in één grafiek zetten ;-).

Waarom al het bovenstaande fout is

Getallen zijn eenvoudig te bestuderen en hoe meer getallen er zijn, hoe eenvoudiger het wordt en meestal ook hoe nauwkeuriger de getallen worden omdat ze terugvallen op het gemiddelde, waardoor we een betrouwbaar gemiddelde krijgen. De cijfers voor Londen bijvoorbeeld zijn waarschijnlijk correcter omdat er 906 mensen aan de statistieken hebben bijgedragen. In Ulaanbaatar, Mongolië zijn er slechts 57, dus de cijfers zullen meer beïnvloed worden door uitschieters. In Valencia geven de 217 bijdragers een betrouwbaar cijfer voor de dagelijkse kosten, maar… er is een probleem.

Volgens de cijfers zijn de prijzen van koopwoningen dit jaar met 33% gedaald van 3000 euro naar 2000 euro per vierkante meter. Dat klopt echt niet. Dit betekent dat de betaalbaarheid criteria, de verhouding tussen prijs en inkomen en nog veel meer worden beïnvloed en dat Valencia daardoor een hogere totaalscore krijgt omdat de weging voor onroerend goedprijzen vrij hoog is en andere dingen beïnvloedt. Zoals we hierboven al zeiden, stond Valencia vorig jaar op de 70e plaats van 195 steden voor levenskwaliteit. Daarom moeten we ons afvragen, wat is er veranderd om dit jaar vijfde te worden?

Er zijn natuurlijk twee grote veranderingen. De eerste is de vervuilingsindex, die een goede weerspiegeling is van de semi-voetgangerszone in veel gebieden, de vermindering van het verkeer en de verlaging van de prijzen van het openbaar vervoer, waardoor meer mensen het gaan gebruiken.

De tweede is de verhouding tussen vastgoedprijzen en inkomen. Zoals wij al zeiden zijn de prijzen in het centrum gedaald tot 2125 euro per vierkante meter in het centrum (Blijkbaar) Dat is niet zo. Dit blijkt uit 57 meldingen van mensen over de kosten van onroerend goed dit jaar, maar veel van hen huren. De huurprijzen zijn echter min of meer correct en weerspiegelen de prijsstijging van 26% in het afgelopen jaar.

Kijk ook eens naar de gemiddelde salarissen in Valencia. Dit zijn gemiddelde netto maandsalarissen na belastingen. Blijkbaar zijn ze vorig jaar met 33% gestegen, op hetzelfde moment dat de prijzen van onroerend goed met 33% daalden. Verbazingwekkend, nietwaar! Totaal ongelooflijk. Het is ongelooflijk omdat het niet helemaal waar is, maar het kan op zijn minst gedeeltelijk waar zijn. Zie hieronder waarom.

Laten we aannemen dat de prijzen worden gerapporteerd door nieuwkomers, wat normaal is voor dit soort rapporten, en dat 60-80% van de mensen aanvankelijk huurt, dan zijn er slechts 12-24 die prijzen per vierkante meter hebben gerapporteerd bij de aankoop van een huis vorig jaar.

En hier is het geheim… we schreven eerder over prijsvergelijkingen hier in Valencia met behulp van Numbeo. We vertellen onze klanten ook om hun gegevens wanneer ze hier gaan wonen in de Numbeo-database te zetten (het is anoniem).

We zijn er ook trots op dat we uitstekende huizen vinden voor onze klanten en vorig jaar deden we dat regelmatig en hier wringt de schoen… onze klanten kopen meestal grote huizen en grote huizen zijn goedkoper per vierkante meter. Wij weten zeker dat ten minste vier van onze Golden Visa kopers vorig jaar deze gegevens hebben ingevuld. Als er in totaal maar 12 waren, dan waren minimaal 33% van de kopers onze klanten. Wij weten ook dat ze huizen kochten die gemoderniseerd moesten worden en die relatief veel goedkoper waren dan reeds gemoderniseerde, kleinere en duurdere huizen en daarom waren hun prijzen per vierkante meter lager, veel lager dan het gemiddelde van vorig jaar.
Ook hadden onze klanten een veel hoger salaris of inkomen dan de netto 1515 euro van vorig jaar.

