Als je online kijkt op de verschillende Spaanse onroerend goed portals, zul je een breed scala aan prijzen vinden voor wat op het eerste gezicht vergelijkbare huizen lijken te zijn. Je zou tot de conclusie kunnen komen dat iemand gewoon een getal uit de lucht heeft geplukt en besloten heeft om het voor die prijs op de lijst te zetten, en soms heb je gelijk! Vaak zegt de eigenaar “Ik wil X” en de makelaar zegt OK. Geen tegenspraak, geen taxatie, geen advies over de marktwaarde, niets. Ze zetten het pand online in de hoop dat er iemand langskomt die het zonder echt na te denken koopt.

Daarom gaan we vandaag bekijken hoe je erachter kunt komen hoeveel een Spaans huis waard is met behulp van online beschikbare gegevens. Eén ding echter. We gaan een voorbeeld gebruiken dat laat zien hoe slecht deze methoden zijn. Er is zo’n variatie in de waarderingen die worden gegeven, dat je je serieus moet afvragen hoe deze tools de gegevens gebruiken die ze kiezen om de waarde vast te stellen.

De verschillende waarderingsmethoden

Dit zijn de meest gebruikte methoden voor het taxeren van Spaans onroerend goed. We zullen ze verderop in dit artikel toelichten

1. Vergelijkende marktanalyse (CMA)

• Beschrijving: Bij deze methode wordt het onroerend goed vergeleken met vergelijkbaar onroerend goed (comparables of “comps”) dat onlangs is verkocht of momenteel op de markt is in hetzelfde gebied.
• Gebruikssituatie: Wordt vaak gebruikt voor woningen.
• In overweging genomen factoren: Locatie, grootte, staat, leeftijd en kenmerken van de woning.
• Voordelen: Relatief eenvoudig en weerspiegelt de huidige marktomstandigheden.
• Beperkingen: Vereist toegang tot nauwkeurige en actuele verkoopgegevens.

2. Kostenbenadering

• Beschrijving: Deze methode schat de waarde van het onroerend goed door de kosten te berekenen om het onroerend goed te vervangen of te reproduceren, min de afschrijvingen, plus de waarde van het land.
• Gebruiks Casus: Vaak gebruikt voor nieuwe of unieke eigendommen waar vergelijkbare verkopen schaars zijn.
• In overweging genomen factoren: Bouwkosten, grondwaarde en afschrijving.
• Voordelen: Nuttig voor verzekeringsdoeleinden en nieuwbouw.
• Beperkingen: Geeft mogelijk niet de marktwaarde weer als het pand niet nieuw is.

3. Inkomstenbenadering

• Beschrijving: Deze methode waardeert het vastgoed op basis van de inkomsten die het genereert, meestal gebruikt voor huurwoningen of commercieel vastgoed.
• Gebruikssituatie: Vaak gebruikt voor vastgoedbeleggingen.
• In overweging genomen factoren: Huuropbrengsten, exploitatiekosten, leegstand en kapitalisatie percentages.
• Voordelen: Geeft het investeringspotentieel van het vastgoed weer.
• Beperkingen: Vereist nauwkeurige gegevens over inkomsten en uitgaven.

4. Residuele methode

• Beschrijving: Deze methode wordt gebruikt voor ontwikkelingsprojecten en berekent de waarde van de grond op basis van de potentiële ontwikkelingswaarde minus de ontwikkelingskosten.
• Gebruikssituatie: Wordt gebruikt voor onbebouwde grond of eigendommen met ontwikkelingspotentieel.
• In overweging genomen factoren: Ontwikkelingskosten, verwachte verkoopprijzen van de ontwikkelde eigendommen en winstmarges.
• Voordelen: Nuttig voor het beoordelen van ontwikkelingspotentieel.
• Beperkingen: Zeer speculatief en afhankelijk van marktomstandigheden.

5. Geautomatiseerde waarderingsmodellen (AVM’s)

• Beschrijving: Dit zijn computer algoritmen die gegevens uit verschillende bronnen analyseren om de waarde van onroerend goed te schatten.
• Gebruikssituatie: Vaak gebruikt voor snelle taxaties, zoals voor hypotheek goedkeuringen.
• In overweging genomen factoren: Recente verkoopgegevens, vastgoed kenmerken en markttrends.
• Voordelen: Snel en kosteneffectief.
• Beperkingen: Houdt mogelijk geen rekening met unieke vastgoedkenmerken of lokale markt nuances.

