We zagen vorige week een artikel (in het Spaans) over hoe alle nieuwbouwwoningen er hetzelfde uitzien: groot, “indrukwekkend”, witte gevelbekleding en kleine terrassen, dezelfde materialen, dezelfde afmetingen, hetzelfde… alles. Er is zelfs een Instagram-account voor dit soort blokken @bloque_cebra, omdat ze hier om voor de hand liggende redenen “Zebrablokken” worden genoemd. Als je ze ziet, snap je waarom. Ze schieten als paddenstoelen uit de grond als de nieuwbouwwoningen die overal in Spanje verrijzen. En Valencia blijft niet achter, sterker nog, bepaalde wijken lopen voorop in deze bouwtrend. Vandaag gaan we kijken naar dit fenomeen en onderzoeken wat het betekent voor wijken in heel Spanje, maar vooral in Valencia.

De invasie van de ‘zebrablokken’: welkom bij fastfood voor onroerend goed

Als je de laatste tijd door de buitenwijken van Valencia hebt gereden, vooral het gebied dat grenst aan de CV30 ten zuiden van Malilla (of Barcelona, of Sevilla, of letterlijk overal in Spanje), heb je waarschijnlijk een vreemd déjà vu-gevoel gehad. Die torenhoge woonblokken met hun opvallende zwart-wit gestreepte gevels zijn geen glitch in de Matrix – het zijn wat architecten ironisch genoeg zebrablokken hebben genoemd. En ze vermenigvuldigen zich sneller dan McDonald’s-franchises in de jaren negentig.

Stel je voor dat architectuur een ‘kopiëren-plakken’-functie had. Stel je nu voor dat projectontwikkelaars die functie ontdekten en er een beetje… te enthousiast mee werden. Zebrablokken zijn de woongebouwen die ongeveer 70% van de nieuwe woningbouw in Spanje hebben gekoloniseerd. Het zijn vrijwel identieke hoogbouwgebouwen met monochrome gestreepte gevels die er hetzelfde uitzien, of je nu in Bilbao, A Coruña of zelfs Valencia bent.

Het hierboven genoemde Instagram-account @bloque_cebra (met bijna 15.000 volgers die duidelijk genieten van monochrome architecturale leedvermaak) heeft meer dan 1000 van deze gebouwen in heel Spanje in kaart gebracht. Hun ‘safari’ is zowel een documentatie als een kleine waarschuwing.

De anatomie van een zebra: wat je eigenlijk koopt

Laten we het eens hebben over wat een zebra een zebra maakt:

De gevelformule:

• Horizontale strepen: wit en zwart (af en toe houtkleurig, voor die “warme touch”)
• Antracietkleurige ramen – kleine ramen, slim gegroepeerd in donkere banden om te verbergen hoe klein ze eigenlijk zijn
• Glazen balkons met getinte leuningen
• LED-stripverlichting (want niets zegt ‘kwaliteitsbouw’ zoals onnodige verlichting)

Het Zebra-pakket: Bijna elke zebra wordt geleverd met de standaard extra’s die je tegenwoordig in nieuwbouwwoningen aantreft als de ruimte het toelaat: privézwembad, fitnessruimte, padelbaan en garage, allemaal alleen voor de bewoners. Merk je dat er iets ontbreekt? Winkels op straatniveau, interactie met mensen buiten het gebouw, of eigenlijk elke reden om je gebouw te verlaten. Je neemt toch de auto naar de winkelcentra? Het is verticale isolatie in de buitenwijken. Ze zien er geweldig uit als ze verschijnen, maar tegen welke prijs?

Ontworpen voor Instagram, niet om in te wonen

Hier wordt het interessant: deze gebouwen zijn letterlijk ontworpen om er goed uit te zien op foto’s in onroerendgoedadvertenties.

