Is het echt al een week geleden dat we deel één schreven over “the big boom” in Valencia? Ja, dat is het. Vorige week beschreven we onderstaande trends op de vastgoedmarkt in Valencia. Deze week bespreken we nog meer trends en ontwikkelingen die wij zien.

• De markt is op dit moment extreem sterk
• De meeste mensen verwachten dat de markt sterker wordt als de rente deze zomer daalt
• Het aanbod is beperkt en wordt groter
• De vraag blijft groeien op nationaal en internationaal niveau
• Starters hebben moeite om geschikte huizen te vinden tegen redelijke prijzen
• Beleggers investeren meer
• Overheidsbeleid heeft niet het gewenste effect
• Hypotheken worden steeds makkelijker te vinden
• Mensen verhuizen naar de buitenwijken om waarde te vinden
• Huurwoningen zijn bijna niet meer te vinden voor buitenlanders en niet meer zo voordelig voor bewoners
• Het is beter om te kopen dan te huren
• Er worden niet genoeg nieuwe huizen gebouwd
• Er worden niet genoeg betaalbare opties gebouwd
• De “Guiri-gevangenissen” moeten woningen worden om starters een kans te geven.
• Immigratiecijfers doen de vraag toenemen
• Er worden biedingsoorlogen gevoerd!
• Je hebt de trein gemist (bewerkt)

Denken we dat er een enorme hausse aankomt? Zien we kansen in de markt of is de markt verzadigd aan het raken? Wat gaat er in het algemeen gebeuren? Lees verder om erachter te komen.

Investeerders investeren meer

Er zijn veel investeerders die kopen in Valencia en ze investeren meer. Ten eerste zijn ze bereid om appartementen tegen hogere prijzen te kopen omdat de huurprijzen zo zijn gestegen dat hun rendement nog steeds gezond is, maar ook degenen die al hebben gekocht, kopen steeds opnieuw omdat hun eerste investeringsappartementen zo’n goed rendement opleveren.

Een klein voorbeeld van wat er gebeurt: deze week nog kwam het nieuws dat een investeringsgroep twee gebouwen in de Malvarrosa vlakbij het strand heeft gekocht om te slopen en er 32 investeringsappartementen te bouwen. Maar ook deze week heeft de gemeenteraad een stop afgekondigd op nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur, dus we wachten af wat voor effect dat zal hebben op de markt.

Huren wordt onmogelijk voor buitenlanders

Het is nu bijna onmogelijk om iets fatsoenlijks te vinden in Valencia voor minder dan 1000 euro per maand en als de gemiddelde lonen rond de 1800 euro per maand liggen, dan is dit extreem moeilijk voor alleenstaanden. Voor buitenlanders is de situatie mogelijk nog lastiger omdat de meeste huiseigenaren geen buitenlanders als huurder accepteren. Zelfs als je met een groter budget komt dan nodig is, is het extreem moeilijk om een huurwoning te vinden en naarmate het aantal beschikbare huurwoningen afneemt, wordt het voor veel mensen nog moeilijker, om niet te zeggen bijna onmogelijk. Als je extra eisen hebt zoals huisdieren, lagere verdiepingen die makkelijk toegankelijk zijn of vreemde tijden voor de huur dan is het waarschijnlijk bijna helemaal onmogelijk.

Als je het je nog herinnert, zijn we met Stepping Stone Rentals begonnen om dit probleem voor onze klanten te voorkomen. En door de prijsstijging van lange termijn verhuur zijn SSR-woningen nu nog voordeliger.

Het is beter om te kopen dan te huren

Je huurwoning kost je meer dan een hypotheek op een vergelijkbare woning. Dat is een simpel feit. Je moet echter wel een vast bedrag kunnen neerleggen voor een aankoop, want banken gaan momenteel tot 80% van de waarde voor de hypotheek (slechts 60-70% voor sommige buitenlanders) en je moet ook nog eens rekening houden met de aankoopkosten die nog eens 15%tot 16%  bedragen.

