Er is ons vaak gevraagd wat de onderdelen zijn van het aanbetalings contract van Valencia Property, in dit blog nemen wij het deposito contract in zijn geheel door en leggen wij je uit 

wat je ondertekent als we op het punt komen dat we je perfecte woning gevonden hebben en een overeenkomst hebben met de eigenaar over de aankoop.

We hebben hier een voorbeeld van een typisch aanbetalingscontract genomen, de belangrijkste onderdelen eruit gehaald en vakjes met nummers erin geplaatst om uit te leggen wat er in elk vakje moet staan. We leggen ook uit wat elke clausule is en waarom deze bestaan.

Na het lezen van dit blog weet je wat je kunt verwachten in het Valencia Property deposito contract. Houd er rekening mee dat aanbetalingscontracten soms variëren en andere specifieke clausules kunnen toevoegen of zelfs enkele clausules kunnen schrappen die we hier hebben opgenomen. Dit is ons standaardcontract dat we gebruiken om onze klanten te beschermen.

Het aanbetalingscontract

Het aanbetalingscontract wordt een “Contrato de Arras” genoemd. Je kunt ook gevraagd worden om een “Contrato de Compraventa” te tekenen. Wij geven de voorkeur aan het “Arras” systeem dat beide partijen beschermt tegen kwade trouw van de andere partij, terwijl het Compraventa contract beide partijen verplicht om door te gaan met de aankoop, zelfs als er meer informatie aan het licht komt.

Wat is het aanbetalingscontract? Lees verder en kom erachter

Het eerste deel van het contract staat hierboven. Eerst hebben we de datum en locatie voor de ondertekening van het contract. Dan staat er dat het om een aanbetalings contract gaat. Eerst wordt de koper geïdentificeerd (1) in dit geval een Britse koper, en hun adres (2) met hun NIE nummer (3) en hun paspoortnummer (4) Soms is het NIE nummer nog niet verkregen, dus het paspoort is voldoende en wordt vaak bij het contract gevoegd.

De verkoper wordt dan geïdentificeerd (5) met zijn burgerlijke staat en adres (6) en zijn DNI/NIE-nummer (7). Er wordt vermeld dat ze er allebei mee instemmen dat de ander het recht heeft om dit contract te ondertekenen en dat ze het wettelijke recht hebben om dit te doen.

Het tweede deel van het contract staat hierboven. Dit gaat verder met de identificatie, maar deze keer van het eigendom. Het stelt vast dat de verkoper de rechtmatige eigenaar is van het huis volgens de akte die is ondertekend bij de notaris waar ze oorspronkelijk voor het huis tekenden, in dit geval Daniel Beuzna Saez in juni 1976.

Vervolgens wordt het huis beschreven met het adres (9), de verdieping in dit geval omdat het een appartement is (10), de grootte en de verdeling. Het vertelt je waar het huis ligt ten opzichte van andere straten en buren (11) en het percentage van het eigendomsrecht dat overeenkomt met het appartement (omdat bijna alle verkopen eigendomsrecht zijn). Vervolgens wordt de inschrijving in het eigendomsregister vermeld, in dit geval het Valencia register en nummer, volume (12), boek (13) in welk gebied, pagina (14) gebouwnummer (15) en welk opschrift. Het eindigt met het identificeren van het eigendom met het Catastrale nummer dat begint met 7 cijfers, dan YJ en eindigt met meer cijfers en letters.

Het laatste deel van de beschrijving vertelt ons dat er geen “Cargas” of lasten op het huis rusten, dat er geen huidige huurders of bewoners zijn en dat het huis up-to-date is wat betreft de kosten van de gemeenschap en dat de verkoper op de aankoopdatum documentatie hierover zal overleggen (een certificaat van de gemeenschap).

In het volgende deel staat dat de verkoper volgens de eisen van de wet bij aankoop een energiecertificaat zal overleggen. Tot slot komen beide partijen overeen dat dit een aanbetalingscontract met arras is en dat de volgende clausules hierop van toepassing zijn.

De eerste clausule is dat de opnieuw geïdentificeerde koper geïnteresseerd is in het kopen van het hierboven beschreven huis. De tweede clausule stelt de prijs (18) vast die door beide partijen is overeengekomen en (19) is de munteenheid die bijna altijd euro is (soms kunnen tussen een koper en verkoper uit een ander land andere munteenheden worden gebruikt, maar bijna nooit). Er staat dat deze prijs exclusief kosten of belastingen is.

In de volgende alinea staat dat het huis vrij van lasten wordt verkocht en dat alle verplichte betalingen zoals gemeentebelastingen, gemeentelijke kosten en meer up-to-date zijn. Er staat ook dat als er embargo’s, pandrechten of andere rechten op het huis rusten, deze door de verkoper zullen worden voldaan, samen met eventuele kosten voor het annuleren ervan in het eigendomsregister.

In de laatste paragraaf staat of het onroerend goed het gewone of hoofdverblijf is van de verkoper of dat er een ander verblijf is, zoals bepaald in de eerste paragraaf voor kennisgevingen.

