Vorige week beloofden we deze week te gaan kijken naar wat er de komende jaren gaat gebeuren op de onroerendgoedmarkt in Valencia volgens de “experts” op dit gebied. Sindsdien hebben wij vragen gesteld, gekeken naar recente artikelen van “experts” en geïnventariseerd wat we op dit moment zien om een vinger in de lucht te steken en een “welke kant waait de wind op voorspelling” te doen voor de vastgoedmarkt in Valencia en Spanje voor de komende paar jaar.

In dit blog en het blog van volgende week zullen we proberen antwoord te geven op de vraag in de titel: is het echt de tijd van de “big boom”? Want veel mensen voorspellen een explosie op de Spaanse huizenmarkt, ondanks het feit dat de prijzen de afgelopen tien jaar al flink zijn gestegen. Vandaag geven we je meer informatie over de achtergrond van deze voorspellingen.

Eerst een voorbehoud. Dit is wat er op dit moment gebeurt. Als je ons niet wilt geloven, doe het dan niet. Of vraag zelf maar aan mensen die Valencia goed kennen. Trek echter niet meteen de gebruikelijke conclusies door te zeggen “Ah, weer een makelaar met een commercieel praatje!” of dat soort onzin. We doen niet aan onzin geklets, we hebben het te druk om ons bezig te houden met zaken die er niet toe doen. We hebben gekeken naar verhuur, reeds gerealiseerde verkopen en potentiële aankopen, samen met trends en ontwikkelingen en sommige dingen zijn duidelijk, terwijl andere dingen… nou ja, niet echt. Wij zullen ons hier dan alvast maar indekken en zeggen dat alle voorspellingen hier of volgende week totaal anders kunnen zijn door een aantal wereldgebeurtenissen, klimaatverandering, politieke veranderingen, oorlogen en zelfs als Trump weer aan de macht komt.

Na gesproken te hebben met onze collega’s, andere makelaars, ontwikkelaars, notarissen, advocaten en kopers en na gekeken te hebben naar wat zij verwachten en zien (en ook wanneer ze hier komen kopen in het geval van de toekomstige klanten) en ook na gekeken te hebben naar een aantal voorspellingen voor de markt op nationaal niveau die worden gedaan, denken wij dat de volgende algemene punten die mensen naar voren brachten relevant zijn. Wij zullen het later en volgende week in het tweede deel van deze post over elk van deze punten hebben en dan zullen we er in toekomstige posts dieper op ingaan.

• De markt is op dit moment extreem sterk
• De meeste mensen verwachten dat de markt sterker wordt als de rente deze zomer daalt
• Het aanbod is beperkt en blijft beperkter worden
• De vraag blijft groeien op nationaal en internationaal niveau
• Starters hebben problemen om geschikte huizen te vinden tegen redelijke prijzen
• Beleggers investeren meer
• Overheidsbeleid heeft niet het gewenste effect
• Hypotheken worden steeds makkelijker te krijgen
• Mensen verhuizen naar de buitenwijken om waarde voor hun geld te vinden
• Huurwoningen zijn bijna niet meer te vinden voor buitenlanders en duur voor de plaatselijke bevolking
• Het is beter om te kopen dan te huren
• Er worden niet genoeg nieuwe huizen gebouwd
• Er worden niet genoeg betaalbare woningen gebouwd
• De “Guiri-gevangenissen” moeten woningen worden om starters een kans te geven
• Immigratiecijfers doen de vraag toenemen
• Er worden biedingsoorlogen gevoerd!

De markt is op dit moment extreem sterk

Wij gaan niet zeggen dat er tien kopers zijn voor elk huis, want die zijn er niet. Er zijn echter tien of meer kopers voor elk fatsoenlijk object. Als jij het mooi vindt, dan vindt iemand anders het ook mooi en het is net zo waarschijnlijk dat zij het kunnen kopen als jij, om redenen die we later zullen bespreken. Naarmate de vraag blijft toenemen, wordt de concurrentie voor elke goede woning heviger. Tegelijkertijd blijft het aantal goede huizen op de markt dalen.

