Nu we alweer in februari zijn aanbeland, vonden we het tijd om een klein overzicht te geven van de huidige markt. Dit is geen volledig onderzoek naar alles wat er gebeurt, maar het is een snelle blik op wat we op dit moment ervaren in de vastgoedmarkt van Valencia en wat we hebben geleerd van de ervaringen van andere makelaars toen we met hen spraken.
Knipper met je ogen en het is weg
Een van onze teamleden is op zoek naar een appartement om te kopen en te verhuren. Net als meerdere van ons willen ze een lagere huurprijs hanteren om mensen een huuroptie te geven die niet duur is, wat betekent dat ze een goede huurder krijgen en de huurder een goede deal. Deze week zijn ze drie keer op de hoogte gebracht van potentiële woningen in hun prijsklasse die voldoen aan hun wensen, maar elke keer als ze op de link klikten, was de advertentie verdwenen omdat de woningen meteen verkocht waren.
Voor een klant namen we contact op voor een appartement dat om 20.00 in de avond was geplaatst, de verkopend makelaar kreeg zoveel reacties dat zij het de volgende ochtend direct offline haalde. Zij planden afspraken in voor de dag erna, 15 bezichtigingen. De eerste die kwam kocht het…Alle andere bezoeken werden afgezegd.
Wat gebeurt er?
Het is eigenlijk heel eenvoudig om Bill Clinton te citeren “It’s the economy stupid!”. De vraag blijft hoog en het aanbod blijft dalen. We moeten ons echter afvragen waarom de vraag hoog blijft en waarom het ernaar uitziet dat deze zal blijven stijgen.
Een van de redenen is Duitsland, een andere reden is Frankrijk en dat heeft alles te maken met de eurozone. De groei in de eurozone stagneert in de belangrijkste economieën van de zone, vooral in Duitsland en Frankrijk. Hun economieën zijn in wezen aan het krimpen omdat ze blijven proberen nationalistische rechtse partijen tevreden te stellen door immigratie te beperken en zich te concentreren op cultuur oorlogen die helemaal niet belangrijk zijn. De Spaanse regering doet dit tot op zekere hoogte met de echt zielige en xenofobe pogingen om de vraag te beperken door buitenlandse kopers van buiten de EU aan te pakken, maar meestal volgen ze een centrum-links groeibeleid dat voorrang geeft aan mensen in plaats van kapitaal. Dit heeft ervoor gezorgd dat de economie van Spanje groeit, zeg maar rustig, massaal, de hoogste groei in de eurozone. En dat trekt nog meer mensen naar het land en zorgt er tegelijkertijd voor dat er meer mensen in het land willen kopen. Tegelijkertijd verlaagt de Europese Centrale Bank de rentetarieven om te proberen de economieën van Duitsland en Frankrijk te stimuleren en dit heeft hier het domino-effect dat het nog meer vraag stimuleert, zie hieronder.
De groei in Spanje was 3,2% in 2024. Vier keer hoger dan het gemiddelde in de eurozone. Het gekke is dat vanwege het populisme de regering die dit voor elkaar krijgt extreem impopulair is. Helaas wordt er te vaak niet meer naar de feiten gekeken…
Ook hervormingen van de arbeidsmarkt om vaste contracten te stimuleren en het minimumloon massaal te verhogen hebben geleid tot een enorme daling van de werkloosheid. Het is nog steeds hoog in Europese termen, maar het is veel lager dan wat de Spanjaarden gewend zijn. Je kunt hieronder ook zien dat het aantal werklozen in 2024 met 265.000 is gedaald, terwijl de werkgelegenheid met 468.000 is gestegen. Dit is voornamelijk te danken aan immigratie, waarbij mensen naar Spanje komen om te werken, maar ook jonge mensen die van de universiteit komen en studeren en werk weten te vinden. Deze mensen zijn natuurlijk op zoek naar een plek om te wonen.
En daar ligt een probleem: de bouwcijfers en het aantal voltooide nieuwe woningen zijn nog steeds erg laag, wat betekent dat er erg weinig nieuwe woningen op de markt komen. Ook, en dat hebben we op dit blog al vaak gezegd, zijn mensen terughoudend om hun tweede woning te verhuren, vanwege de perceptie van krakers en juridische problemen, wat betekent dat er een enorme schaarste is op de huurmarkt. Als je rekening houdt met de immigratiecijfers en daar het aantal nieuw werkende ex-studenten aan toevoegt, is er een stijgende vraag naar huurwoningen. En degenen die niet kunnen huren, willen ook kopen, want de rentetarieven dalen en hypotheekrentes zien er daardoor zeer aantrekkelijk uit voor degenen die met hoge huurprijzen worden geconfronteerd. Iedereen die ziet dat de huurprijzen zijn geëxplodeerd en wat geld over heeft, steekt dit in onroerend goed om een goed rendement te krijgen. Opnieuw neemt de vraag toe.
Het reële BBP van Spanje is nu procentueel meer gegroeid dan dat van Duitsland sinds de financiële crisis van 2008, ondanks dat het aanvankelijk een veel grotere klap kreeg en daarna weer tijdens Covid. Dit begint ongekend terrein te worden.Sommigen zijn het niet eens, en mogelijk terecht, over de succesvolle integratie van immigranten in Spanje. De opkomst van de extreemrechtse partij Vox, hoewel minder dan extreemrechtse partijen in andere landen, is zorgwekkend en deze hoge immigratie en lage bouwcijfers lenen zich voor het creëren van spanningen die worden aangewakkerd door zwendelaars die willen profiteren van “economische zorgen” en zelfs de Spaanse regering zelf die hard wil optreden tegen “rijke buitenlanders die hierheen komen en onze huizen inpikken”.
Wat is dan het advies?
Je moet klaar zijn om te verhuizen als je hier iets wilt kopen. Knipper met je ogen en het is weg! Dit betekent dat je alles geregeld moet hebben om te kunnen handelen, je geld moet beschikbaar zijn, je hypotheek moet vooraf worden goedgekeurd, je makelaar moet alles weten over de markt (dat zijn wij trouwens), je makelaar moet precies weten wat je wilt (net als jijzelf), je bankrekening moet worden geopend en je moet je NIE hebben. Je moet ook bereid zijn om ergens nee tegen te zeggen en dan met ons samen te werken om je perfecte plek te vinden, misschien via videogesprekken en dergelijke, zodra we precies weten wat goed voor je is. En het allerbelangrijkste, als iets er geweldigs is en bij je past, moet je je realiseren dat er net als jij heel veel andere mensen zijn die er ook zo over denken en erop zullen springen.
Knipper met je ogen en …
Maar als je hier komt en zegt: “Ik ben hier nu een paar dagen en ik wil iets bekijken”, dan zal dat niet gebeuren. We hebben het dan al druk met klanten waar we al mee samen weken en die maanden geleden contact met ons hebben opgenomen. Deze week nog nam iemand contact met ons op om te zeggen dat ze van plan waren om vanuit Frankrijk een dagtrip naar Valencia te maken om te kijken of ze iets konden kopen en vanmorgen kregen we een mailtje van iemand die ons vertelde dat ze hier vandaag, zaterdag, zijn en dinsdag weer weggaan en dat ze voor die tijd dingen willen zien om te kopen of eventueel te huren. Dat gaat gewoon niet. Weekenden zijn half heilig omdat we doordeweeks zoveel werken en maandag zijn we al helemaal druk. Om te lezen hoe je met ons kunt samen werken klik je hier.
Wil je meer weten? Vul dan onderstaand contactformulier in
