Als je naar Spanje verhuist, heb je eigenlijk drie opties voor een plek om te wonen (of vier als je een tent meeneemt);

1) Een woning kopen
2) Een woning huren
3) Een woning huren met een koopoptie

De eerste optie is prima, de tweede optie is ook geschikt voor veel mensen, maar de derde optie brengt problemen met zich mee die passen bij dit type contract en die het soms moeilijk maken om tot een overeenkomst te komen die voor beide partijen geschikt is. Laten we eens kijken naar de problemen die zich kunnen voordoen:

a) Het contract: Het huurkoopcontract is ingewikkelder dan een eenvoudig huurcontract omdat het meer voorwaarden bevat en clausules waaraan beide partijen zich moeten houden die de ene partij benadelen en de andere partij bevoordelen. Enkele van deze clausules zijn de lengte van de optie, de vooruitbetaling om de optie te garanderen, het bedrag dat per maand betaald moet worden, schommelingen in de markt, clausules over verantwoordelijkheid voor schade en verzekering en het bedrag dat opzij gezet moet worden voor de uiteindelijke prijs. Er moeten ook clausules zijn in geval van niet-betaling van een lopende hypotheek, voor schulden die tijdens de huurperiode op het huis worden gemaakt, clausules over energierekeningen en diensten en verantwoordelijkheid voor een eventuele gemeenschap. Zoals je ziet is er veel om rekening mee te houden.

Laten we binnen deze potentiële problemen eens kijken naar enkele van de belangrijkste problemen:

De duur van de optie

Er zijn verschillende redenen om een huurcontract met koopoptie af te sluiten. Een daarvan is dat het soms tijd kan kosten om een hypotheek rond te krijgen. Daarom is het instellen van een vaste periode voor een klant die een hypotheek wil krijgen gevaarlijk voor de koper, die gemakkelijk zijn aanbetaling en gedane aanbetalingen kan verliezen als hij niet in staat is om de financiering op tijd rond te krijgen. Een open termijn betekent dat er voor de verkoper geen ontsnappen mogelijk is aan een situatie voor onbepaalde tijd. Het kan daarom moeilijk zijn om een voor beide partijen geschikte periode vast te stellen.

De vooruitbetaling

Beide partijen moeten gebonden zijn aan een optiecontract om het enig effect te laten hebben. Vroeger had een optiecontract altijd een vooruitbetaling die de uiteindelijke prijs van het onroerend goed compenseerde, d.w.z. als het onroerend goed 400.000 euro kost, kan de vooruitbetaling 40.000 euro zijn en dan zijn er maandelijkse betalingen van 2000 euro. Als het huis dan na een jaar wordt gekocht, is de uiteindelijke betaling 400.000 – 40.000 – een eventueel overeengekomen korting op de maandelijkse betaling (waarover later meer) Als beide partijen niet gebonden zijn door een vooruitbetaling, wat tegenwoordig steeds gebruikelijker wordt, dan is de kans klein dat de verkoop succesvol verloopt via een huurkoopcontract om de redenen die hieronder worden genoemd in het gedeelte Ervaring. Als koper is het in jouw belang om een contract te hebben waar je baat bij hebt zonder dat je een vooruitbetaling hoeft te doen voor een optiecontract.

Het te betalen bedrag per maand

Vaak zijn de maandelijkse betalingen volledig in mindering gebracht op de volledige kosten. Er zijn echter gevallen waarin de maandelijkse betalingen de kosten slechts gedeeltelijk compenseren. Dit is typisch als er bijvoorbeeld een hypotheek is en een deel van de betaling gaat naar het dekken van de hypotheekaflossingen of rente tijdens de looptijd van het optiecontract om te garanderen dat er geen acties worden ondernomen door een bank om een huis terug te nemen en de betalingen dus voor de juiste redenen worden gebruikt. De feitelijke voorwaarden van deze clausule zijn onderwerp van gedetailleerde onderhandelingen tussen koper en verkoper en zorgen normaal gesproken voor veel wrijving en ruzies.

Schommelingen in de markt

Als de looptijd van een contract een paar jaar of zelfs langer is, is de kans groot dat er schommelingen in de markt zijn, wat betekent dat de vastgestelde prijs te hoog is (in een dalende markt) of te laag in een stijgende markt. Het is duidelijk dat welke kant de markt ook opgaat, de ene partij profiteert en de andere benadeelt. Dit kan leiden tot een gebrek aan goodwill bij een van de partijen, waardoor het moeilijker wordt om de uiteindelijke aankoop tot een succesvol en gelukkig einde te brengen.