Aanbod wordt slechter

Naarmate elke goede woning wordt verkocht, zijn er steeds minder te vinden en er komen niet snel huizen op de markt om die verkochte woningen te vervangen. Er is geen haast om te verkopen omdat degenen die misschien willen verkopen weten dat er niet veel keuze is om te kopen en naartoe te verhuizen. Daarom zijn de enige huizen die op de markt komen van mensen die graag vasthouden aan hun prijs en hun voorwaarden. Nog steeds geen wanhopige verkopers, geen vier ruiters van de apocalyps of gemotiveerde verkopers. We hebben het hier laatst nog over gehad. De situatie is sindsdien natuurlijk niet veranderd.

De meeste mensen verwachten dat de markt sterker wordt

Verwacht wordt dat de rente deze zomer zal dalen als de inflatiedruk wegvalt en als dat gebeurt, zullen meer mensen op zoek gaan naar een huis en een hypotheek nemen. Banken bevinden zich momenteel in een zwakke positie om geld te verdienen en moeten concurreren om klanten om geld aan hen te verdienen. Ze hebben ook veel contant geld op hun balans en geld van veel mensen die vorig jaar geld hebben gespaard toen de rente steeg. Kleinere banken en hypotheekbanken (Cajas de Ahorro) bewegen zich sterk terug op de hypotheekmarkt en sommige beginnen zelfs 90% of zelfs tot 100% hypotheken aan te bieden. Eén bank steunt nu ook de regeling van de overheid om starters te helpen door garant te staan voor bankleningen. De banken hebben dus niets te verliezen als ze een hypotheek verstrekken aan een jongere, omdat de overheid de rekening betaalt als de koper in gebreke blijft.

Tegen het einde van het jaar verwachten experts dat hypotheken met een vaste rente weer rond de 2% zullen liggen en variabele tarieven 1,25% boven de basis. Ze kunnen iets hoger zijn voor jou als koper die niet in Spanje woont, maar dit zijn natuurlijk heel verleidelijke tarieven voor iedereen die voor het eerst een huis wil kopen en ook heel verleidelijk voor investeerders die kijken naar de ontluikende en enorm oververhitte huurmarkt.

De vraag blijft groeien op nationaal en internationaal niveau

De vraag komt overal vandaan. Op nationaal niveau worden er veel banen gecreëerd in Valencia en mensen komen vanuit andere delen van Spanje, met name plattelandsgebieden en kleinere steden, naar de stad. Dit fenomeen doet zich voor in alle grote steden, zowel in Spanje als in heel Europa. Ook zijn er steeds meer studenten die in Valencia studeren, wat betekent dat er ook vraag is van ouders om voor hun kinderen een woning te kopen die ze kunnen delen met anderen, dit vooral omdat huurhuizen zo moeilijk te vinden zijn. En dit is ook een enorme trend. Omdat huurhuizen zo moeilijk te vinden zijn, besluiten mensen om in plaats daarvan te kopen en als de hypotheekrente daalt, zal het verschil tussen de aflossing van de hypotheek en de steeds stijgende huurprijzen nog verder toenemen, wat meer vraag naar aankopen betekent.

Op internationaal niveau blijft Valencia hoog aangeschreven staan in de internationale pers en bij invloedrijke expat groepen zoals Internations. Deze goede publiciteit betekent dat steeds meer mensen zich aangetrokken voelen tot Valencia als een goede plek om te wonen, een plek om op afstand te werken en een plek om met pensioen te gaan. Ondanks de recente prijsstijgingen, zowel aan de huur- als aan de koopkant, wordt Valencia nog steeds gezien als een zeer betaalbare plek om te wonen voor mensen die van plaatsen komen waar de kosten van levensonderhoud aanzienlijk hoger zijn.

