Is het mogelijk om een bod te laten accepteren op een woning in Valencia? Het is een vraag die ons vaak gesteld wordt en het is een uitspraak “Je kunt gemakkelijk een bod doen wat geaccepteerd wordt in Valencia”  volgens die mensen met te veel vertrouwen in hun eigen mening en consequent op Facebook zetten. 

Maar zoals iedereen met een beetje gezond verstand weet, vereist het doen van een bod en de acceptatie daarvan een bepaalde mate van kennis over de onroerendgoedmarkt, de situatie van de eigenaar en een heleboel ongrijpbare zaken, waarvan we er in dit artikel een aantal zullen bespreken.

En waar komt dit blog vandaan? We zien te vaak berichten op, bijvoorbeeld Facebook, voorbij komen dat je een heel laag bod kan doen, dit wel geaccepteerd wordt als je ook een deel cash betaald, of dat ze iemand kennen die ooit een huis kon kopen voor 250K in plaats van 350K. Het eerste is illegaal, het tweede was misschien jaren geleden in de economische crisis. 

Wij geloven dat deze twee op zichzelf staande incidenten in een periode van meer dan tien jaar waarin iets minder dan 1 miljoen vastgoedtransacties hebben plaatsgevonden in Valencia. Niet echt representatief zijn voor wat er op de markt gebeurt.

In een moeilijke markt is het natuurlijk zeker mogelijk om een bod geaccepteerd te krijgen, je moet alleen een gemotiveerde verkoper treffen. Dat is gemakkelijk als de rente hoog is, de prijzen dalen, kopers schaars zijn en de economie het moeilijk heeft. Maar in een bloeiende markt is het moeilijker om een bod geaccepteerd te krijgen omdat eigenaren veel bezoek krijgen. En op dit moment is de markt in Valencia nog steeds flink in beweging.

• Veel vraag
• Een enorm beperkt aanbod met een record laag aantal koopwoningen in de stad
• De lage rentetarieven lijken dit jaar verder te dalen nu de Euribor tekenen van daling vertoont
• Recordaantal banen in Spanje met een bloeiende economie.

Als je dit toevoegt aan het steeds toenemende aantal thuiswerkers die overal ter wereld kunnen werken, dan zullen populaire plaatsen als Valencia, die vaak genoemd worden als één van de beste plaatsen ter wereld om te wonen en te werken, duidelijk meer interesse in onroerend goed hebben, wat betekent dat het moeilijker is om een lager bod geaccepteerd te krijgen. Ook als de markt in beweging is, is het moeilijk om biedingen geaccepteerd te krijgen als de huizen in eerste instantie correct geprijsd zijn.

Maar welke kant gaat de markt op? Sommige mensen denken dat de markt naar beneden gaat, misschien omdat de markt waar zij vandaan komen dalend is. Laten we zeggen dat de verschillende informatie over de markten verwarrend kan zijn, maar dat de algemene trend omhoog is. De enige vraag op dit moment is hoe ver omhoog, want…

De gegevens over de verkoop van Spaanse huizen spreken zichzelf altijd tegen

Waarom? Nou, er is het rapport van de notarissen over verkoopprijzen en er is het rapport van het kadaster over verkoopprijzen en je zou denken dat die hetzelfde zijn als de rapporten van het kadaster over verkopen bij notarissen, maar niets is minder waar (die cijfers bevatten geen geld dat contant is betaald).

Er is het rapport van Tinsa die eigendommen taxeren en andere taxatiebedrijven ook (maar die hebben het niet over verkoopprijzen)

Dan is er het rapport van Idealista en de andere portals zoals Pisos en Fotocasa over vraagprijzen (maar die bevatten geen echte verkoopprijzen).

De echt betrouwbare informatie is kennis opgedaan in de praktijk, maar houd er rekening mee dat dit afkomstig is van een lager aantal transacties van individuele makelaars, franchisegroepen en ook brancheorganisaties. Als we alleen rekening zouden houden met onze verkopen, dan zouden de prijzen in Valencia in 2023 met 25% zijn gestegen en dit jaar tot nu toe met 23%, maar die cijfers zijn totaal verzonnen, het jaar daarvoor waren ze zogenaamd met ongeveer 8% gedaald. Nu is dit waar voor onze gedane aankopen, maar we hebben in de afgelopen twee jaar veel meer klanten gehad boven de Gouden Visum-grens dan in voorgaande jaren, waardoor de gemiddelde verkoopprijs is gestegen en in 2022 hebben we veel meer klanten die een beleggingswoning kochten, waardoor de verkoopprijzen daalden Hieruit kun je dus zien hoe kleinere steekproeven foutieve resultaten kunnen geven.

Velen geven er de voorkeur aan om al het bovenstaande te nemen, een gemiddelde te nemen en dan te gokken, waarbij ze meestal een conclusie trekken die natuurlijk bij hun hypothese past. Laten wij e je nu drie dingen vertellen die wij zeker weten over de markt en ze zijn belangrijk omdat ze met elkaar verband houden.