De renders zijn vaak rijker aan materialen dan de echte gebouwen, het tegenovergestelde van normale architectuur, waar de bouw meestal diepte toevoegt aan het ontwerp. Kunstgras (zelfs op kleine balkons), vinylvloeren die doen alsof ze van hout zijn, keramiek dat marmer probeert te zijn – het is allemaal theater. Alles doet alsof het iets anders is. Zoals een architect het zei: “Als je een wasmachine koopt, zijn die meestal wit.

Je vergelijkt gewoon de specificaties. Zebra-woningen werken op dezelfde manier. Het is het onroerendgoedapparaat.”

De fastfood-analogie (het is erger dan je denkt)

De vergelijking met fastfoodketens is niet alleen slimme branding, maar ook verontrustend accuraat:

• Gestandaardiseerd product: hetzelfde gebouw, elke stad, elk klimaat.
• Maximale efficiëntie: maar misschien niet energie-efficiëntie. Efficiënt gebouwd voor winst per vierkante meter, niet voor leefbaarheid.
• Geen lokale smaak: het ontwerp houdt geen rekening met of het in het regenachtige Galicië, het zonnige Andalusië of het ijskoude Teruel staat.
• Franchisemodel: herhaal totdat het winstgevend is, en herhaal dan nog wat meer, keer op keer.

Waarom ontwikkelaars steeds hetzelfde gerecht serveren

Het zebra-fenomeen is geen toeval – het is het onvermijdelijke resultaat van marktkrachten die samenkomen met minimale (of zelfs maximale) regelgeving. Ja, tegenwoordig draait alles om marktkrachten.

• Het staat goed op foto’s – cruciaal voor online advertenties
• Het is goedkoop om te bouwen – geïndustrialiseerde bouw, geen aangepaste elementen in vergelijking met andere gebouwen.
• Het is juridisch veilig – voldoet aan alle minimumvereisten zonder te hoeven innoveren of oplossingen te vinden
• Kopers weten niet beter – als alles er hetzelfde uitziet, vergelijk je prijzen en vierkante meters, niet de kwaliteit

En de architecten weten dat hun plannen zullen worden goedgekeurd, ze zien er immers geweldig uit op de renderings. Zoals een van de architecten achter @bloque_cebra opmerkte: “De zebra is niet ontworpen, hij is verwerkt.”

Wat dit betekent voor kopers van onroerend goed in Valencia

Als je op zoek bent naar nieuwbouw in de buitenwijken van Valencia, zou mijn eerste vraag zijn waarom, want, zoals we hieronder zullen zien… buurten… Maar goed, hier is je ironievrije advies. Eerst de rode vlaggen…

• Als het gebouw in elke Spaanse stad zou kunnen staan zonder dat iemand het opmerkt
• Als de render verdacht veel beter lijkt dan de modelwoning (als die er is)
• Als de “voorzieningen” allemaal binnen het complex liggen en er buiten alleen maar doodse straten zijn
• Als je ramen aanzienlijk kleiner zijn dan het balkon waar ze op uitkomen

Dan zou je kunnen merken dat de plek die je koopt een beetje aan buurtkwaliteit ontbreekt, en dat zal niet snel veranderen.

Betere alternatieven

• Gerenoveerde panden in het centrum van Valencia. Karakter, locatie, echte gemeenschap… Of nog beter: koop een pand met een goede basis en renoveer het zoals jij dat wilt.
• Kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw. Die bestaat! Zoek naar projecten die aansluiten bij het lokale klimaat, de cultuur en de architecturale stijlen.
• Sociale woningbouwprojecten. Catalonië en de Balearen hebben bekroonde sociale woningbouwprojecten die bewijzen dat er alternatieven zijn. Hopelijk komen die binnenkort ook naar Valencia.