6. Professionele taxatie

• Beschrijving: Een gediplomeerde taxateur voert een grondige inspectie en analyse van het onroerend goed uit.
• Use Case: Vereist voor hypotheek goedkeuringen, juridische geschillen en hoogwaardige transacties.
• In overweging genomen factoren: Uitgebreide analyse inclusief marktomstandigheden, staat van het pand en vergelijkbare verkopen.
• Voordelen: Zeer nauwkeurig en betrouwbaar.
• Beperkingen: Duurder en tijdrovender dan andere methoden.

7. Kadastrale waarde

• Beschrijving: Dit is de waarde die de Spaanse overheid toekent voor belastingdoeleinden, vastgelegd in het Catastro (kadaster).
• Gebruikssituatie: Wordt gebruikt voor het berekenen van onroerendgoedbelasting en andere officiële doeleinden.
• In overweging genomen factoren: Locatie, grootte en gebruik van het onroerend goed.
• Voordelen: Officieel en gestandaardiseerd.
• Beperkingen: Vaak lager dan de marktwaarde en niet altijd regelmatig bijgewerkt.

8. Bank Waardering

• Beschrijving: Uitgevoerd door banken om de waarde van een eigendom te bepalen voor hypotheek doeleinden.
• Use Case: Vereist bij het aanvragen van een hypotheek.
• In overweging genomen factoren: Vergelijkbaar met een professionele taxatie, maar kan conservatiever zijn.
• Voordelen: Vereist voor financiering.
• Beperkingen: Kan lager zijn dan de marktwaarde om de belangen van de bank te beschermen.

Conclusie

De methode die wordt gekozen om Spaans onroerend goed te taxeren, hangt af van het type onroerend goed, het doel van de taxatie en de beschikbare gegevens. Voor de meest nauwkeurige en betrouwbare taxatie wordt vaak een professionele taxatie aanbevolen, vooral voor onroerend goed met een hoge waarde of complex onroerend goed. We gaan nu verder met de praktische kant van de zaak in plaats van de theorie van de taxatie, maar eerst even een kanttekening bij de inkomstenbenadering. Alle methoden hebben voorbehouden, maar dit is een belangrijke in de context van de Spaanse markt omdat het een totale oplichterij is die we af en toe zien.

Caveat: de inkomstenbenadering

Een van de hierboven genoemde beperkingen van de inkomstenbenadering is dat je heel voorzichtig moet zijn bij het kopen van onroerend goed dat op deze manier is gewaardeerd. Dit wordt meestal gedaan in commercieel vastgoed waar de huur voor lange perioden vastligt en het een huurder veel geld kost om te verhuizen.

In de residentiële markt kun je het volgende probleem tegenkomen en dat is oplichterij. Een eigenaar kan een woning verkopen voor 200.000 euro en de huidige huurders betalen 1700 euro per maand, wat neerkomt op een geweldig rendement van ongeveer 10%. In veel gevallen is die huurder echter een vriend wiens contract een jaar duurt en die na zes maanden kan vertrekken zonder boete en in bepaalde gevallen ontvangt de eigenaar het geld niet, maar heeft hij alleen een contract getekend dat het aan een potentiële koper laat zien. De werkelijke huurwaarde kan bijvoorbeeld maar 800 euro zijn, wat een veel lager rendement oplevert. Het gebruikelijke voorbehoud is van toepassing: als iets te mooi lijkt om waar te zijn, dan is het dat meestal ook. Denk er wel over na, want de huren stijgen na verloop van tijd en je uitgaven blijven hetzelfde. Het kan zijn dat de huur over tien jaar dat oorspronkelijke bedrag is.

Vastgoed taxeren voor een hypotheek

Wanneer je een hypotheek aanvraagt, stuurt de bank een taxateur langs die even naar het huis kijkt, een paar foto’s maakt, een tekening maakt (Ja, een tekening) om een ruwe plattegrond te krijgen en misschien een paar metingen doet. Dan verdwijnen ze en een paar dagen of weken later heb je een taxatie van 30-60 pagina’s, voila!

