Regelmatig brengen we je op de hoogte van de situatie over de vastgoedmarkt hier in Valencia en omdat we dit niet hebben gedaan na het eerste kwartaal, we hadden het een beetje druk, is het tijd om een inhaalslag te maken. We hebben onze laatste update aan het eind van 2023 geplaatst, dus we gebruiken dezelfde uitsplitsing zodat je kunt vergelijken en contrasteren.

Verkopen

Eind 2023 meldden we dat het een recordjaar was qua verkopen voor Valencia Property met verkoopvolumes die met 20% waren gestegen ten opzichte van 2022. Dit jaar, tot nu toe, heeft het vorige jaar al geëvenaard wat betreft de waarde van de verkopen, hoewel we nog steeds ver verwijderd zijn van het aantal verkopen met ongeveer 25% meer verkopen die nodig zijn om hetzelfde aantal verkopen te doen als vorig jaar (Niet slecht met nog de helft van het jaar te gaan). Dit suggereert dat de waarde van elke transactie aanzienlijk is gestegen. Dit klopt, de verkoopprijzen zijn dit jaar met 24% gestegen ten opzichte van vorig jaar, toen de prijzen met 27% stegen. De gemiddelde verkoopprijs is in 2024 met ongeveer 54% gestegen ten opzichte van 2022.

• Er zijn nauwelijks verkopen voor lagere prijzen omdat de echt lage prijzen niet meer bestaan (Verkopen onder 200.000 zijn slechts 13% van alle verkopen en de meeste daarvan zijn geconcentreerd in de eerste paar maanden van het jaar toen de laatste beschikbare huizen voor lagere prijzen werden verkocht).
• De haast om het Gouden Visum te bemachtigen voordat het afloopt, heeft ertoe geleid dat er veel verkopen van 500k plus zijn doorgegaan in de eerste helft van het jaar.
• Het aantrekken van klanten met een hogere waarde via onze sociale media en de toenemende aantrekkingskracht van Valencia als stad en omgeving. Onze reputatie en bekendheid groeit en groeit elk jaar en daardoor groeien wij als bedrijf.

Het zit zo, het betekent namelijk niet dat de prijzen met 54% zijn gestegen, zie hieronder voor dat cijfer in de marktsituatie, het betekent alleen dat de verkopen die we sluiten voor onze klanten een hogere waarde hebben en daar zijn verschillende redenen voor;

Wat betekent dit voor mensen die op zoek zijn naar een huis in Valencia?

Nou….

Je moet een redelijk budget hebben dat past bij wat er in de stad te koop is. Wij moeten vaker klanten met een lager budget teleurstellen dat we niet voor hen kunnen werken, omdat er letterlijk niets is wat aansluit bij hun wensen in combinatie met budget, helaas. Je moet denken aan een budget van minstens 250.000 in de stad voor iets fatsoenlijks. Als je een lager budget hebt, moet je  buiten de stad in de buitenwijken aan de metrolijnen gaan wonen, zodat je gemakkelijk de stad in en uit kunt. Er is nog genoeg goedkoper onroerend goed in de omgeving van Valencia, maar niet in de stad zelf. Praat met ons over je opties en de beste plaatsen om te kopen voor verschillende prijsklassen door één van onze gratis adviesgesprekken te boeken.

Nationaliteiten

Onze nummer één nationaliteit van onze klanten zijn die uit de US net zoals in 2023, 32% om precies te zijn. Het VK maakt ook een grote comeback met 32% van onze klanten dit jaar tot nu toe met ten minste een van de partners uit Blighty. 15% komt uit Nederland hier zie je de invloed van onze vrij nieuwe Nederlandse pagina, hoewel die pagina ook klanten uit Denemarken, België en Frankrijk heeft opgeleverd en we via het internationale kantoor ook kopers hebben gehad uit Hongarije, Australië, Peru, Ierland, Japan, Litouwen, Turkije, Canada en zelfs Spanje.

Plaatsen

60% van onze verkopen waren in de stad Valencia zelf. De tweede en daarmee de populairste plaats is L’Eliana met ongeveer 10% en dan zijn er nog verschillende plaatsen die populair zijn, zoals Denia, La Pobla de Vallbona, Chiva, Torrent (Calicanto en de stad Torrent zelf), Cheste, Burjassot, La Cañada en Ribarroja.