1. De prijzen stijgen. Officiële rapporten over prijsstijgingen in de stad Valencia vermelden een gemiddelde stijging van 13% in de afgelopen twaalf maanden en in bepaalde gebieden zoals Campanar zouden de prijzen met 27,7% zijn gestegen.
2. Als je iets ziet en denkt dat het een waardevol object is, dan zullen anderen dat ook doen, want er zijn zoveel kopers en het zal niet lang blijven hangen.
3. Om onze vraag aan het begin van het artikel te beantwoorden: kun je een bod geaccepteerd krijgen op een woning? Door de stijgende prijzen, de grote vraag en de lage rente is het moeilijk, soms mogelijk maar moeilijk. Het hangt altijd af van de individuele omstandigheden van de eigenaar, maar momenteel zijn er minder gemotiveerde verkopers dan ooit in de afgelopen tien jaar, ondanks Covid, ondanks Oekraïne, ondanks het Midden-Oosten en ondanks lokale politieke problemen. Om de woning te krijgen die je wilt, moet je je bod aantrekkelijk maken voor elke verkoper en dat betekent meestal dat je een bod moet doen dat dicht bij de prijs ligt en dat je snel kunt afronden of flexibel moet zijn in je tijdschema voor afronding als de verkoper meer tijd nodig heeft.

gemotiveerde kopers vinden

We hebben al eerder geschreven over waar je naar moet zoeken om gemotiveerde verkopers te vinden, overlijden ziekte, schuld en scheiding, maar vandaag zullen we er nog een paar toevoegen die je kunt vinden en die je een gemotiveerde verkoper geven.

Aanbetaling contract

Als de verkoper al een huis heeft gevonden om zelf aan te kopen en een aanbetaling contract heeft ondertekend om dit te kopen, dan is hij zeker gemotiveerd omdat hij misschien maar 60 of 90 dagen heeft om zijn aankoop af te ronden. Dus als ze het geld van hun verkoop nodig hebben om zelf te kopen, dan kunnen ze heel goed gemotiveerd zijn. In deze gevallen bespaar je ze een hoop kopzorgen en mogelijk het verlies van een grote aanbetaling, dus je kunt best een behoorlijke korting krijgen.

Misleiding

Soms zie je in een advertentie dat de eigenaar een gemotiveerde verkoper is, zodat je een bod kunt doen. We hebben er onlangs een paar gezien, maar we keken naar de prijs en dachten “Ja, veel succes ermee!”. De prijs van deze huizen ligt minstens 10-20% boven wat het zou moeten zijn en het staat daar met opzet zodat de koper denkt dat hij/zij een goede deal heeft gesloten door een bod geaccepteerd te krijgen.

Het is echter niet geweldig om een bod geaccepteerd te krijgen op een te duur stuk rommel.

Hoe herken je deze. Meestal staat er in de advertentie “Abstenerse Inmobiliarias” (Betekent “geen makelaars”) Waarom staat dat er? Er zijn genoeg redenen, waaronder slechte ervaringen met makelaars in het verleden, maar meestal is de reden dat de eigenaar weet dat hij de p*ss neemt met de prijs en dat hij weet dat mensen die geen makelaarskosten willen betalen contact met hem opnemen omdat ze denken dat ze een geweldige deal hebben en de slimste persoon ter wereld zijn. Dat zijn ze meestal niet.

Geschillen

Iemand verkoopt misschien vanwege een lopend geschil. Dat kan ruzie met een buurman zijn, onenigheid over waar de grenzen van het huis liggen, een hond die nooit ophoudt met blaffen als de eigenaren weg zijn, onenigheid met de bouwer of een willekeurig aantal andere redenen. Een van de dingen waar je hier voor moet oppassen is het feit dat ze snel willen verkopen door het geschil, maar tegelijkertijd is het onwaarschijnlijk dat ze je laten weten dat er een geschil is; buren zijn engelen, grenzen zijn duidelijk, honden zijn rustig als ze je eenmaal kennen en de bouwer die het werk heeft gedaan was een toonbeeld van deugdzaamheid. Ja, natuurlijk waren ze dat.

Als je achter het geschil komt, heb je het probleemhuis misschien al gekocht en kun je alleen een claim indienen tegen de eigenaar als het een “vicio oculto” was (een opzettelijk verborgen ondeugd van de eigenaar zoals het niet melden van structurele problemen die bekend zijn) Blaffende dolle honden en een bovenbuurman die om 4 uur ‘s nachts graag danst en jammert op Flamenco tellen niet mee.

Tekorten

Een woning die de eigenaar elke maand geld kost, misschien omdat de hypotheekbetalingen niet worden gedekt door verhuur, omdat de hypotheek onlangs misschien is verhoogd. Het kan ook gaan om een gebouw waarvan de gemeenschap heeft besloten dat er wat aan gedaan moet worden, waardoor de maandelijkse gemeenschapskosten voor een periode omhoog gaan en het extra geld dat elk kwartaal wordt betaald betekent dat de eigenaar elke maand een tekort heeft, dus besluiten ze te verkopen om die kosten te vermijden. Typische kosten zijn liftinstallaties, herstel van de gevel en leidingen of reparaties die niet door de verzekering worden gedekt.

Conclusie

In de huidige markt is het moeilijk om gemotiveerde of wanhopige verkopers te vinden, dus verwacht in de meeste gevallen niet dat lagere biedingen worden geaccepteerd. Dit kan veranderen, maar op dit moment is dit de situatie. Ook geldt dat als je eerste bod te laag is,  de eigenaar nooit meer met je will praten. Het wordt in Spanje eerder gezien als een belediging van de persoon dan als een onderhandeling en niet alleen zullen ze de prijs niet verlagen, ze zullen het niet aan je verkopen, zelfs niet als je terugkomt met een bod voor de volle prijs! Wees dus voorzichtig met biedingen, maar laat je door ons adviseren. Het is ons deze week gelukt om voor een klant bijna 20% korting te krijgen op een woning, maar dat is zeldzaam. De andere deals die we deze week hebben gesloten waren tegen de vraagprijs of heel dichtbij. En zelfs dan waren het allemaal heel goede deals omdat de huizen om te beginnen goed geprijsd waren.

Wil je weten wat wij voor jou kunnen doen? Vul dan onderstaand contactformulier in