Het probleem van de starters

Minder beschikbare huizen naast hogere prijzen en meer concurrentie betekent dat starters, over het algemeen jongere mensen, problemen hebben om een woning te vinden die bij hen past, vooral in Valencia zelf. Als gevolg hiervan is er een beweging naar forensensteden rond de stad voor starters, waar het met het openbaar vervoer gemakkelijk is om Valencia in en uit te reizen voor werk of studie.

Dit betekent natuurlijk ook dat er meer vraag is en dat de prijzen in de stad stijgen, zowel voor koop- als huurwoningen. In de meest gevraagde steden is er weinig aanbod in zowel huur- als koopwoningen, waardoor de prijzen nog verder onder druk komen te staan. Graham zijn dochter heeft net een huis gekocht ten noorden van de stad waar ze kan kiezen uit metro, trein, bus of auto om snel in en uit de stad te komen en ze is maar vijf minuten verwijderd van het strand. Voor 128k heeft ze iets wat ergens in de stad minstens het dubbele of driedubbele zou zijn. Geen slechte deal voor een kwartiertje pendelen.

Mensen verhuizen naar de buitenwijken

Mensen verhuizen naar de buitenwijken om meer waar voor hun geld te vinden en ook om hun levenskwaliteit te verbeteren; meer ruimte, meer groen en minder lawaai. Zoals hierboven in het geval van starters, worden mensen die willen verhuizen en op zoek zijn naar ruimte vaak gedwongen om verder weg te kijken om te vinden wat ze willen. Ook omdat de prijzen in de stad zo zijn gestegen, worden de huizen die ze verlaten voor meer verkocht, wat betekent dat ze zich ook in de buitenwijken meer kunnen veroorloven. Als je een bod krijgt dat te goed is om te weigeren op je stadsappartement, dan is een huis met gedeeld zwembad, tuinen en mogelijk een fitnessruimte op slechts 10-15 minuten van de stad een geweldige optie, vooral voor degenen die tenminste gedeeltelijk vanuit huis kunnen werken en niet elke dag de stad in en uit hoeven. Toch is 10-15 minuten een goede keuze omdat mensen het niet erg vinden om die reis te maken, maar als we eenmaal in de buurt van een half uur en meer komt, vinden de Spanjaarden dit niet meer interessant. 

Overheidsbeleid heeft niet het gewenste effect

Het zal niemand verbazen die de geschiedenis van overheidsinterventies in de huizenmarkt kent, maar de gewenste effecten van de veranderingen die de overheid onlangs heeft doorgevoerd op het gebied van huisvesting hebben niet gewerkt.

De huurcontroles op de lange termijn huur hebben ervoor gezorgd dat er minder lange termijn huurwoningen zijn omdat de eigenaars hun huizen nu voor de korte en middellange termijn verhuren. Ook de verandering in de huurwetgeving dat huurders geen makelaars hoeven te betalen voor het vinden van langetermijn huurwoningen (vanaf een jaar) betekent nu dat makelaars deze niet meer aanbieden, maar in plaats daarvan huurwoningen voor 11 maanden aanbieden, die ze in rekening kunnen brengen en waarbij de huurder zijn rechten als automatische verlenging van het contract en beperkingen op prijsstijgingen tijdens de looptijd van de huurovereenkomst verliest. Deze maatregelen hebben er dus voor gezorgd dat het aanbod weer opdroogt, waardoor de prijzen stijgen.

Dan komen we bij het Gouden Visum

Het afschaffen van het Gouden Visum heeft geen enkel effect op de huizenmarkt.

