Nu steden steeds duurder worden en de verbindingen steeds beter worden, krijgen we meer mensen die ons vragen om een huis op het platteland met veel land om… paarden te houden, een klein boerenbedrijf te runnen, een klein hotel te hebben, schapen of geiten te houden en nog veel meer ideeën die op het eerste gezicht allemaal heel redelijk en aangenaam lijken, totdat ze op iets stuiten dat “Spaanse realiteit” heet. Het blog van vandaag gaat over waarom we je helaas niet kunnen of willen helpen om die dromen te verwezenlijken.

80% van onze verkopen zijn appartementen, flats en huizen in de stad. 20% zijn villa’s, dorpshuizen en onroerend goed buiten de stad, maar meestal in een dorp of op een urbanisatie. 0% zijn boerderijen, masias, rustieke huizen of land met de potentie om… iets te ontwikkelen.

Missen we hier iets? We zouden een specialist in rustiek onroerend goed kunnen hebben die deze juweeltjes vindt voor onze klanten die hun dromen willen verwezenlijken. Of toch niet? Laten we ons eens verdiepen in de realiteit van rustiek vastgoed en dan begrijp je misschien onze terughoudendheid om ons hiermee bezig te houden.

Wat zijn de problemen?

Ten eerste moet je het concept van rustiek onroerend goed in Spanje begrijpen. Rustiek onroerend goed wordt niet rustiek genoemd omdat het is gebouwd van hout en stro en kwetsbaar is voor een bijzonder sneue wolvenaanval, maar omdat het is gebouwd op rustieke grond, en rustieke grond heeft allerlei beperkingen (waarover later meer). Rustieke grond is oorspronkelijk landbouwgrond waar boerderijen werden ontwikkeld en in de loop der jaren zijn er beschermingen ingesteld om landbouwgrond te beschermen tegen ontwikkeling. Maar laten we eens kijken naar de problemen en het belangrijkste…

Legaal of niet

Als je onze blog volgt dan weet je wat de minimale vereisten zijn voor het bouwen op landbouwgrond. Je hebt 10.000 m2 land nodig om legaal te bouwen, er altijd van uitgaande dat het land geen speciale bescherming heeft zoals bijvoorbeeld in een nationaal park, op die 10.000 m2 land mag je maximaal 2% footprint bouwen, dus 200 m2 footprint. Je kunt er misschien een paar verdiepingen op bouwen, waardoor je een enorm huis van 400m2 krijgt. Als niet aan deze basisvoorwaarden wordt voldaan, dan is het huis oorspronkelijk illegaal gebouwd. Maar…

Dit betekent niet noodzakelijkerwijs dat het nu illegaal is. Het kan in de loop der jaren gelegaliseerd zijn door de eigenaren en je kunt het nu kopen zoals het er nu staat. Maar…

Je mag het op geen enkele manier veranderen, geen uitbreidingen, geen zwembad en zelfs geen grote verbouwingen. Over het algemeen mag je het onderhouden, maar niet echt verbeteren. En als je niet mag verbeteren dan gaat het vaak bergafwaarts.

Het Catastro/Register raadsel

Het kan zijn dat het eigendom volledig op het Catastro staat, maar dat er geen spoor van een eigendom in het register te vinden is. Het kan daar al honderd jaar staan en dit kan nog steeds het geval zijn, geloof het of niet. Als de eigenaren er nooit aan toe zijn gekomen om het huis volledig aan te geven, omdat het achter in de tuin staat (El quinto pino in het Spaans), dan kan het zijn dat het niet in het register staat.

Deze discrepantie tussen het Catastro en het register is altijd een probleem voor je advocaat (je zult toch een advocaat gebruiken als je een rustiek huis koopt?

Bouwkwaliteit

Laten we zeggen dat de bouwkwaliteit in de Campo vaak te wensen overlaat. Het ziet er misschien charmant en mooi uit met natuurstenen afwerkingen en houten balken, maar de bouwer van dit “huis” heeft waarschijnlijk nog nooit gehoord van isolatie of vochtwering. Als het warm is kook je, als het koud is bevries je, als het vochtig is hijg je. En het wordt inderdaad koud en vochtig in Spanje, ook al breng je je bezoek misschien in de warmte van april in plaats van in de hitte van de zomer of in de koude vochtige dalen van midwinter (Buiten zal het niet koud zijn, maar in deze tochtige huizen wel).

