Welkom in 2025. Zoals je waarschijnlijk wel weet, schrijven we regelmatig blogs over de vastgoedmarkt in Valencia om je op de hoogte te houden van wat er ter plaatse gebeurt. We vermelden altijd de trends die we hebben gezien en ook de officiële cijfers die worden geproduceerd en dit artikel zal niet anders zijn.

Dus laten we eerst eens kijken naar wat we dit jaar hebben gedaan op het gebied van verkopen, locaties, prijzen en nationaliteiten en dan kijken we naar het algemene beeld dat wordt geschetst over de vastgoedmarkt in Valencia. Je moet niet vergeten dat onze ervaring anders is dan die van de markt als geheel, omdat we een heel andere doelgroep hebben die slechts minder dan 20% van de hele markt hier uitmaakt, namelijk de buitenlandse markt. Dus pak een koffie of een drankje naar keuze, leun achterover, ontspan en neem een kijkje.

Verkoop

Jaar op jaar steeg ons aantal verkopen met 5% en dit kwam na ons meest succesvolle jaar ooit, 2023. De gemiddelde verkoopprijs steeg met 30%, wat natuurlijk betekent dat we opnieuw ons meest succesvolle jaar ooit hebben gehad. Dit betekent natuurlijk niet dat de prijzen met 30% zijn gestegen, we hebben gewoon met meer klanten met een hoger budget gewerkt, vooral met klanten die op zoek waren naar het Gouden Visum. Ook waren er net als vorig jaar minder investeringsklanten en onze beslissing als bedrijf om niet meer te werken met investeerders voor Airbnb had natuurlijk een effect.

Locaties

Natuurlijk blijft de meerderheid van onze verkopen als Valencia Property in zijn geheel, in Valencia, maar dit jaar vond 58% van onze verkopen plaats in de stad, vergeleken met 64% vorig jaar. De op één na populairste plaats was L’Eliana in het noordwesten van de stad met 16% van de verkopen en dan waren er een gelijk aantal verkopen in Denia en Torrente met elk 5%. Andere plaatsen die we verkochten waren La Pobla de Vallbona, Ribarroja, San Antonio de Benageber, La Cañada, Burjassot, Cheste, Chiva en zelfs Pego.Verrassend genoeg hadden we dit jaar geen verkopen in vier zeer populaire gebieden waar we normaal gesproken goed verkopen, Betera, Naquera, Serra en Lliria. Dit had twee redenen: een gebrek aan vraag van onze klanten in deze gebieden, maar vooral een groot gebrek aan aanbod van geschikte woningen, waar we later op terug zullen komen.

Nationaliteiten

Onze nummer één nationaliteit voor aankopen was de VS met 34% van onze verkopen. Het Verenigd Koninkrijk was dit jaar een goede tweede met 28%. 13% kwam uit Nederland op de derde plaats en de resterende 25% werd verdeeld over 14 andere landen, waaronder Australië, Litouwen, Hongarije, Japan, Ierland, Peru, Spanje (natuurlijk), Frankrijk, Denemarken, Pakistan, Turkije, Canada, China en Roemenië.

Vorig jaar, 2023, werd 72% van onze verkopen gedaan aan mensen uit de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk en dit jaar is dat cijfer slechts 62%, wat de toenemende spreiding laat zien van nationaliteiten die geïnteresseerd zijn in Valencia Property en ons bereik. Zoals verwacht steeg onze Nederlandse verkoop dit jaar aanzienlijk met de komst van onze Nederlandstalige site, maar we zagen niet de verwachte toestroom uit Argentinië, nog steeds ondanks Milei. Of misschien is het gewoon dat ze bij de Spaanstalige sites blijven.

Type onroerend goed

65% van de verkopen betrof appartementen, 32% villa’s met eigen tuin en grond en slechts 3% dorpshuizen, een daling ten opzichte van 14% met vorig jaar. Natuurlijk werden de meeste appartementen verkocht in Valencia zelf, maar ook in onder andere Torrent, La Pobla de Vallbona en Burjassot.