Wij denken nog steeds dat de stijging van 33% van 217 respondenten enorm is, maar het laat het effect van twee dingen zien. Ten eerste verhuizen er meer welgestelde mensen naar Valencia, daar bestaat geen twijfel over. Ten tweede de stijging van het minimumloon in Spanje, dat in de afgelopen acht jaar met ongeveer 80% is gestegen nadat het jarenlang niet veel was veranderd (Nu is het 1134 euro voor 2024 vergeleken met 655 euro in 2016, zie de grafiek van Statista. De voorgaande acht jaar was er slechts een stijging van 55 euro), wat betekent dat degenen die lagere bedragen rapporteren, hogere bedragen rapporteren.

Wat betekent dat?

Deze manier van rapporteren van aankoopprijzen heeft op verschillende manieren een domino-effect. Het beïnvloedt de betaalbaarheid ratio’s van onroerend goed voor iedereen die zijn inkomen rapporteert, ook al zijn er minder mensen die kopen dan die rapporteren, misschien 12-24 mensen die aankoopprijzen rapporteren en 217 die hun inkomen rapporteren.

Zoals gezegd is het gemiddelde salaris in Valencia de laatste paar jaar aanzienlijk gestegen en dat komt ook doordat degenen die zich melden op Numbeo vaak recente nieuwkomers met een hoger inkomen zijn die naar Valencia komen omdat ze overal vandaan kunnen werken. Het beïnvloedt ook het percentage van het inkomen dat nodig is om een hypotheek te betalen, want de cijfers zijn gebaseerd op het kopen van een appartement van 90m2 tegen 2125 euro per vierkante meter met een rente van 2,7%. In feite heeft het invloed op alle onderstaande voorbeelden.

Hypotheekrente

De hypotheekrente die mensen opgaven voor 2023 was een vaste rente van 2,7% met een bandbreedte van 1,52% (Lucky you wie dat ook was) tot 4%. Dat klopt nu natuurlijk niet meer en wij zijn er vrij zeker van dat de 1,52% aan het begin van het jaar zal zijn geweest en de 4% aan het eind van het jaar en dat de tarieven nu rond dat laatste punt blijven.

Op dit moment kijken we naar tarieven tussen 3,25% en 4,50% op hypotheken die nu worden goedgekeurd, maar de 3,25% is met bonussen toegepast. Dit suggereert voor ons dat meer van degenen die hun hypotheekrente hebben gemeld dit deden aan het begin van 2023 voordat de rente tegen de zomer steeg. Wij vermoeden dat minder mensen hun vaste rente van 4% tegen het einde van het jaar hebben gemeld. Als we hier rekening mee houden, veranderen de lening betrouwbaarheidsindex hierboven en de hypotheek als percentage van het inkomen statistieken natuurlijk enorm en heeft elk datapunt effect op de ranglijst, maar hypotheekaflossingen hebben meer effect dan andere omdat ze een groter deel van de maandelijkse uitgaven in beslag nemen.

Je kunt deze effecten hier bekijken. Hoe groter de cirkel, hoe groter het effect op de hele ranglijst en de grotere cirkels zijn meestal de duurdere uitgaven zoals huur, hypotheek kosten en nutsvoorzieningen in plaats van een zomerjurkje van Zara (en ja, dat is er één en het is de kleinste cirkel links onderin de grafiek). Uit de weging die aan restaurants wordt gegeven, kun je opmaken dat we het eerder hebben over meer welvarende internationale respondenten dan over mensen die altijd al in Valencia hebben gewoond, hoewel Valencianen graag uit eten gaan.