De culturele kosten

Naast individuele aankoopbeslissingen staan zebrablokken voor iets groters: het verlies van de rijke architectonische traditie van Spanje van straten die zijn ontworpen om in te wonen, niet alleen om doorheen te lopen. Het historische vermogen van Valencia om het binnen- en buitenleven te combineren en een levendige straatcultuur te creëren, is opgeofferd voor maximale winst per vierkante meter in de zebrablokken aan de rand van de stad.

Wanneer zebrablokken hun begane grond vullen met garagedeuren of zelfs omheiningen in plaats van cafés en winkels, bouwen ze niet alleen woningen, ze bouwen isolatie, ze bouwen anti-gemeenschap en blokkeren elke ontwikkeling van die gemeenschap.

Het komt erop neer

Zebrablokken zijn niet illegaal, ze zijn niet gevaarlijk en zelfs niet bijzonder slecht volgens strenge huisvestingsnormen. Ze zien er meestal meer dan behoorlijk uit. Ze zijn gewoon… heel middelmatig en repetitief. Ze zijn het resultaat van architectuur die puur een financiële berekening is geworden. En wat wij ons bijven afvragen, hoe zien ze er over een jaar of 10 uit….

Voor kopers: je verdient beter dan fastfoodvastgoed, vooral in Valencia, waar architectonische uitmuntendheid deel uitmaakt van het culturele DNA.

Voor de sector: misschien is het tijd om te onthouden dat je niet alleen gebouwen bouwt, maar ook de steden waarin we de komende decennia zullen wonen. En hoe zullen deze plaatsen er over tien, twintig, vijftig jaar uitzien? Weet je nog hoe slecht de gebouwen uit de jaren zestig en zeventig zijn verouderd in vergelijking met de klassieke gevels uit de jaren twintig?

Op zoek naar woningen in Valencia met echt karakter? Neem contact met ons op voor gebouwen die weten in welke stad ze staan. Nolla-vloeren, hoge plafonds, architectonische knipogen naar het verleden…

Maar laten we nu teruggaan naar waar we het over hadden voordat ik afdwaalde naar zebra’s… Hoe lang duurt het om een wijk te ontwikkelen en waar moet je zoeken in de nieuwe wijken van Valencia?

Hoe lang duurt het om een wijk te ontwikkelen?

Het antwoord is 20 jaar! Omdat daarvoor een aantal, veel of alle van de volgende dingen moeten gebeuren.