Soort woningen

Omdat de meeste verkopen in de stad Valencia zelf plaatsvindt, zijn appartementen het belangrijkste type onroerend goed, maar dat cijfer is gedaald tot iets meer dan 55% van de verkopen omdat de verkoop van villa’s stijgt. Iets meer dan 30% van de verkopen betreft villa’s en 15% van de verkopen betreft dorpshuizen. Net als vorig jaar werden ook appartementen verkocht buiten de stad Valencia zelf en dorpshuizen in de stad, Cabanyal, en ook in andere steden zoals La Pobla de Vallbona en Torrent.

Je krijgt nu meer waar voor je geld in appartementen in de dorpen rondom de stad en dat is ook het geval met de dorpshuizen die we voor onze klanten hebben kunnen vinden. De meerderheid De verkoop van villa’s concentreert zich in L’Eliana en aan de kust in Denia, maar de buitenwijken rond Valencia zien er nu prijstechnisch aantrekkelijk uit, omdat je er een villa kunt krijgen voor dezelfde prijs als een stadsappartement met de bijbehorende extra ruimte.
Er zijn dit jaar veel woningen verkocht die gemoderniseerd moeten worden en onze teams bij Valencia Remodels doen dit graag voor onze klanten.

Financiering

Hogere rentetarieven weerhielden sommige mensen eind vorig jaar en begin dit jaar van het nemen van een hypotheek, maar deze angst is nu verdwenen nu mensen gewend raken aan de hogere tarieven en we zien dat er meer hypotheken worden afgesloten tegen vaste rentetarieven. We hebben er één gehad met een rente van 4,5%, maar de meeste zijn rond de 3,75% met kortingen om de gebruikelijke redenen; salaris, automatische incasso’s, verzekeringen en alarmen. Dit betekent dat mensen over het algemeen uiteindelijk ongeveer 3% vast betalen over een periode van gemiddeld 20 jaar. De rente begint te dalen en er wordt nog een renteverlaging verwacht in de zomer en mogelijk nog een in de herfst, wat betekent dat hypotheken nog populairder worden naarmate ze goedkoper worden in de rest van het jaar.

We hebben gemerkt dat mensen die hun aankoop volledig hebben kunnen betalen, kleine hypotheken hebben genomen om hun eigen geld tegen deze tarieven te begeleiden en dat anderen hypotheken hebben genomen om te krijgen wat ze willen op de markt, omdat ze met hun beschikbare geld geen woning kunnen vinden die bij hen past; misschien krijgen ze een extra slaapkamer of meer ruimte of dat terras waar ze zo naar verlangden door 50-70k extra te betalen en een hypotheek over 20 jaar voor dat extra kost hen misschien maar zo’n 250-300 euro per maand.

Redenen om te kopen

Het is toch een beter leven?

Maar het is ook veiligheid, politieke onzekerheid elders, DAT debat tussen de oranje Sh*tgibbon en Biden, de mislukte moordaanslag, de puinhoop die politiek in een aantal landen is, het is de oorlog in Oekraïne, studiemogelijkheden voor hun kinderen, pensioen op een plek waar de kosten lager zijn dan in andere landen, de algemene sfeer in Valencia, de levensstijl, de 112 redenen om in Valencia te wonen, het klimaat, nieuwe mensen ontmoeten, er zijn zoveel redenen. Als je overal kunt wonen, is Valencia een van de eerste keuzes voor mensen.

Aandacht voor klanten in augustus

Onze aandacht voor klantvragen die binnenkomen in de zomer is niet zo goed als normaal. Dit heeft er mee te maken dat alles dicht is in de regio Valencia, mensen zijn op vakantie en daarom hebben wij net zoals bijna iedereen in de regio Valencia, ook vakantie in de maand augustus. 

Veel van jullie zijn deze periode hier op vakantie en nemen met ons contact op. Met daarmee vaak de vraag, ik het dit huis gezien en ik wil morgen komen kijken.

Dat kan niet. De eigenaren zijn er meestal niet en wij hebben vrij. Vanaf september staan wij weer voor jullie klaar om kijkdagen te plannen, en dat moeten we minimaal een week van tevoren weten, zodat we een goed programma voor je kunnen maken, daar worden jullie en wij bij van.

Marktsituatie

Het is lastig!

Het is echt zo. We hebben heel weinig keuze.

Je hebt weinig keus en je moet snel beslissingen nemen. We moesten deze week tegen een eigenaar zeggen dat hij het zelf maar moest uitzoeken. Dit omdat zij zoveel voorwaarden stelden aan de bezichtigingen en de manier waarop ze het huis wilden verkopen dat wij dit niet vonden passen aan hoe wij willen aankopen voor onze klanten.

Gelukkig zijn we niet gebonden aan iemand in het bijzonder die zijn huis wil verkopen en altijd proberen te zorgen voor een goede situatie voor onze klanten. 

