We hebben al eerder geschreven over de huurcrisis in Valencia en dat blijft een probleem voor veel mensen hier. Het vinden van een woning voor de lange termijn is op verschillende manieren lastig. Aanbod, prijzen en acceptatie zijn maar drie van de problemen en daar gaan we het vandaag in dit blog over hebben. We gaan het ook hebben over middellange termijn verhuur en onze oplossing voor dat probleem, Stepping Stone Rentals, hoe deze verschilt van langetermijnverhuur en wat er wel en niet bij beide is inbegrepen. Daarna kijken we naar kortetermijnverhuur en de problemen die Airbnb en andere platforms op de woningmarkt veroorzaken.
Langetermijnverhuur in Valencia
Zoals gezegd zijn er veel problemen met langetermijnverhuur in Valencia, met als belangrijkste een simpel gebrek aan aanbod, gevolgd door stijgende prijzen en de acceptatie van buitenlanders als huurder door verhuurders.
Ten eerste is het mogelijk dat wat je zoekt niet bestaat, ongeacht de prijs, vanwege het gebrek aan aanbod. Hier zijn verschillende redenen voor, die we hieronder toelichten, maar als je naar de situatie in het algemeen kijkt, zie je dat langetermijnverhuur echt moeilijk te vinden is.
Ten tweede is er het prijsprobleem: door het gebrek aan aanbod en het grote aantal mensen dat naar Valencia wil verhuizen, zijn de prijzen gestegen. Het is een simpele kwestie van vraag en aanbod. Ik zou niet zeggen dat verhuurders kunnen vragen wat ze willen, maar het lijkt soms wel die kant op te gaan. Als jij vindt dat een verhuurder te veel vraagt, zullen anderen besluiten dat ze het wel willen betalen.
En ten derde is er de acceptatie van jou als huurder. Het is voor buitenlanders veel moeilijker om zich te verzekeren tegen wanbetaling en we hebben al eerder in onze blogs uitgelegd waarom dit een probleem is. Zonder een geschiedenis hier zullen de meeste verzekeraars geen wanbetalingsverzekering aanbieden en verhuurders hier hebben genoeg horrorverhalen gehoord over huurders die hun huur niet betalen en dat het moeilijk is om ze eruit te krijgen, zodat ze er een hekel aan hebben om aan iemand zonder deze huurverzekering te verhuren.
Redenen voor het gebrek aan aanbod
Er zijn veel redenen voor het gebrek aan aanbod en die komen overal ter wereld voor. Airbnb is aantrekkelijker voor verhuurders, de overheid legt prijsplafonds op aan huurwoningen, de angst voor bezetting door een huurder die niet betaalt en hoe makelaars tegen huurwoningen aankijken, zijn enkele van de meest voorkomende redenen. Laten we ze een voor een bekijken.
Over Airbnb is al veel geschreven, dus hier volgt slechts een korte samenvatting. Als je een toeristenvergunning voor een woning hebt, kun je waarschijnlijk meer geld “verdienen” met kortetermijnverhuur dan met langetermijnverhuur. Vroeger was het gemakkelijk om die toeristenvergunning te krijgen, waardoor woningen van de langetermijnverhuurmarkt verdwenen om aan de toeristische vraag te voldoen. Later in dit artikel gaan we dieper in op Airbnb.
De tweede reden is dat mensen bang zijn de controle over hun woning te verliezen aan langetermijnhuurders als gevolg van de jaarlijkse huurverhogingsbeperkingen van de overheid. Dit is altijd al het geval geweest in Spanje, waar de stijgingen beperkt waren tot het inflatiepercentage, maar toen het inflatiepercentage na Covid sterk steeg, legde de overheid een maximale stijging van 2% per jaar op aan de huurprijzen, die vervolgens werd verhoogd tot 3%. Daardoor hielden de prijzen van langetermijnhuurwoningen met een zittende huurder geen gelijke tred met de inflatie, wat voor verhuurders een vermeend verlies betekende.
Dit brengt ons bij de derde reden. Mensen zijn nu bang voor verdere maatregelen van de overheid op de huurmarkt om de prijzen te verlagen of de inkomsten uit onroerend goed te beperken, maar de grootste angst is dat iemand na afloop van het contract in het pand blijft wonen en niet betaalt. Waarom zouden mensen dit doen? Zoals eerder gezegd zijn de prijzen de afgelopen jaren enorm gestegen, dus als je vijf jaar geleden een traditionele langetermijnhuurcontract had en dat contract nu afloopt, zie je dat de weinige beschikbare huurwoningen bijna het dubbele kosten van wat je nu betaalt. Als mensen nergens heen kunnen, blijven ze waarschijnlijk gewoon zitten en dan begint het juridische gedoe. Mensen proberen juridische rompslomp in Spanje te vermijden, omdat het lastig, duur en langdurig is… Oh… en niet leuk, helemaal niet leuk.