• Mensen moeten er gaan wonen en dat doen ze niet op plekken waar het volgende ontbreekt.
• Winkels. Als je de auto moet pakken om boodschappen te doen, verwacht dan niet dat mensen staan te trappelen om er te gaan wonen. Een centraal winkelcentrum of winkelgalerij is oké, maar beter zijn veel kleine winkeltjes die basisbenodigdheden verkopen. Plaatsen waar mensen een band kunnen opbouwen met de mensen die de winkels runnen. En natuurlijk, als er geen mensen wonen, gaan er ook geen winkels open. Een vicieuze cirkel natuurlijk.
• Bars/cafés. Als ik mijn koffiezetapparaat moet gebruiken in plaats van even langs te gaan bij mijn lokale café, wat heeft het dan voor zin? Maar nogmaals, als er niemand woont, wie opent er dan een café of bar?
• Restaurants. Als ik geen zin heb om te koken, wil ik een paar keuzes hebben voor lokale restaurants. Tegenwoordig is dit niet zo belangrijk vanwege bezorging, maar aan de andere kant… bezorging is een van de problemen waardoor plaatsen in veel landen ‘s avonds op spooksteden lijken.
• Voorzieningen. Door de gemeente beheerde voorzieningen of particuliere voorzieningen, maar voorzieningen blijven voorzieningen. Sportscholen, kantoren, adviescentra, sociale clubs, een Fallas-vereniging, dagcentra voor ouderen, zelfs plekken als de loterijwinkel.
• Groene ruimtes. Er zijn meer dan 9 miljoen honden in Spanje. Ze hebben bomen nodig om tegen te plassen. Er zijn iets minder dan 8 miljoen kinderen (onder de 18 jaar). Ja, mensen geven de voorkeur aan honden, waarschijnlijk omdat ze minder veeleisend zijn. Kinderen hebben dezelfde ruimte nodig als honden, maar minder om te plassen.
• Kinderparken. En nu we het toch over kinderen hebben: zij willen en hebben parken nodig en de ouders willen ook dat ze parken hebben, omdat ze dan een plek hebben om andere ouders te ontmoeten en te kletsen. Het duurt even voordat parken op natuurlijke wijze groeien, maar de speeltuinen kunnen in ieder geval relatief snel worden aangelegd.
• Veiligheid. Hoe meer mensen er in de buurt zijn, hoe veiliger mensen zich voelen. Als plekken leeg en donker zijn, voelen ze bedreigender aan (zelfs als dat niet zo is). Als er geen mensen in de buurt wonen en ze geen mogelijkheden hebben om uit te gaan, voelen mensen in Spanje zich minder veilig, ook al is Spanje een van de veiligste plekken op aarde.
• Openbaar vervoer. Vooral als de nieuwe wijk aan de rand van de stad ligt, moet de gemeente zorgen voor openbaar vervoer: bussen, metro, zelfs fietsen enz. om de wijk in en uit te komen.
• Buren. Zoals hierboven vermeld, zijn Spanjaarden erg sociaal en is het niet ideaal om in een gebouw met weinig buren te wonen. Een praatje maken terwijl je op de lift wacht, bekende gezichten zien in het plaatselijke café of tijdens het uitlaten van de hond een paar woorden wisselen, zijn essentieel om mensen het gevoel te geven dat het hun buurt is.
• Een “warm” gevoel. Als mensen naar buiten gaan, willen ze zich welkom voelen in hun buurt. Ze willen niet alleen mensen herkennen, maar ook huisdieren, winkels, de lokale eigenaardigheden en meer. Dat gevoel van verbondenheid is essentieel en daarom blijven Spanjaarden over het algemeen graag in de wijken waar ze altijd hebben gewoond, zelfs als ze het ouderlijk huis verlaten, en vinden ze hun “Barrio” altijd de beste, waar die ook ligt.

De vraag is dus: waar in Valencia zijn de wijken die vóór de financiële crisis zijn gebouwd en die nu dat buurtgevoel beginnen te krijgen? (Of in sommige gevallen juist niet) Laten we eens kijken naar de nieuwe wijken van Valencia.

De Stad van Kunst en Wetenschap/Penya Roja

Wil je uitzicht, voorzieningen en gevestigde gemeenschappen? Dan is de wijk Stad van Kunst en Wetenschap (CAC) misschien iets voor jou, mits je over een behoorlijk budget beschikt. De waarheid is dat de CAC-wijk een paar aspecten van de Zebra-gebouwen ver voor hun tijd laat zien, maar mensen wonen er al jaren en alles is om hen heen gegroeid. Er zijn nieuwe gebouwen aan beide zijden van de rivierbedding met uitzicht op de Stad van Kunst en Wetenschap, maar niemand wilde daar wonen totdat het winkelcentrum Aqua aan de ene kant en het winkelcentrum Saler aan de andere kant werden geopend (ze zijn met elkaar verbonden door de brug die de CAC verdeelt). Toen ze eenmaal open waren, begonnen mensen er te komen wonen en kwamen er andere winkels bij, vooral rond het winkelcentrum Aqua. Dit trok weer meer mensen aan om er te gaan wonen en zo ontstond een wijk.

Nou Campanar/Sant Pau

Het gebied ten noordwesten van de stad werd ontwikkeld met twee geweldige voorzieningen, het Bioparc en het Parque de Cabecera. Gezinnen trokken naar het gebied en kinderen zijn daar nu opgegroeid en zijn op zoek gegaan naar hun eigen woning. Er zijn ook een paar grote ziekenhuizen die een groot aantal medewerkers aantrekken en daarmee ook hun gezinnen.

