Sommige mensen denken dat makelaars de beste woningen voor zichzelf houden of bewust geen koopjes adverteren omdat… nou ja… redenen! Ze denken dat er veel meer woningen te koop zijn dan ze online kunnen vinden en dat als de makelaar hen de details zou geven, ze een koopje zouden kunnen scoren. Als we zeggen dat wat ze zoeken niet bestaat voor die prijs, zeggen ze: “Maar wij hebben de perfecte plek online gezien”. Echt waar? Vandaag gaan we kijken naar de waarheid achter online advertenties of de kleine dingen waar je op moet letten in Spaanse onroerendgoed advertenties, zodat je niet wordt verrast door beschrijvingen die niet 100% duidelijk zijn.

Waar we naar kijken

We gaan kijken naar een paar termen die we eerder op de blog hebben besproken en ook naar een paar dingen waar je op moet letten als je een koopje ziet dat misschien betekent dat het onroerend goed dat je bekijkt toch niet zo geweldig is! Als je iets ziet dat aanzienlijk goedkoper is dan de rest van de markt, dan is daar meestal een reden voor en die reden kan iets zijn wat je echt niet wilt in een woning die je koopt.

Het is een interessante trend die we in meer of mindere mate zien op de Spaanse huizenmarkt. Meer dan een derde van de woningen onder de € 200.000 in de steden in Spanje heeft nu één of andere beperking.

Wat betekent dit eigenlijk? Nou, dit zijn geen typische instapklare appartementen. We hebben het over woningen met verschillende soorten beperkingen. Ze moeten misschien grondig worden gerenoveerd, er kunnen juridische kwesties aan verbonden zijn, of er wonen misschien huurders die je niet zomaar kunt uitzetten, zelfs niet voor eigen gebruik.

De cijfers zijn opmerkelijk: 35% in het hele land, 37% in Madrid en 34% in Barcelona (waar je meer opties vindt in het allerlaagste segment van de markt, sommige zelfs voor slechts € 50.000). Als je in Valencia City kijkt naar woningen onder de 200.000 euro, zul je zien dat ruim de helft van de woningen één of andere beperking heeft.

Waarom is er echter een stijging in het aantal woningen met beperkingen? Dat is eigenlijk vrij eenvoudig. Sinds 2021 zijn de prijzen voor woningen met ongeveer 40-50% gestegen. Er zijn gewoon niet veel woningen onder de 200.000 euro in de stad. Omdat conventionele woningen voor meer kopers onbetaalbaar zijn geworden, zijn deze woningen met beperkingen één van de weinige overgebleven mogelijkheden om een woning te kopen, vooral voor mensen die bereid zijn een project aan te pakken of een juridische situatie af te wachten, en jongere mensen zouden dat wel eens kunnen doen in de hoop het probleem op middellange of lange termijn op te lossen. Deze woningen zijn niet echt haalbaar voor wat onze klanten bij Valencia Property willen, namelijk nu verhuizen, maar ze zijn wel heel goed zichtbaar op vastgoedportalen, vooral tegen lagere prijzen.

Onthoud dus dat een spotprijs meestal betekent dat er een addertje onder het gras zit. Zorg ervoor dat je precies weet met welke beperkingen je te maken hebt voordat je je vastlegt. Laten we eens kijken naar enkele van die beperkingen die je zeker zult tegenkomen bij de lagere prijzen.

Ocupada

Het is gekraakt! Iemand woont er alsof het van hem is, maar hij heeft geen wettelijk eigendomsrecht op het pand “Sin título legal”. Je kunt een kraker legaal uit het pand zetten, maar het kost tijd en geld om via de rechter te gaan en je weet nooit zeker in welke staat het pand zich bevindt als je het terugkrijgt en hoe lang dat proces duurt. Je kunt een kraker ook uit het pand zetten door een bedrijf in te schakelen. Deze “intimidatie” kost je veel geld en betekent waarschijnlijk dat een eventuele juridische procedure wordt vertraagd.

Er is echter nog een andere manier: doe hen een aanbod dat ze niet kunnen weigeren. Zie hieronder voor meer info.