Maar hoe taxeren ze het? Er is iets dat hierboven al is genoemd, namelijk een vergelijkende marktanalyse en dit wordt gedaan door de gegevens uit twee gegevensbronnen te halen: waarden van recent verkochte huizen in de omgeving via het portaal van de notaris en vraagprijzen in de omgeving die op onroerend goed portals worden geadverteerd. En er zijn problemen met beide methoden.

Toch geven ze vaak een nauwkeurige beoordeling, omdat ten eerste de waarden van notarissen vaak lager zijn, omdat dit eigendommen zijn die in het verleden zijn verkocht, zelfs als dit recent is, en in een land waar zwart geld nog steeds een ding is, is de gerapporteerde prijs mogelijk niet de echte prijs. Aan de andere kant zijn “vraagprijzen” vaak hoger omdat mensen “optimistische” prijzen op hun eigendom zetten op de portaalsites en agenten die hen dat toestaan.

Waarom de vergelijkende methode faalt

Vaak liggen ze er echter met een grote marge uit omdat er weinig verkopen zijn om mee te vergelijken in de lokale omgeving, dit is bijvoorbeeld het geval in kleine steden en dorpen, of er zijn weinig andere huizen te koop die lokaal vergelijkbaar zijn. Een voorbeeld hiervan kan zijn dat een gemoderniseerd herenhuis in een dorp ver boven alle andere verkoopprijzen ligt omdat de andere eigendommen volledig moeten worden gerenoveerd en in veel gevallen gesloopt.

Vastgoed taxeren voor informatiedoeleinden

Hier wordt het interessant. We worden vaak gevraagd om een woning te taxeren omdat de eigenaar “misschien besluit te verkopen”. Dit overkomt veel andere makelaars ook. De typische makelaar komt langs, blaast wat rook in de rug van een eigenaar en geeft hen een belachelijk optimistische taxatie in de hoop op het huis in de verkoop te krijgen en ook nog eens exclusief voor de duur van een jaar “Omdat alleen ik het kan verkopen”. (Ze zijn dan de volgende zes maanden bezig om de eigenaar te bellen om hem te vertellen dat hij zijn prijs moet verlagen en toch de aanbieding moet behouden en als het waar was dat zij de enige waren die het konden verkopen, dan zouden ze geen jaar exclusiviteit nodig hebben!)

Je kunt ook een taxatie krijgen van online tools, maar deze liggen in veel gevallen nog verder van de waarheid af. Vandaag gaan we kijken naar een huis in La Pobla de Vallbona, de mijne, en de verschillende taxaties die online bronnen geven.

Apps van banken

Als je een bank hebt in Spanje, dan heeft die bank een app die je op je telefoon kunt hebben. Op die app staat een taxatietool waar je de gegevens van het onroerend goed invoert en het geeft je een willekeurig getal dat in mijn ervaring geen verband houdt met de marktrealiteit. Het pand dat we in dit geval gebruiken is dat van Graham, dat een huidige marktwaarde van ongeveer 320-330k zou hebben.

Maar zijn bank app zegt 158k en dat het is gedaald met 26% in het afgelopen jaar! Toon me één woning in Spanje die het afgelopen jaar met dat bedrag is gedaald en ik zal je een zes dansjes op de bar doen.

Het grappige hier is dat graham naar de bank is gegaan en deze discrepantie aan zijn adviseur in het kantoor heeft gemeld en zij gebruikten de eigen tool van de bank en kwamen met een prijs van 208k, dus het geeft een ander antwoord op zogenaamd dezelfde gegevens binnen het kantoor en de bank-app. Het is nog steeds erg fout. Ik kon echter de vergelijkingen zien die het gebruikte en dat waren er tien. Acht daarvan waren appartementen waarvan er drie volledig gemoderniseerd moesten worden en twee sociale woningen waren met beperkte prijzen. De twee echte huizen, een meer geldige vergelijking, waren net iets meer dan de helft kleiner en een ervan heb ik met een klant bezocht en besloten, echt niet. Bovendien wil de eigenaar bijna de helft van de betaling in zwart geld, wat de vergelijkingsmethode nog meer zal ondermijnen als hij een mokkel vindt die bereid is het onder die voorwaarden te kopen.