Locatie

Valencia is een grote stad voor Spanje en dat betekent dat de grondprijzen in de buitenwijken rondom vrij hoog zijn. (Zie dit blog voor een uitleg over de buitenwijken van Valencia). Daarom moet je een heel eind landinwaarts gaan voordat je op plekken komt met grote percelen en huizen die beschikbaar zijn tegen betaalbare prijzen en die legaal, gelegaliseerd zijn of gelegaliseerd kunnen worden.

En wat is dan het probleem? Nou, dat land zou wel eens behoorlijk onvruchtbaar kunnen zijn als het gaat om wat je wilt doen. Je hebt hier geen weelderig grasland om je schapen te laten grazen en daarom zie je niet echt veel schapen. Er zijn geen weiden voor koeien, maar je zult vaak een geitenhoeder met een hond zien die zijn kudde demonische geiten over de veedrijvers wegen van het ene naar het andere graasgebied drijft. De reden dat er geen kuddes schapen of runderen zijn, is omdat de kwaliteit van de grond op het land laag is. En dit kan ook van invloed zijn op je verlangen naar een klein boerenbedrijf.

Vergunningen

Krijg je de vergunningen om de veranderingen aan te brengen die je aan het huis wilt doen? En zullen de mensen die je nodig hebt om die veranderingen aan te brengen beschikbaar zijn in de quinto pino? Zal het gemeentehuis een labyrintische bureaucratie hebben waardoor Amparo, die de afdeling urbanisatie in het gemeentehuis runt als haar persoonlijke bedrijf, alleen maar een computer heeft die nee zegt tenzij je de burgemeester kent en precies weet welke soort Jamón en flessen wijn hij het liefst heeft. Ja, vergunningen zijn misschien niet beschikbaar, hoe graag je de omgeving en het eigendom in jouw ideale wereld ook zou willen verbeteren.

Amparo geeft niets om die sh*t!”

Zakelijkheid

Is dat een woord? Nu wel.

Mag je eigenlijk wel doen wat je wilt doen op de plek waar je het wilt doen? Nu zijn we dit al eerder tegengekomen. Jarenlang runde iemand met succes een B&B, maar vanwege gezondheids- en familiekwesties moesten ze de zaak verkopen en verhuizen. Ze hielden vol dat ze een bedrijf verkochten, maar dat was niet zo, want dat bedrijf had nooit een exploitatievergunning gehad, ook al stonden ze als zelfstandige geregistreerd als hotelier. Ze hadden gewoon geen hotel… ook al hadden ze dat wel. Ze hielden vol dat het eenvoudig was om een vergunning te krijgen, maar omdat die er niet was, twijfelden we aan hun woord en dus gingen we praten met het gemeentehuis.

Het gebied was rustiek dus je “KON HIER GEEN BEDRIJF runnen”.

Elk bedrijf blijkbaar

Ik weet het, het is waanzin. Tenzij het een boerderij was… waar specifieke dingen werden verbouwd… Er was dus nooit een vergunning verleend voor de B&B en er zou ook nooit een vergunning worden verleend voor de B&B, het gemeentehuis was drie keer heel duidelijk. Maar laten we daar eens de logische conclusie uit trekken. Als je geen bedrijf kunt runnen op een rustiek landgoed, behalve waarvoor het land bestemd is, hoe kun je dan je Yurt Resort, je Health Spa, je Manege of je Lama kinderboerderij openen? Dat kan niet. Je moet dat doen op urbanisatie grond, tertiaire grond of industriegrond en mediteren in een Yurt naast een bouwwerf is misschien niet voor iedereen weggelegd, toch? Oh en je kunt geen vee houden op urbanisatie grond, dus daar zijn geen “Goed Leven” vibes toegestaan.

De basis

Water, elektriciteit en gas, maar vooral water. Om een watervoorraad te hebben op rustiek land moet je meestal twee aandelen hebben in de plaatselijke waterput om hun voorraad te kunnen gebruiken. Om een huis te bouwen heb je twee aandelen nodig en als je huis die niet heeft, kan het buitengewoon moeilijk zijn om die te krijgen, zelfs als je 10.000m2 hebt.