Als je dit financieel haalbaar voor je is, verwacht dan een rentetarief van rond de 3%, hoewel er betere deals beschikbaar zijn en experts verwachten dat de rentetarieven tegen het einde van het jaar rond de 2% zullen liggen voor hypotheken met een vaste rente van 20 jaar of meer. Dit betekent dat een hypotheek van 100k tegen 3% over 20 jaar op dit moment ongeveer 550 euro per maand kost om af te lossen. Als het je lukt om aan het eind van het jaar een hypotheek tegen 2% te krijgen, dan wordt die 550 euro 507 euro. Een vergelijkbare huurwoning kost je ongeveer 800-1000 euro. Vergeet echter niet dat je met een hypotheek van 100.000 euro geen appartement in de stad Valencia kunt kopen als je maar 20% aanbetaalt. Een appartement  in een van de steden of dorpen rond Valencia voor die prijs is echter wel haalbaar, maar niet makkelijk.

Er wordt niet genoeg gebouwd

Als je rondkijkt in de buitenwijken van Valencia en de steden rondom de stad lijkt het alsof er volop gebouwd wordt, je ziet overal hijskranen in de skyline. Er wordt echter nog steeds niet genoeg gebouwd, zowel aan appartementen als aan huizen. Ook zijn alle bouwers momenteel volgeboekt, dus het is moeilijk om een ontwikkelaar te vinden die wil bouwen en de capaciteit heeft om dat te doen. Daarom is het kopen van een stuk grond en je eigen huis bouwen niet echt een haalbare optie, tenzij je bereid bent om veel te veel te betalen aan een architect en bouwers om ze “aan te moedigen” om met je samen te werken

Er worden niet genoeg betaalbare woningen gebouwd

Als er niet genoeg nieuwbouw is, dan is er zeker niet genoeg betaalbare nieuwbouw. Het aantal sociale huurwoningen is echt laag en betaalbare woonopties zijn zeldzaam. De regering heeft geprobeerd om minimumaantallen sociale woningen in te voeren die in elk ontwikkelingsproject van de grote ontwikkelaars moeten worden opgenomen, maar er zijn er nog lang niet genoeg en het concept van wat echt betaalbaar is, is ook betwistbaar.

Guiri-gevangenissen moeten woningen worden

Overal duiken “Guiri-gevangenissen” met de aangekondigde stop op vergunningen voor toeristische verhuur en kan deze explosieve groei mogelijk stoppen. Voor degenen die het niet weten, Guiri-gevangenissen zijn studio’s op de begane grond die zijn omgebouwde winkelruimtes. Hun naam hebben ze te danken aan hun bewoners, buitenlandse toeristen (Guiri is een term die vaak door Spanjaarden wordt gebruikt om naar buitenlanders te verwijzen) En gevangenissen? Omdat ze vaak tralies hebben voor een enorm voorraam, waardoor er genoeg licht binnenkomt maar ze niet te lijden hebben van vandalisme. Vroeger deden winkels dat met luiken, maar Guiri-gevangenissen willen natuurlijk geen luiken omdat dat al het licht zou wegnemen en het ook echt een gevangenis zou zijn waar je opgesloten zit.

Op dit moment is het echter de truc van deze Guiri gevangenissen dat ze commerciële panden blijven en daarom via Airbnb en/of andere partijen verhuurd kunnen worden als commercieel pand voor maximaal 11 maanden per jaar. Op dit moment kun je er niet langdurig wonen of je inschrijven op de Padrón als bewoner. Hier bij Valencia Property zijn we van mening dat er de optie moet zijn om deze commerciële status om te zetten in een woonstatus om meer woningen toe te voegen aan de markt voor starters en jongere kopers. Door hun grootte, meestal rond de 35-40m2, zijn het perfecte studio’s voor starters, alleenstaanden en mensen die hun entree op de woningmarkt willen maken. Door ze om te bouwen naar woningen krijgen deze groepen meer opties bij het kopen en kunnen ze hun bezit verkopen als hun gezin groter wordt en ze naar een grotere woning moeten verhuizen.