Online huizen sites

Toen we keken naar online onroerend goed portals zoals Idealista, Fotocasa, Pisos en meer vonden we ook een grote ongelijkheid. De hoogste schatting was Fotocasa met een bereik van 345-353k. Ze geven ook een procentuele kans dat dit een nauwkeurige taxatie is omdat ze veel of weinig vergelijkingspunten en informatie hebben en dat was 79% nauwkeurig. Idealista gaf een bereik van 195-245.000. Valoración.es gaf een bereik van 121-164K (wat lachwekkend is), Kutxabank’s portal gaf een waardering van 256K en Real Advisor kwam met 276K met een bereik van 262-296K. De grappigste was Habitaclia die een vergelijkbare schatting gaf als Real Advisor over de waardering voor verkoop, maar schatte dat de maandelijkse huur 9304 euro per maand zou zijn. Als dat het geval zou zijn, zou ik morgen verhuizen en het verhuren en de rest van mijn leven in een hangmat rondhangen.

Dus 121k-353K. Wat zei ik eerder over een getal uit de lucht plukken? Je kunt zien dat dit gewoon volstrekt willekeurig is, ondanks dat al deze bedrijven zeggen dat ze AI gebruiken, de beste tools, de beste vergelijkingen enz. Het is BS.

De referentiewaarde

Een waarde die niet wordt genoemd in de bovenstaande voorbeelden is de referentiewaarde en dit is een belangrijke waarde die over het hoofd wordt gezien, in veel gevallen terecht, maar omdat het belangrijk is, zullen we het er hier over hebben. De referentiewaarde is een waarde die het kadaster toekent aan het onroerend goed, zogenaamd wat een onroerend goed waard is, net als alle andere taxaties. De referentiewaarde is echter extreem belangrijk omdat dit de waarde is waarop de belasting die je betaalt voor een woning is gebaseerd… ALS… deze hoger is dan de prijs die u betaalt. Je koopt bijvoorbeeld voor 180.000 euro, maar de referentiewaarde is 200.000 euro. Dit betekent dat de belasting die u betaalt bij aankoop een percentage zal zijn van die hogere waarde, dus u moet de referentiewaarde kennen om uw aankoopkosten te berekenen. Als de referentiewaarde lager is, betaal je over de betaalde prijs van 180.000 euro.

Dit is het probleem. De referentiewaarden voor onroerend goed zijn overal. Meestal vinden we ze onder de verkoopprijs, wat goed is omdat de belasting wordt betaald over de echte prijs en niet over een fictieve waarde die door het register is bedacht. Soms vinden we echter hogere referentiewaarden en u als koper, maar ook als verkoper, moet dit weten omdat de belastingen voor beide partijen worden berekend op basis van deze taxatie als deze hoger is!

Ontvang een taxatie van Valencia Property

Als je je huis wilt verkopen en een duidelijke taxatie wilt, neem dan contact op met Valencia Property en wij zullen er naar kijken. Als we denken dat het niet passend is voor onze klanten zullen we je tijd niet verspillen, bijvoorbeeld als het buiten ons gebied ligt of als het het type woning is waar onze klanten niet naar op zoek zijn.

Als je wel besluit om je huis te verkopen, kunnen we je de beste service bieden, inclusief een volledig fotopakket, plattegronden, virtuele rondleiding en meer. We zijn altijd op zoek naar meer objecten om op de lijst te zetten en hebben een slagingspercentage van bijna 100% bij de verkoop van de huizen die we krijgen en dat komt omdat we niet zomaar alles aannemen, ongeacht de prijs.

We willen eigenaren geen valse verwachtingen geven en tegelijkertijd zijn onze taxaties realistisch. Als jij als eigenaar realistisch bent, kunnen we samenwerken. We zullen je ook altijd eerst vragen wat je verwacht te krijgen voor het pand, want als dat ver buiten de marktwaarde ligt, zullen we je niet lastigvallen met een bezoek. Dat is tijdverspilling voor ons en voor jou. Er zijn andere makelaars die je misschien een hogere prijs geven, maar meestal is dat waar het in de rug blazen van een eigenaar om de hoek komt kijken. Wij zijn realistisch zonder te laag te bieden, terwijl we tegelijkertijd proactief zijn in het verkopen van de eigendommen die we krijgen en we zullen je niet vragen om een exclusief contract om de woning te verkopen.

Ben je benieuwd hoe wij jou kunnen helpen? Vul dan onderstaand formulier in