De kosten

Verhuur kost meestal meer bij een optiecontract omdat het contract betekent dat je je gedeeltelijk inkoopt in de woning en ook de huurder het eindbedrag mogelijk meer wil verrekenen. Een huis dat voor 2000 euro kan worden gehuurd, kan bij een optiecontract wel 3000 euro per maand kosten, zodat het eindbedrag door verrekening lager wordt. Als je graag te veel betaalt voor een huurwoning, prima. Maar het kan niet worden aanbevolen als een geweldige manier om je geld uit te geven.

De ervaring

Een van de dingen die gegarandeerd kunnen worden als iemand huurt met een koopoptie is dat ze eventuele verborgen problemen zullen ontdekken die het huis kan hebben of dat er problemen zullen opduiken tijdens de huurperiode. Dit zal bijna altijd het optiecontract tenietdoen en de huurder zal een andere woning kopen in plaats van de woning waar hij nu woont (hij komt nooit te weten welke problemen de andere woning heeft, die ziet er gewoon perfect uit). Het is daarom vrij zinloos om een huurcontract met optie te hebben voor de huurder, omdat hij dan de vooruitbetaling verliest als hij het niet afmaakt en een deel van het geld dat is gebruikt voor de huurkosten gedurende de tijd dat hij er verbleef.

De huurder mag ook werkzaamheden aan het huis uitvoeren terwijl hij het huis bewoont en deze werkzaamheden kunnen al dan niet ten goede komen aan het huis (het hangt allemaal af van smaak). Een mislukte poging om bijvoorbeeld de keuken te veranderen kan duizenden euro’s van de waarde van het huis afhalen en dit wordt allemaal een probleem als er geen gebruik wordt gemaakt van de huur koop optie. Er moeten clausules in het contract worden opgenomen over de mogelijkheid om moderniseringen of werkzaamheden aan het huis uit te voeren en er tegelijkertijd voor te zorgen dat het essentiële basis onderhoud altijd wordt uitgevoerd.

De relatie

Een huurcontract voor de middellange of lange termijn zal bijna altijd wrijving veroorzaken tussen verhuurder en huurder. Een huurkoopcontract kan die problemen vertienvoudigen omdat beide partijen denken dat het huis van hen is, in het geval van de verhuurder terecht omdat de laatste betaling nog niet is gedaan en in het geval van de huurder (ten onrechte) omdat ze de akte niet in hun bezit hebben omdat ze bij een notaris hebben getekend. Je zult echter altijd merken dat ze zich zowel financieel als emotioneel in het huis hebben ingekocht. Relatieproblemen zullen tot onenigheid leiden op het niveau van het contract en de oplevering, zelfs als het contract waterdicht is.

Wat gebeurt er als…?

Er komt een moment in de looptijd van het huurcontract met koopoptie dat de huurder besluit dat hij de koop niet wil doorzetten. Op dat moment kunnen ze natuurlijk nog steeds in de woning wonen, maar actief op zoek zijn naar een andere koopwoning. Toegang voor de verhuurder om de woning aan andere potentiële partijen te laten zien is in dit stadium essentieel en dat kan de dagelijkse levensstijl van de huurder verstoren. In dit stadium zul je zeker merken dat de relatie tussen de twee partijen het meest gespannen is, omdat de verhuurder teleurgesteld zal zijn dat het contract en de verkoop niet worden afgerond en misschien wel wanhopig is om de woning echt terug op de markt te krijgen.

Om al deze redenen en nog veel meer kan ik een huurcontract met koopoptie echt niet aanbevelen. Als je als koper echt denkt dat je een woning wilt, maar je kunt het je op dit moment om wat voor reden dan ook niet veroorloven, doe er dan alles aan om de eigenaar ervan te overtuigen dat je een huurwoning moet nemen of een manier moet vinden om de aankoop te financieren. Dat bespaart je waarschijnlijk een hoop problemen in de toekomst.

Als je als koper geen andere optie hebt dan een huurkoopoptie, zorg er dan voor dat de vooruitbetaling minimaal is en dat je het recht hebt om de woning op elk moment tijdens het contract tegen de vastgestelde prijs te kopen. Zorg er ook voor dat er geen andere boetes zijn als je het contract niet afrondt, afgezien van het verlies van de maandelijkse betalingen of de vooruitbetaling die je hebt gedaan. Zorg ervoor dat het contract gelijk is aan een “Arras” contract en niet aan een “Compraventa” contract waarbij je verplicht kunt worden om het huis te kopen.

En maak je tot slot niet te veel zorgen. Als er druk wordt uitgeoefend om een huurcontract met koopoptie af te sluiten, loop dan gewoon weg. Er zijn andere huizen beschikbaar voor zowel huur als koop die minder complicaties met zich meebrengen. Het leven in Spanje is bedoeld om eenvoudiger te zijn en niet vol complicaties en problemen. Tranquilo!

Wat zijn jouw wensen?