Immigratiecijfers doen de vraag toenemen

De bevolking van Spanje is vorig jaar met meer dan 500.000 toegenomen. Een combinatie van digital nomads, mensen die hun levensstijl willen upgraden, gepensioneerden, gezinshereniging voor immigranten die verblijfsrechten hebben gekregen en mensen uit oorlogsgebieden en andere plekken op de wereld waar mensen vandaan trekken heeft de bevolking doen toenemen. En dat is goed, want Spanje heeft meer mensen nodig die hier werken en bijdragen aan het socialezekerheidsstelsel om onder andere de pensioenen en de gezondheidszorg te financieren. Mensen in de werkende leeftijd die naar het land komen en meebetalen is goed omdat ze minder gebruik maken van diensten zoals de gezondheidszorg. Dit zorgt echter wel voor een grotere vraag naar huisvesting en als er een gebrek aan huizen is, zoals hierboven beschreven, zorgt dit voor meer druk op de markt en worden de prijzen nog verder opgedreven.

Veranderende gezinssamenstelling wakkert de vraag aan

Gezinnen worden steeds kleiner en voor elk gezin dat uiteenvalt, of dat nu komt doordat oudere kinderen het huis verlaten voor de universiteit of om onafhankelijker te worden of zelfs door echtscheiding, zijn er meer individuele woningen nodig. Een van de problemen met onroerend goed in Spanje is dat elk huis een kadastraal referentienummer heeft en dat het moeilijk is om zelfs grote huizen op te delen in kleinere eenheden. Het is mogelijk als we het hebben over een enkel gebouw dat wordt gebruikt voor verschillende appartementen, hoewel het benodigde papierwerk lastig kan zijn, maar grotere appartementen van bijvoorbeeld 200m2 kunnen meestal niet worden opgesplitst in twee appartementen van 100m2. En we weten allemaal wat extra vraag zonder aanbod met zich meebrengt, nietwaar?

Biedingsoorlogen komen voor

We hadden deze week een klant die overboden werd voor een woning terwijl ze de vraagprijs boden. We hadden een voorbeeld waar de eigenaren een bod voor de volledige prijs weigerden en die later in de week het huis opnieuw aanboden voor een hogere prijs. We hadden een klant die boven de vraagprijs bood om een woning veilig te stellen, wat hier normaal gesproken ongehoord is. Er is nu altijd een andere geïnteresseerde partij, in ieder geval in de stad, dus we zien nu veel huizen op de portals staan met wat we eufemistisch “optimistische” prijzen noemen en dan verkopen ze ook nog en hebben ze mensen die met elkaar concurreren om ze te kopen! Het is nog niet zoals in Amsterdam, maar dit is een trend die we steeds vaker zien.

Conclusies

Dit is de huidige markt. Hij raakt nog niet oververhit omdat er steeds meer vraag is, zelfs tegen de huidige prijzen. De prijzen hebben nu de hoogste niveaus van 2008 voor de wereldwijde financiële crisis bereikt en in sommige gevallen overstegen, maar de omstandigheden zijn heel anders wat betreft liquiditeit in de markt, rentetarieven en economische welvaart. Spanje doet het momenteel erg goed en als je rekening houdt met de inflatie sinds 2008, een cumulatieve prijsstijging van 34,27% in die tijd, is er nog steeds veel ruimte voor prijsbewegingen, zelfs als we geen rekening houden met de hausse in activaprijzen in het afgelopen decennium.

Je zou verwachten dat alles wel door zal blijven lopen zoals het al een tijdje doet, maar laten we teruggaan naar onze oorspronkelijke vraag.

Is het echt tijd voor de grote hausse op de Valenciaanse en Spaanse onroerendgoedmarkt?