In de afgelopen drie jaar zijn de prijzen volgens officiële statistieken met 39% gestegen en sinds 2017 is die stijging 78%. De gemiddelde verkoopprijs is in die tijd met 120% gestegen, omdat we meer klanten krijgen met een hoger budget en er minder goedkope beleggingsobjecten beschikbaar zijn. De klanten die de afgelopen tien jaar hebben gekocht, zijn zeer tevreden konijntjes.

We slagen erin om, voor veel van onze klanten, de ideale woning te vinden, maar sommige mensen moeten met lege handen vertrekken en we kunnen niet langer garanderen dat er iets beschikbaar komt nu de prijzen stijgen en het aanbod afneemt. 

Het is beter om nu snel een beslissing te nemen over iets dat aan meer dan 80% van je wensen voldoet, dan te wachten en te hopen dat er een 90-100% woning beschikbaar komt. Het is nu waarschijnlijk dat dat niet het geval zal zijn. Zoals we een paar weken geleden in een bericht zeiden, hebben sommige mensen die vorig jaar geen beslissing hebben genomen over zeer goede huizen nu geen kans meer om te vinden wat ze willen.

Het aanbod blijft dalen. In december 2023 meldden we dat het aanbod was gedaald tot 5565 listings in Valencia. Dat aantal is nu precies 4000 en is vorige week onder dat aantal gedoken tot in de drieduizend. Een daling van bijna 30% in zes maanden. Als dat de komende zes maanden weer gebeurt, zitten we op minder dan 3000 listings en met de huidige trends en vraag zal het aanbod blijven dalen.

de huurmarkt

Als de verkoopmarkt lastig is, dan vallen de problemen op de huurmarkt in een nog veel slechtere categorie. De huren zijn de afgelopen drie jaar met ongeveer 60% gestegen, terwijl het aanbod niet alleen is afgenomen, maar zelfs is opgedroogd. Voor buitenlanders is het nog erger, omdat ze zichzelf aantrekkelijk moeten maken voor de verhuurder en dat betekent vaak dat ze een hoger bod moeten doen of een jaar vooruit moeten betalen.

De laatste maatregelen van de overheid op regionaal en nationaal niveau om Airbnb en korte termijn verhuur aan banden te leggen hebben de situatie er nog niet eenvoudiger op gemaakt en het mogelijke aanpakken van middellange termijn verhuur kan een groot probleem worden voor degenen die op middellange termijn willen komen huren terwijl ze op zoek zijn naar een oplossing voor de lange termijn, hetzij kopen of huren.
Ons zusterbedrijf Stepping Stone Rentals krijgt steeds meer voet aan de grond na een langzamer dan verwachte start. Maar door het mogelijke aanpakken van de verhuur op middellange termijn moeten we dit bedrijf misschien volgend jaar sluiten. De regering heeft voorgesteld om alle huurcontracten voor de middellange termijn te classificeren als lange termijn huurcontracten, met de bijbehorende rechten op contractverlenging voor huurders met een middellange termijn.

Dit is volstrekt onaanvaardbaar voor de overgrote meerderheid van eigenaars die hun woning zelf gebruiken en op middellange termijn verhuren aan mensen die slechts voor een korte periode willen verblijven. Het risico van langdurige bewoning, met het recht om daar te blijven, is onaanvaardbaar en zou die eigendommen van de markt halen. Wij wachten het nieuws over deze voorgestelde wijzigingen af. In principe denken wij niet dat het zal gebeuren, omdat het uitbannen van huur op de middellange termijn in wezen het visum voor digitale nomaden om zeep helpt, iets dat de huidige regering heeft ingevoerd en ook massaal steunt, want als je nergens kunt wonen, waarom zou je dan naar Spanje komen om op afstand te werken.

de veranderingen bij Valencia property

Hier bij Valencia Property blijven we groeien. We hebben een Virtuele Assistent aangenomen die ons helpt ons aanbod van onroerend goed te vergroten en we zijn op zoek naar een nieuw iemand in september. Voor het geval je het nog niet wist, we concentreren ons op de verkoop via Valencia Property, we hebben een Nederlands filiaal Valencia Property NL, we verhuren op middellange termijn via SSR, zie hierboven, we begleiden en voeren verbouwingen uit via onze teams van Valencia Remodels. We zijn actief op alle vormen van sociale media waar je ons kunt volgen en we organiseren alle andere onderdelen van je verhuizing naar Valencia en Spanje. Waar wacht je nog op om contact met ons op te nemen en te beginnen met je verhuizing?

Contact