Prijzen

Als we kijken naar het goederenpakket voor Valencia in 2023 vergeleken met 2022 dan lijkt het erop dat de prijzen in dit rapport zijn gedaald! Wij denken dat we dit kunnen wijten aan het begin van de oorlog in Oekraïne in 2022, toen de prijzen van vooral nutsvoorzieningen over de hele wereld aanzienlijk stegen, en aan een paar andere factoren die hieraan hebben bijgedragen, zoals de voortdurende problemen met de toeleveringsketen als gevolg van de pandemie en de enorme toename van de vraag na de covid voor… nou ja, alles. Je kunt de nutspiek in prijzen voor 2022 zien in de volgende tabel. Waarom dan toch een verlaging naar lagere prijzen dan 2018? Nou, de regering hielp door de btw op elektriciteit, gas en water te verlagen, waardoor hun prijzen daalden, samen met een verlaging van de btw op eerste levensbehoeften zoals brood, hygiëneproducten en meer.

Je kunt de historische prijsgegevens voor Valencia hier bekijken. Alles is het afgelopen jaar gedaald ten opzichte van 2022, behalve melk, eieren, sigaretten en rundvlees, maar toch waren de inflatiecijfers voor de afgelopen twee jaar als volgt in de grafiek hieronder. De prijzen stegen nog steeds, maar met een veel lager niveau dan in 2022, we zitten momenteel rond de 3% inflatie. Dit zijn geannualiseerde cijfers, dus de 10,8% is niet per maand voor Argentijnen die meekijken, het is over de afgelopen 12 maanden, niet over 12 dagen. Je kunt hier duidelijk het effect zien van problemen in de toeleveringsketen en de oorlog in Oekraïne op de energieprijzen.

bron: tradingeconomics.com

De officiële cijfers komen misschien na de perceptie van mensen en mensen zagen vorig jaar erg hoge stijgingen en meldden die aan Numbeo, maar ze zien nu lagere prijsstijgingen of prijsverlagingen voor hun wekelijkse mandje met goederen, terwijl de grote artikelen hoog kunnen blijven. Je moet echter weten dat eieren en olijfolie het afgelopen jaar de grootste prijsstijgingen in Spanje hebben doorgemaakt, wat een domino-effect heeft op de tortilla prijzen in cafés, maar nieuwkomers zien de prijsstijging van olijfolie misschien niet omdat die nu meer in overeenstemming is met wat ze eerder in andere landen betaalden.

Waar moet Valencia staan op de ranglijst?

eerlijk gezegd niet waar Valencia precies zou moeten staan in de ranglijst, want als er fouten in de cijfers zitten waardoor het anders geplaatst zou moeten worden, dan kan of zal dat natuurlijk ook gelden voor andere plaatsen, vooral die met minder respondenten. Maar 70 was vorig jaar zeker te laag en wij denken dat 5, of op zijn minst in de top 10, ongeveer goed is omdat Valencia zo hoog scoort op andere factoren die belangrijk zijn voor welzijn, zoals klimaat, gezondheidszorg, veiligheid, vervuiling en milieu.

Niet voor niets werd Valencia uitgeroepen tot Europese Groene Hoofdstad voor 2024. Het is ook niet zonder reden uitgeroepen tot beste plek ter wereld om met pensioen te gaan. En het is ook niet zonder reden verschillende keren door Internationals uitgeroepen tot beste plek om te wonen voor expats. Valencia heeft het allemaal, of beter gezegd, het heeft het bijna allemaal. Eerlijk gezegd, als de prijzen per vierkante meter voor het kopen van een huis in het rapport van dit jaar klopten, zou iedereen die dat kon hierheen verhuizen en wij hebben de weekenden vrij nodig, dus dat kunnen we niet aan!!!

Draag bij aan Numbeo

Waar je ook woont, je kunt bijdragen aan Numbeo. Als je de gegevens van jouw stad wilt invoeren, ga dan naar deze link en start het proces. En als je dat doet nadat je dit hebt gelezen, laat het ons dan weten, want het zal interessant zijn om volgend jaar naar de cijfers te kijken en te zien hoeveel van onze klanten en lezers hebben bijgedragen.

Wil je meer informatie, vul dan onderstaand contact formulier in