En er is nog een vierde reden waar minder over wordt gesproken. Makelaars mogen huurders niet langer wettelijk kosten in rekening brengen voor hulp bij het vinden van een woning voor de lange termijn. Dit geldt voor makelaars die woningen te huur adverteren. Veel makelaars zijn daarom gewoon gestopt met het aanbieden van deze dienst, omdat eigenaren niet willen betalen. Eigenaren denken terecht dat ze zonder makelaar gemakkelijk een huurder zullen vinden. Dat is waar, dat zullen ze… waarschijnlijk. Wat eigenaren niet inzien, is de rol van de makelaar bij het vinden van de “juiste” huurder. Iemand die de huur betaalt, goed voor de woning zorgt, verzekerd kan worden en aan het einde van het contract vertrekt. Iemand die tijdens de looptijd van het contract niet steeds weer problemen veroorzaakt. Dat makelaars geen woningen adverteren en niet geïnteresseerd zijn in verhuur is een van de meest onderbelichte verhalen van het jaar.
Een van de bijwerkingen van het verbod voor makelaars om huurders kosten in rekening te brengen voor langetermijnverhuur is dat velen nu woningen adverteren voor een maximale huurperiode van 11 maanden, een langetermijnseizoensverhuur. Waarom doen ze dit? Nou, om een paar redenen. De eerste is dat ze wel kosten in rekening mogen brengen voor het vinden van iemand voor een seizoensverhuur. De tweede is dat het de rechten van de huurder om de huurperiode automatisch te verlengen, wegneemt. Ook kan de verhuurder aan het einde van de huurperiode, wanneer de huurder vertrekt, een nieuwe, waarschijnlijk hogere prijs vragen aan de volgende huurder, terwijl bij een langetermijncontract de prijs alleen mag stijgen met het inflatiepercentage. Daarnaast kan de makelaar ook een vergoeding vragen aan de nieuwe huurder of zelfs voor het verlengen van het contract van de huidige huurder. En zo gaat de draaimolen maar door. Het is geen goede situatie.
Bij Valencia Property adverteren we niet met huurwoningen en werken we niet voor de eigenaar. We rekenen een vergoeding voor de verhuizing van klanten en in die vergoeding zit ook hulp bij het vinden van een woning via ons netwerk van contacten en onze communicatieve vaardigheden (samen met advies over verzekeringen, verzending, scholen, locaties, enz.) Wat onroerend goed betreft, weten we dat eigenaren meestal geen buitenlandse klanten willen, dus proberen we hen of hun makelaar te overtuigen om jou als klant te beschouwen door middel van de informatie die we hen verstrekken, zodat ze zich niet zo veel zorgen hoeven te maken over de verzekering van de huurder. We bellen je via videogesprekken vanuit woningen en locaties in je eigen land, we zoeken potentiële beschikbare woningen voor je en je betaalt ons vooraf voor de service om je te helpen bij je verhuizing, want we helpen je natuurlijk echt met verhuizen. Als je met ons wilt samenwerken bij je verhuizing en het vinden van een woning, neem dan contact met ons op met je wensen.
Hoe je het ook bekijkt, het is moeilijk om een woning voor langere tijd te huren en het is nog moeilijker om dat vanuit het buitenland te doen zonder de eigenaren of makelaars te kennen, vooral nu de meeste makelaars de markt hebben verlaten. Je hebt waarschijnlijk de hulp van experts nodig om een goede huurwoning te vinden en dat is wat we doen met onze verhuur- en verhuisservice bij Valencia Property. Maar als dit niet genoeg is, hebben we ook onze eigen oplossing voor buitenlandse klanten die naar Valencia komen, namelijk het tussenhuis dat bekend staat als Stepping Stone Rentals, ons zusterbedrijf. Het is de perfecte eerste stap, vooral als wat je op lange termijn wilt, momenteel niet beschikbaar is.
Middellange termijn verhuur in Valencia
Stepping Stone Rentals is onze oplossing voor mensen die die eerste stap in Valencia willen zetten zonder zich voor lange tijd te hoeven binden aan een misschien ongeschikte en te dure langetermijnverhuur die uit wanhoop is gekozen. Stepping Stone Rentals zijn middellange termijn verhuur, meestal voor een eerste periode van drie maanden, wat samenvalt met de duur van het Schengenvisum, voor mensen die voor langere tijd naar Valencia willen verhuizen en hier hun ideale oplossing voor de lange termijn willen vinden. Dat kan een woning voor de lange termijn zijn, die makkelijker te vinden is als je geen haast hebt en al in Valencia bent, of een aankoop, waarbij het waarschijnlijk drie maanden duurt om de juiste woning te vinden en de aankoop af te ronden.