Er werd slechts één huis verkocht in de stad Valencia zelf en dat was een prachtig huis in El Cabanyal. Waarom maar één? Nou, een totaal gebrek aan aanbod natuurlijk. We hebben er maar een paar kunnen plaatsen op de site en deze waren snel verkocht.

Ook hebben we dit jaar net zoveel huizen verkocht die een vorm van renovatie nodig hadden als in voorgaande jaren en ons zusterbedrijf Valencia Remodels is het hele jaar door extreem druk geweest en heeft onlangs veel meer personeel aangenomen om aan de vraag te kunnen voldoen. Het merendeel van onze verkopen van villa’s is gedaan met het idee om een goed stuk grond te kopen en het te renoveren of aan te passen aan moderne normen.

Er is echter één ding om in gedachten te houden na de overstromingen eind oktober en dat is dat als je een kleine klus hebt, je kunt verwachten dat het moeilijk zal zijn om bedrijven te vinden die het werk willen doen en dat je meer moet betalen om hun aandacht te krijgen. Er is zoveel schade ten zuiden van de stad dat gegarandeerde betalingen door verzekeringsmaatschappijen erg aantrekkelijk zijn voor renovatie partijen en individuele bouwbedrijven, elektriciens, loodgieters etc., zodat ze hun werkschema’s hierop kunnen afstemmen.

Financiering

Het aantal klanten dat een hypotheek aanvroeg, is dit jaar verrassend genoeg niet gestegen toen de rente daalde, zoals we hadden verwacht. Een van de belangrijkste redenen hiervoor was echter het voortbestaan van de Gouden Visum, waarbij de 500.000 zonder financiering volledig moest worden betaald, en onze verkoop grotendeels betrekking had op de Gouden Visum. We zullen zien of de aantallen in 2025 zullen stijgen wanneer de GV verdwijnt. De gemiddelde hypotheekrente die werd gegeven was ongeveer 3% over het hele jaar na het toepassen van bonussen met een initiële 3,5-3,75%. Tegen het einde van het jaar daalden deze cijfers echter en één klant kreeg een vast tarief van 2,25% na bonussen.

Verwachting 2025

Onze klanten funnel voor 2025 is sterker dan aan het begin van 2024 met meer verkopen in afwachting van definitieve ondertekening dan in dit stadium vorig jaar en veel klanten die wachten om over te komen om hun eigen plek te vinden, samen met klanten die voor de tweede of derde keer langskomen om hun aankoop af te ronden. Zoals gebruikelijk hebben we al mensen die tot ver in het nieuwe jaar geboekt zijn, dus het is het beste om je bezoek zo ver mogelijk van tevoren met ons te regelen. We nemen dan contact met je op en beginnen met de voorbereidingen.

De vastgoedmarkt in Valencia

De prijzen in Valencia zijn vorig jaar met 22,8% (of 24%) gestegen, afhankelijk van welke statistieken je volgt! Hoe je het ook bekijkt, dat is een enorme stijging, de hoogste in Spanje. Blijkbaar zijn de vraagprijzen in La Zaidia, dat we al een paar jaar aanraden, het afgelopen jaar met 36% gestegen, wat het hoogste is voor elk gebied (en natuurlijk absoluut belachelijk en onhoudbaar!). Desondanks blijft de vraag naar onroerend goed in de hoofdstad enorm, dus we verwachten dat de prijzen zullen blijven stijgen, vooral nu de rente daalt en de huurprijzen blijven stijgen en voor veel mensen onbereikbaar worden. Als het goedkoper is om te kopen met een hypotheek dan om te huren, neemt de vraag natuurlijk toe.

De stijging in de provincie Valencia is gemiddeld 14,6%, wat ook opmerkelijk is. Natuurlijk zijn plaatsen dichter bij de stad meer gestegen dan plaatsen verder weg, omdat mensen die in de stad willen kopen maar niet het budget hebben om dat te doen, geneigd zijn te kopen in de gebieden dichter bij Valencia zelf en met goede metro- en openbaar vervoersverbindingen. Torrente is hier een goed voorbeeld van, net als alle plaatsen ten noorden en westen van de stad aan de metro- en treinlijnen.