Nou Benicalap

Vlakbij Nou Campanar ligt het andere Nou, Benicalap. Dit is het gebied waar Graham elke dag doorheen gaat op weg naar Valencia. Hij heeft het daarom de afgelopen twintig jaar zien groeien en het is nu een levendige buurt vol cafés, restaurants en mensen. Het zal zich blijven ontwikkelen met de bouw van het nieuwe Mestalla-stadion, dat na meer dan 15 jaar stilstand eindelijk van de grond komt.

Malilla

Zebra-waarschuwing. Niet het onderste deel van Malilla, vlakbij het Nuevo Fé-ziekenhuis. Dat is het zebra-centrum. Het bovenste deel, dat aansluit op Ruzafa, is zo’n 20-25 jaar geleden ontwikkeld en de winkels en cafés zijn er snel gekomen, net als de mensen. Deze wijk ligt net ten westen van de Ausias Marx-laan en is nu al levendig, maar dat wordt nog meer als ze ooit aan deel twee en drie van het Central Park-project toekomen.

Las Moreras/Nazaret

Nog een zebrapadwaarschuwing. Dit gebied is de afgelopen jaren ontwikkeld en dat zal nog vele jaren zo blijven. Las Moreras ligt aan de andere kant van het Oceanographic, gescheiden door de spoorlijn met de haven aan de andere kant, en is een van die plekken die volgens mij alleen goed ontwikkeld kunnen worden als er een aantal projecten worden uitgevoerd, waaronder het ondergronds brengen van de spoorlijn. Zal dat gebeuren? Ik weet het niet zeker. Er rijdt nu tenminste een metro naar beneden, maar Nazaret zelf heeft daar meer van geprofiteerd. Misschien brengt het nieuwe trainingscentrum van Levante Football Club meer vreugde. Geef het misschien nog 20 jaar.

Patacona (Alboraya)

Patacona ligt niet strikt genomen in Valencia, maar is het gebied aan het strand ten noorden van Malvarrosa. Patacona, met zijn middelhoge gebouwen die allemaal in het midden van de jaren 2000 zijn gebouwd, had altijd een wat steriele uitstraling, maar met de nieuwe geplande ontwikkeling, het uitstekende sportcentrum, de geweldige selectie restaurants aan de boulevard en het toenemende aanbod aan watersporten en andere strandactiviteiten, hebben de gebouwen in Patacona steeds meer permanente bewoners. De busdienst naar Valencia en Alboraya is prima en je hebt het gevoel dat het een kustgebied is, in tegenstelling tot de rest van Valencia.

Nieuwe ontwikkeling in de buitenwijken

We hebben het al eerder over de buitenwijken gehad op deze pagina’s en je kunt meer informatie vinden door de zoekknop in het menu te gebruiken. De meeste buitenwijken hebben echter strenge beperkingen wat betreft de hoogte van gebouwen, dus het is ongebruikelijk om er Zebra Blocks te zien. De ontwikkeling van de buitenwijken wordt meestal gekenmerkt door rijtjeshuizen of terrassen met gedeelde voorzieningen. De CV35 staat lokaal zelfs bekend als “La Ruta del Adosado”, een verwijzing naar de legendarische “Ruta del Bacalao” uit de jaren 70, 80 en 90, een reeks clubs en disco’s waar EDM werd gedraaid terwijl het publiek onder invloed was van verschillende drugs.

De Adosados (rijtjeshuizen en halfvrijstaande pareados) hebben over het algemeen geen architectonische waarde, maar Graham woont in één van deze huizen en is er dol op, met de gedeelde tuinen en het zwembad, waardoor hij buitenruimte heeft zonder dat hij er zelf voor hoeft te zorgen. De buitenwijken hebben veel van dit soort gekopieerde en geplakte ontwikkelingen, dus in dat opzicht lijken ze op de Zebra-blokken, omdat er veel van hetzelfde type plaatsen zijn.