Nog erger is het als je een aansluiting op het elektriciteitsnet moet maken omdat er geen plaatselijke bron is. Op dat moment komen we bij het volgende punt… de Cedula of de tweede vergunning voor bewoning.

Elektriciteit is tegenwoordig niet zo’n groot probleem, zolang het huis dat je wilt kopen niet in een vallei in de schaduw van een berg staat en er dus geen direct zonlicht is voor je zonnepanelen. Gas is meestal in flessen en kan worden opgehaald of geleverd door de dichtstbijzijnde stad, dus ook hier zijn niet al te veel zorgen.

De cedula

Als er juridisch iets mis is met het huis, verwacht dan niet dat de gemeente een cedula afgeeft, oftewel een vergunning voor tweede bewoning, en zonder deze vergunning voor tweede bewoning kun je niet verwachten dat je voorzieningen kunt laten aansluiten.

Het waterbedrijf zal eisen dat het wordt aangesloten, net als het elektriciteitsbedrijf en waarschijnlijk ook het gas. En zelfs als het huis solide lijkt en er al voorzieningen zijn aangesloten, zorg er dan voor dat er een tweede bewonersvergunning is om de contracten te kunnen overdragen. Waterbedrijven zijn op dit punt bijzonder strikt.

Als de voorzieningen niet zijn aangesloten, krijg je ze nooit zonder die tweede bewonersvergunning.

Zorg er ook voor dat ze nooit afgesloten worden door de rekening niet te betalen, want je krijgt ze niet snel weer aangesloten zonder deze vergunning of een heel goed contact in het gemeentehuis en vergeet niet dat Amparo er is om dat te voorkomen.

De wensen van de meerderheid

We streven ernaar om tevreden klanten te hebben. We kunnen het proberen, maar we zullen nooit het type makelaar zijn dat alles aanbiedt aan iedereen. We zijn gespecialiseerd in Valencia en we zijn gespecialiseerd in het gebied in en rond de stad. We specialiseren ons echter in bepaalde gebieden en wagen ons daar zelden buiten, omdat we weten wat de meerderheid van de mensen wil en waar ze ons om vragen.

Vraag ons een kasteel te vinden om te kopen en we gaan de uitdaging aan, zelfs als het buiten onze normale werkgebieden ligt, wij houden namelijk wel van uitdagingen.

Vraag ons om een varkensboerderij te vinden met stallen voor paarden en de optie om er een vulkanisch yoga-retraite van te maken, ver weg van de bewoonde wereld en we passen bedankt. Uitdagingen zijn goed, maar we hebben onze grenzen.

Begrijp je wat we bedoelen?

Begrijp je waarom we het niet doen? Het leven is te kort om problemen te creëren, niet alleen voor onszelf, maar ook voor mensen die op zoek zijn naar dit type leven.

Onze klanten komen over het algemeen naar Valencia voor de stad Valencia of om in de buurt te zijn van alles wat Valencia te bieden heeft. Meer dan een half uur van de stad vandaan is zeldzaam voor onze typische klanten, dus binnen dat half uur omtrek in het algemeen is het gebied waar we ons op concentreren. Als we teveel afwijken van ons specialisme worden we daar minder goed in en dan hebben we het nog niet eens over de honderden kilometers die we elke dag zouden moeten afleggen om je van de ene verafgelegen plek naar de andere te brengen voor gelijksoortige huizen met mogelijke juridische problemen en logistieke problemen, waardoor je ze toch nooit echt zou kunnen kopen.

Dat is gewoon niets voor ons, dus daar heb je het al, waarom we ons niet bezighouden met rustieke huizen. Er zijn andere plekken beschikbaar met minder kopzorgen en er zijn ook andere makelaars die gespecialiseerd zijn in het kopen van rustiek onroerend goed. Neem daarvoor gerust contact met hen op, wij blijven ons specialiseren in waar wij goed in zijn en jou daarom kunnen helpen met het realiseren van jouw droom.

Wil je dat wij jou helpen met het realiseren van je droom, vul dan onderstaand formulier in