Gebrek aan aanbod

Er is een voortdurend en groeiend probleem in Valencia en Spanje als geheel en dat is een gebrek aan aanbod. Hier zijn verschillende redenen voor, sommige nationaal en sommige lokaal:

• Er worden niet genoeg nieuwe gebouwen gebouwd
• Er zijn niet genoeg nieuwbouwprojecten in de planningsfase
• Er is niet genoeg betaalbare accommodatie beschikbaar
• Mensen met hypotheken met een zeer lage vaste rente willen of hoeven niet te verhuizen.
• De overstromingen in het zuiden van de stad
• De bevolking van Spanje groeit. In de afgelopen twee jaar zijn 1,2 miljoen mensen naar het land verhuisd.
• De atomisering van gezinnen betekent dat er nu meer gezins eenheden zijn. Minder mensen wonen in huizen met meerdere generaties. (De blauwe lijn in de grafiek hieronder vertegenwoordigt nieuwe huishoudens, de andere twee lijnen zijn de huizen die de afgelopen twee jaar zijn gebouwd en de huizen die zijn afgebouwd).
• Het eeuwige probleem van Airbnb en korte termijn verhuur
• De moeilijkheid om commercieel vastgoed te herclassificeren als woningen

Geen van deze uitdagingen zal waarschijnlijk snel veranderen, wat betekent dat de extra vraag en het gebrek aan aanbod, samen met de verlaging van de rentetarieven en de beschikbaarheid van financiering, de prijzen noordwaarts zullen blijven duwen.

Verwachtingen voor 2025

We verwachten dat we in 2025 sterk zullen blijven verkopen, maar we geloven dat onze gemiddelde verkoopwaarde als bedrijf zal afnemen naarmate de effecten van het einde van de Gouden Visum in het systeem kruipen. Mensen die voorheen het GV wilden krijgen en daarom 500.000 zouden betalen, kunnen misschien iets vinden dat bij hen past voor minder dan 500.000, zodat ze de extra financiële verplichting niet hoeven aan te gaan en dat extra geld kan worden gebruikt om een van de andere beschikbare visa aan te vragen. Als gevolg hiervan, de hogere prijzen en lagere rentetarieven verwachten we dat veel meer mensen op zoek zullen gaan naar een hypotheek bij het kopen.

Ook verwachten we dat de absolute sh*tstorm die de VS zal omarmen als de invoerrechten toeslaan, de clownshow doorgaat en de bijtende invloed van de illegale immigrant etc. Ten eerste zullen we merken dat onze trechter van klanten die de VS willen ontvluchten exponentieel groeit. Ten tweede verwachten we dat er een soort economisch effect zal zijn op de rest van de wereld, want als de Verenigde Staten verkouden worden, krijgt de rest van de wereld griep.

Zoals gebruikelijk kunnen er ook een aantal Black Swan-gebeurtenissen plaatsvinden. Klimaatverandering zou kunnen leiden tot meer extreme weersomstandigheden over de hele wereld en klimaatvluchtelingen, zelfs binnen landen, zouden zich wel eens intern of extern kunnen verplaatsen. Gebeurtenissen in Oekraïne en het Midden-Oosten kunnen grote veranderingen betekenen in wie er naar Spanje komt en verkiezingen in veel landen kunnen ook veranderingen betekenen. Het kan ook een rustig jaar worden waarin er niet echt iets gebeurt….

Maar voor de Nederlanders onder ons, na weer een record aantal dagen zonder enige zon, kan simpelweg de blauwe lucht vaker willen zien in je leven de reden zijn deze kant op te komen.

Wat zijn jouw verwachtingen voor 2025? Komen ze overeen met de onze?

Wat er ook gebeurt, we verwachten dat 2025 een van die jaren wordt die in de Chinese vloek worden beschreven als “Interessante tijden”. Het zal niet saai zijn.

---