De derde paragraaf gaat over de betalingswijze. Bij het ondertekenen van dit document betaalt de koper een aanbetaling (20), meestal rond de 10% die ter plaatse wordt betaald of, zoals in dit geval, binnen vijf werkdagen wordt betaald via een bankoverschrijving naar de bank van de verkoper (21) in dit geval Caixa Bank. We vragen meestal om een kopie van de overschrijving binnen de periode van vijf dagen als bewijs van betaling, omdat het geld misschien niet meteen op de bank van de verkoper staat. Als het geld niet binnen die vijf werkdagen is overgemaakt, dan is deze overeenkomst nietig. In het laatste lid staat dat de rest van de overeengekomen prijs (22) op de dag van aankoop bij de notaris per cheque op naam van de verkoper zal worden betaald.

De vierde clausule geeft de uiterste datum voor ondertekening in dit geval 31 januari, vaak 30, 60 of 90 dagen na ondertekening van dit aanbetalingscontract met de naam van de notaris (23) en het adres van het notariskantoor (24). Je moet onthouden dat dit de laatst mogelijke datum is en dat de ondertekening binnen die periode plaatsvindt, vaak ruim daarvoor, met instemming van beide partijen.

De vijfde clausule is nieuw in de afgelopen jaren. Hierin staat dat de gemeentebelasting voor het jaar naar rato door beide partijen wordt betaald op basis van de datum van ondertekening. Dit ondanks het feit dat de gemeentebelasting voor dit jaar op naam van de verkoper komt. De ene partij zal de andere op een afgesproken manier compenseren voor de betaling. Meestal betekent dit dat de koper de verkoper contant wat geld betaalt en dat de rekening door de verkoper bij aankomst op zijn naam wordt betaald voor het lopende jaar. Wij geven de voorkeur aan het tegenovergestelde, waarbij de verkoper onze koper betaalt en wij de verkoper vragen om ons de rekening te sturen als die binnenkomt. (Voor het geval ze niet betalen door de automatische incasso van tevoren te annuleren).

De zesde clausule is het belangrijkste deel over waarom dit type contract beide partijen beschermt. Als de koper op de laatste dag niet koopt, verliest hij zijn aanbetaling en wordt het contract ongeldig, waarbij de verkoper het betaalde geld houdt (25). Maar als het tegenovergestelde waar is en de verkoper zijn kant van het contract niet nakomt, door niet op te komen dagen of zich te bedenken, dan moet hij het dubbele van de aanbetaling teruggeven aan de koper, zoals bepaald in artikel 1454 van het burgerlijk wetboek in Spanje.

De zevende clausule is ook duidelijk. In dit geval zijn alle kosten van de koop/verkoop volgens de wet, waarbij elke partij betaalt wat van hem wordt verlangd. Soms vind je kosten voor de koper, maar dat doen we niet!

De achtste clausule gaat over het overzetten van elektriciteit, water en gas. De verkoper verklaart dat hij de diensten niet zal afsluiten totdat de koper de tijd heeft gehad om de huidige contracten over te dragen of nieuwe contracten in werking te stellen en hij verklaart dat hij zal helpen bij het overzet proces als dat nodig is (dit is soms belangrijk voor waterbedrijven). De koper verplicht zich om de nutsvoorzieningen binnen 15 dagen na ondertekening van de koopakte op zijn naam te zetten.

In de tweede alinea stellen we dat als er geen water, elektriciteit of gas is, de eigenaar verplicht is om vóór de verkoop een kopie van het bewoonbaarheid certificaat van de tweede woning of een gelijkwaardig document te overleggen om de aansluiting op het elektriciteitsnet mogelijk te maken.

Ik weet eerlijk gezegd niet waar de tiende clausule is gebleven of wat het was :-). Die moet in een vorig contract hebben gestaan en door een overeenkomst tussen de twee partijen uit dit contract zijn gehaald. In de elfde clausule staat echter dat als er een geschil is tussen de twee partijen, de rechtbanken in Valencia de bevoegde autoriteit zijn om over dat geschil te beslissen en dat eventuele andere juridische beperkingen zijn uitgesloten.

De verklaring is dat iedereen het ermee eens is en als gevolg daarvan wordt het contract ondertekend door beide partijen, verkoper (26) en koper (27). De andere pagina’s moeten ook worden ondertekend of geparafeerd.

Bijlagen

Vaak zijn er documenten bij het aanbetalingscontract gevoegd. Dit kunnen zijn, maar ze worden niet altijd bijgevoegd, DNI’s, paspoorten en NIE’s van kopers en verkopers, Nota Simple van het kadaster met de gegevens van de woning of een inventaris (schriftelijk of met foto’s) van wat de eigenaren achterlaten als ze vertrekken. Vaak is het aanbetalingscontract echter een op zichzelf staand contract.

Meer weten?

Zoals je kunt zien is het aanbetalingcontract een grondig document dat alle voorwaarden van de koop vastlegt en beide partijen beschermt tegen acties van de ander die hen kunnen benadelen. Het is een standaarddocument dat kan verschillen van andere makelaars en advocaten, maar het zou in grote lijnen overeen moeten komen met het bovenstaande document. Als je vragen hebt, geef ze dan gerust aan ons door en we zullen proberen ze voor je te beantwoorden. Als je wilt dat we een koopcontract voor je opstellen, vraag het ons dan en we geven je een prijs, afhankelijk van hoe druk we het hebben ;-). Neem gewoon contact met ons op via onderstaand contact formulier en we nemen contact met je op.