Ondanks al het bewijs dat wij zowel hier als in ons vorige blog van vorige week hebben gepresenteerd, verwachten wij geen enorme prijsstijging die anders is dan wat we de afgelopen vijf jaar hebben gezien. Een consistente trend naar boven die doorzet is zeker, een enorme hausse niet zozeer. Dus diegenen die hun tijd afwachten en wachten tot de prijzen dalen voordat ze kopen, zullen misschien lang moeten wachten. Het aanbod zal blijven afnemen en dat betekent een grotere druk op de prijzen om omhoog te gaan zolang er vraag blijft. Op dit moment zien wij die vraag niet afnemen om alle redenen die hier en in het vorige blog zijn gegeven.

Hier bij Valencia Property hebben we opnieuw een recordmaand gezien voor zowel verkopen als gemiddelde prijzen, maar onze cijfers zijn gebaseerd op een kleine steekproefgrootte en ondanks ons voortdurende succes zijn we niet het belangrijkste deel van de markt, we komen niet eens in aanraking met de lokale markt in het algemeen, al onze klanten komen uit andere delen van de wereld. We moeten helaas soms nee verkopen en dit heeft meestal te maken met budgettaire beperkingen.

Hier is een voorbeeld van wat we deze week tegen iemand moesten zeggen met een budget rond de 130.000 voor een instapklaar huis en hun wens was dat het huis in de stad Valencia zelf moest liggen en niet in de omgeving van de stad.

Het eerste probleem was het feit dat ze alleen in augustus konden bezichtigen, die maand zijn we meestal vrij, en ten tweede betekenden hun wensen dat een meer realistische prijs voor wat ze zochten misschien vanaf 250.000 zou zijn geweest. Helaas zullen wij steeds meer mensen moeten teleurstellen en laten weten dat wat zij wensen niet meer realistisch is.

* je hebt de trein gemist

Voor sommigen is het te laat.

Bovenstaande reactie zal helaas steeds vaker voorkomen. Graham sprak vorige week met mijn collega Gavin en hij zei dat voor sommige mensen met wie hij al een jaar of zo werkt, er nu geen kans meer is om te vinden wat ze willen op basis van hun wensen. Vorig jaar hadden ze een kans te kunnen kopen voor een prijs die ze wilden en konden betalen, met de wensen die ze hadden en in de gebieden die ze wilden, maar nu… is het gewoon onmogelijk. Deze klanten zullen helaas niet kopen in Valencia… tenzij…

De optie die ze nu hebben is het veranderen van de criteria, het veranderen van de locatie of het veranderen van de prijs die ze kunnen of willen betalen door financiering te krijgen via een hypotheek. Het komt er eigenlijk op neer dat als je iets goed ziet, je direct moet handelen in de prijsklasse tot 300K.

In de lagere prijsklassen, en dat betekent nu alles tot 300k in de stad, kunnen we niet langer tegen je zeggen “Heb geduld en er komt wel iets”. Dat zal bijna zeker niet gebeuren. Als de prijzen stijgen, stijgen de lonen over het algemeen niet in hetzelfde tempo en je spaargeld zeker niet. Maak gebruik van de lage rente in je voordeel, want dat is wat iedereen doet, of verander de criteria en ga ergens wonen waar de prijsveranderingen geen invloed hebben.

Hoe kun je een eigen plek krijgen in Valencia?

Als je hier je eigen huis wilt en wilt werken met het meest professionele en betrouwbare team in Valencia, dan raden wij je aan je goed voor te bereiden. 

Het kost tijd om bezoeken te plannen en organiseren en wij zijn druk deze tijd van het jaar.

Als je ons vandaag een bericht stuurt dat je morgen zelf tijd hebt om iets te gaan bezoeken, zullen wij je bijna altijd teleur moeten stellen. Niet omdat we niet graag met je op pad gaan, maar simpelweg door tijd. Dus mocht je plannen hebben deze kant op te komen laat het ons dan ruim van tevoren weten, zodat we tijd voor jou kunnen vrijmaken om je voor jou passende woningen te laten zien.

Je kunt hier lezen hoe je met ons kunt werken. Zo kunnen we een gesprek met je hebben en de beste selectie voor jouw wensen vinden. Je kunt ook onderstaand formulier invullen en op die manier het gesprek aangaan.

Jouw wensenlijstje