In Betera is een luxe rijtjeshuisproject aan de rand van de stad. De huizen zijn groot en hebben meerdere verdiepingen, waardoor er veel ruimte is, en zijn gegroepeerd rond een centraal zwembad en een tuin. In dit geval zie je ook het kleine lokale park met de kinderspeelplaats aan de linkerkant, dat openbaar is en niet alleen voor bewoners. Je kunt ook zien dat elk huis een eigen klein terras en tuin heeft, wat deze ontwikkeling tot een van de meest luxe maakt.

Kubusvormige ontwikkeling

De andere grote ontwikkeling in de buitenwijken is voor mensen met een grotere portemonnee, maar ook deze woningen zijn een beetje standaard in vergelijking met traditionele gebouwen. Het zijn kubusvormige huizen. Hieronder zie je een groter voorbeeld (of hoe de render eruitziet). Het is alsof de Minecraft-generatie na de kleuterschool massaal de architectuur is ingegaan.

Altijd wit, altijd met een reflecterende vijver, altijd met grote ramen, altijd met kunstgras (want we willen natuurlijk niet dat iets natuurlijks de rust verstoort of rommel veroorzaakt), altijd veel te duur in vergelijking met traditionele bouwstijlen. Kubuswoningen zien er altijd geweldig uit in de vastgoedadvertenties, maar let op verschillende factoren die betekenen dat je meestal betere opties kunt vinden;

• Kleine percelen – Ze staan meestal op kleinere percelen, omdat de projectontwikkelaar er zoveel mogelijk wil bouwen om de winst te maximaliseren en alle betere, grotere, meer centrale percelen al zijn gebruikt.
• Kopiëren en plakken – Er kunnen veel eenheden op een rij staan en ze zijn allemaal hetzelfde.
• Secundaire locaties – Ze gebruiken percelen die beschikbaar zijn, niet centraal gelegen, niet met het beste uitzicht, niet op een toplocatie.
• Misleidend – Ze lijken groter dan ze zijn. Het zijn anti-Tardises (voor de Doctor Who-fans onder ons). Ze zien er enorm uit, maar hebben een kleinere vloeroppervlakte dan ze in eerste instantie lijken.
• Prijs per vierkante meter – Ze zijn steevast veel duurder per vierkante meter dan vergelijkbare traditionele woningen.

Conclusies

Zoals je misschien hebt gemerkt, zijn we geen grote fans van de trend naar flatpack, fastfoodarchitectuur en -ontwikkeling. Maar misschien vechten we een verloren strijd in een wereld waar bijna alles wordt gemeten in winstgevendheid en corporativisme.

We zijn bang dat deze ontwikkelingen nooit zullen leiden tot het ontstaan van natuurlijke buurten, vooral in de steden. Daarom lijkt het logisch dat ons advies hetzelfde blijft. Je komt naar Spanje voor wat Spanje is: een sociale, levendige massa van mensen die openbare ruimtes delen, toegang hebben tot elkaar en zich mengen met iedereen om een harmonieus geheel te vormen. Dat geldt zelfs voor de kleinere dorpen, en misschien zelfs nog wel meer daar. Koop in gebieden waar de buurt al hecht is, in plaats van af te wachten en te hopen dat er uiteindelijk eetcafés, niet-ketenwinkels, restaurants en meer komen. Koop je huis waar het leven is en ga de straat op om te genieten van die levensstijl en de sociale structuur van de plek die je je thuis noemt. Gebruik de winkels, gebruik de cafés, gebruik de voorzieningen, want als je dat niet doet, verdwijnen ze. Er is tenslotte een reden om in Spanje te komen wonen, toch? Je komt hier voor wat Spanje nu is.

Wil je weten hoe wij jou kunnen helpen met het vinden van een huis? Neem dan contact met ons op