Wat wel effect zou hebben, is meer beperkingen opleggen aan Airbnb. Gouden Visa waren opgenomen in de “Ley de Suelo” die vorige week door het parlement zou komen. Maar door onenigheid tussen de regering en hun coalitiepartners is de wet geschrapt. De wet komt terug in het parlement na de Europese verkiezingen en voor de zomer in een gewijzigde vorm, wat waarschijnlijk betekent dat het einde van de GV nu waarschijnlijk in de herfst zal zijn, tenzij het nog verder vooruit wordt geschoven (zoals we hopen) Dit betekent niet noodzakelijkerwijs dat het Gouden Visum op de lange termijn zal blijven bestaan, maar het betekent wel dat het nog iets langer zal duren totdat de meningsverschillen over de GV zijn opgelost en de wet terugkeert in het parlement.

Maar waarom zal het afschaffen van het Gouden Visum geen effect hebben op de huizenmarkt?

Omdat als je op zoek bent naar een huis voor 500k plus om het Gouden Visum te krijgen, je niet concurreert met starters, jongeren en gezinnen die een huis willen kopen. Je concurreert alleen met mensen die al relatief rijk zijn voor huizen in het hogere segment. En de waarheid is dat de meerderheid van de kopers van een Gouden Visum mensen zijn die op zoek zijn naar één huis, niet veel goedkopere huizen om te verhuren, en ze kopen hun huis om er te wonen of het te gebruiken als uitvalsbasis voor hun pensioen en/of werk. Natuurlijk betalen ze, als ze er eenmaal wonen, elke dag belasting over hun aankopen en dragen ze bij aan de Spaanse economie, om nog maar te zwijgen over het feit dat ze vooraf 10% belasting betalen over hun aankoop (tenminste in Valencia). Ze leveren een nettobijdrage aan de Spaanse economie zonder dat ze er iets voor hoeven te betalen, omdat ze onder andere een particuliere ziektekostenverzekering moeten hebben en geen belasting vormen voor de economie of de openbare diensten. Het afschaffen van het gouden visum is een afleidingsmanoeuvre, maar het speelt goed als populistische zet omdat de regering dan “iets” doet. Het werkt niet en zal nooit werken om het aanbod op de markt vrij te maken.

Deel twee volgende week

Er is nog zoveel meer om over te schrijven, maar we willen niet dat dit blog te lang wordt, dus schrijven we volgende week meer in deel twee. En dan zullen we de hier gestelde vraag beantwoorden: is het echt tijd voor “the big boom”? Vertel ons wat je denkt voordat we volgende week tot een conclusie komen.

We hebben echter nog ander nieuws uit Valencia.

Nieuws uit Valencia

Een paar grote nieuwsfeiten in Valencia deze week. Ten eerste komt er een stop op het afgeven van vergunningen voor begane grond “appartementen” voor Airbnb. Deze opschorting geldt in eerste instantie voor een jaar. Het is een reactie op de explosieve groei van dit type accommodatie dat plaatselijk bekend staat als “Guiri-gevangenissen” vanwege het gebruik voor buitenlanders die de stad bezoeken (in de volksmond Guiris genoemd) en het feit dat ze meestal tralies voor de ramen hebben. We zullen zien welk effect dit heeft op de markt voor winkels in achterafstraatjes, die een enorme prijsstijging hebben doorgemaakt sinds deze stijl van huisvesting in zwang kwam.

Ten tweede verbiedt Valencia vanaf 2026 het aanmeren van Megacruisers in de haven. Dit soort cruises die duizenden mensen naar het stadscentrum brengen en de gebieden rond de kathedraal, de centrale markt, het treinstation, de arena en het stadhuis verstoppen, leveren de stad heel weinig op in termen van inkomsten en irriteren vrijwel iedereen die hier woont. De reden dat ze niet eerder worden verboden is dat de 2025 reserveringen al zijn gedaan. Toerisme is goed, massa toerisme en dan vooral van het cruisetype dat een paar uur in de stad doorbrengt en heel weinig uitgeeft niet.

wil je meer weten over de markt in Valencia? neem dan via onderstaand formulier contact met ons op