Waarom Stepping Stone Rentals
Er zijn veel redenen om voor een Stepping Stone Rental te kiezen als je eerste verblijfplaats in Valencia. Als zusterbedrijf van Valencia Property heb je te maken met een bekend en vertrouwd bedrijf in een huurmarkt die helaas vol onzekerheid en oplichting is. Bekijk hier ons blog over oplichting. De woningen van Stepping Stone Rental zijn all-inclusive en volledig uitgerust, alsof het Airbnb’s voor langere termijn zijn. Er zijn geen extra verborgen kosten (in tegenstelling tot Airbnb). We vermelden alles over de woningen, inclusief de locatie, de voorwaarden, een volledige 360º-rondleiding en foto’s, zodat je precies kunt zien waar je verblijft. Je vindt ze ook niet op andere platforms. Momenteel staan we nergens op verhuurplatforms vermeld.
De meeste woningen op de Stepping Stone Rentals-website zijn afkomstig van klanten van Valencia Property die hier hebben gekocht en weten dat onze klanten mensen zijn zoals zij, mensen zoals jij, die naar Valencia willen verhuizen en daar willen wonen. Onze eigenaren gebruiken hun woningen niet regelmatig omdat ze in verschillende delen van de wereld werken of graag langere reizen maken. (Velen zeggen dat ze graag een soortgelijk bedrijf als SSR zouden vinden op de plaatsen waar ze naartoe gaan). Ze staan toe dat hun woningen door onze klanten worden gebruikt omdat er een grotere mate van vertrouwen is. Bij SSR zorgen we voor de woningen en zijn we het eerste aanspreekpunt voor jou als middellange termijn huurder. Door een SSR te nemen, krijg je echt toegang tot het uitgebreide netwerk van Valencia Property en onze kennisbank!
De prijzen van Stepping Stone Rentals zijn hoger dan die van langetermijnverhuur omdat ze volledig inclusief zijn: elektriciteit, water, gas en internet. Ze zijn echter aanzienlijk lager dan de Airbnb-prijzen voor vergelijkbare woningen, omdat een kortetermijnverhuur voor langere periodes tegen het dagtarief van Airbnb erg duur uitvalt. Een voorbeeld, we krijgen binnenkort een waanzinnig appartement middenin het oude centrum in de verhuur bij SSR, voor een prijs onder de €100 per nacht, waarbij in hetzelfde pand een appartement tussen de €200 en € 315 per nacht aangeboden wordt via AirBnB. En nu we het toch over kortetermijnverhuur hebben…
Kortetermijnverhuur in Valencia
Duizenden advertenties voor kortetermijnverhuur in Valencia en Spanje zijn zojuist verwijderd van het Airbnb-platform en andere soortgelijke platforms. Waarom? Simpel, ze waren illegaal en werden aangeboden zonder een geldige vergunning voor kortetermijnverhuur. De hoop is dat deze maatregelen ervoor zorgen dat meer woningen op de markt voor langetermijnverhuur komen, maar die hoop lijkt vergeefs. Het zou mensen juist naar de zwarte economie kunnen drijven (waar, laten we eerlijk zijn, velen van hen al waren).
Vakantieverhuur voor korte termijn heeft geleid tot de toeristificatie van steden over de hele wereld en een tekort aan woningen waar de lokale bevolking kan wonen in te veel steden. Deze maatregelen om vakantieverhuur te beperken moeten op veel plaatsen als een goede zaak worden gezien. Helaas zijn de beperkingen misschien te klein en te laat. Er staan nog steeds duizenden woningen in Valencia te huur op Airbnb en er zijn verhalen dat de prijzen zijn gestegen sinds er zoveel woningen van de markt zijn gehaald, omdat de vraag hetzelfde is gebleven terwijl het aanbod is gedaald. We wachten op de volledige cijfers om te zien of deze stijging doorzet.
Als je Valencia voor een week of twee gaat bezoeken, zoek dan je eigen Airbnb voor je verblijf hier, of nog beter, ga voor de traditionele route van een hotel of aparthotel, of verblijf zelfs bij vrienden en familie. Bij Stepping Stone Rentals doen we niet aan vakantieverhuur, dus stuur ons alsjeblieft geen e-mail met het verzoek om een middellange termijn verhuur van twee weken. Het bestaat wel, maar wij doen het niet. Elk verblijf van meer dan 11 dagen kan volgens de lokale wetgeving worden beschouwd als middellange termijn in tegenstelling tot vakantieverhuur in Valencia, maar laten we eerlijk zijn, de wet is belachelijk als dat waar is.
Als bedrijf doet Valencia Property ook niet aan kortetermijnverhuur en we verkopen niet aan mensen die op zoek zijn naar kortetermijnverhuur in Valencia, omdat we hebben besloten om niet medeplichtig te zijn aan de problemen die door diezelfde kortetermijnverhuur worden veroorzaakt. Je kunt hier meer lezen over onze redenering. We werken echter graag samen met mensen die een woning willen kopen en bieden middellange termijn verhuur van drie maanden aan via de website Steppng Stone Rentals of langetermijnverhuur aan onze verhuisklanten of lokale bewoners die al hier zijn, omdat dat mensen helpt om een woning te vinden en we waarschijnlijk ook de klanten hebben om je een bevredigend rendement op je geld te bieden.
Wil je weten hoe wij jou kunnen helpen? Neem dan via onderstaand formulier contact met ons op