Nuda Propiedad

Het naakte eigendom van onroerend goed in Spanje wordt “Nuda Propiedad” genoemd. Dit betekent dat je het onroerend goed koopt, maar dat de verkoper het recht heeft om er te blijven wonen tot zijn of haar dood. In dit soort advertenties wordt altijd de leeftijd van de eigenaar vermeld. Hoe jonger ze zijn, hoe lager de prijs (of hoe groter de korting). Maar als in een advertentie staat dat de eigenaar momenteel 72 jaar oud is, denk dan niet: ach, die heeft nog maar een paar jaar te gaan! Nee hoor! De gemiddelde levensverwachting in Spanje voor mensen die 72 jaar worden, is nog een paar decennia! Het kan zijn dat de eigenaar u overleeft!

Nuda Propiedad kan een geweldige deal zijn als je op zoek bent naar een langetermijninvestering, bijvoorbeeld voor je kinderen, en je het geld nu niet nodig hebt, maar onthoud een paar dingen: je kunt geen hypotheek krijgen voor een Nuda Propiedad en die periode kan heel erg lang zijn.

Un Porcentaje Proindiviso

Soms zie je enorme kortingen op een woning en denk je: wat een koopje. En dan lees je het stukje met “una parte proindiviso”, wat betekent dat het niet voor 100% van de woning is. Het kan best zijn dat het voor 33% is, omdat er twee andere eigenaren zijn, vaak de andere kinderen die de woning hebben geërfd. Je kunt niets doen met die 33%, hoewel je wel 33% van de huurinkomsten uit het onroerend goed kunt krijgen. En je moet onderhandelen met de andere twee partijen. Je kunt ook korting krijgen op hun deel, maar het is ook mogelijk dat zij jouw deel willen kopen en korting op de waarde willen krijgen, omdat ze weten dat je er niets mee kunt doen. En nog iets: de andere eigenaren hebben voorrang en kunnen je aankoop juridisch aanvechten om het zelf te kopen voor de prijs die jij betaalt.

Alquilada

Dit kan ook betekenen dat het gekraakt is. Per definitie betekent dit dat het pand verhuurd is, maar vaak vermeldt de advertentie niet of de huurder de huur niet meer betaalt, “Inquiokupa” zoals dat in Spanje heet.

Laten we aannemen dat het gewoon verhuurd is en dat de huurder betaalt. Vaak staat in de advertentie vermeld voor hoeveel het pand wordt verhuurd en wanneer het contract afloopt. Dat is goed, want zo kun je het rendement nu en in de toekomst berekenen en weet je in theorie ook wanneer het pand voor jou beschikbaar komt. Het kan echter lastig zijn als de huur erg laag is, want als het contract afloopt, kan de huurder weigeren te vertrekken omdat hij niets kan vinden dat ook maar in de buurt komt van de prijs die hij nu betaalt.

Con Cargas

Als er in de advertentie “Con Cargas” staat, kun je maar beter hard wegrennen. Cargas kan iets eenvoudigs zijn als een hypotheek en dat is makkelijk op te lossen, maar als er in een advertentie Cargas staat, kan ik je nu al verzekeren dat het niet om een simpele hypotheek gaat. Het kan gaan om verschillende hypotheken, beslagleggingen, schulden aan nutsbedrijven en de gemeenschap, en zelfs gerechtelijke kosten of vonnissen.

Als al die bedragen bij elkaar opgeteld nog steeds onder de marktwaarde liggen, ga dan je gang. Ik garandeer je echter dat dit meestal niet het geval is. En misschien kom je na de aankoop ook nog voor onaangename verrassingen te staan. Het kan ook zijn dat de eigenaar een prijs vraagt waarmee hij zijn schulden kan aflossen, zodat er geen ruimte is voor onderhandeling.

Derrama

Een derrama is een extra kostenpost die de eigenaar van het appartement momenteel of binnenkort moet betalen. Het kan gaan om reparaties aan het gebouw waarin het appartement dat je koopt een aandeel heeft, of om de installatie van een lift of modernisering omwille van de toegankelijkheid. Het kan ook zijn dat de voormalige voorzitter van de gemeenschap een beroepscrimineel was die erin geslaagd is om het geld van de gemeenschap van de afgelopen tien jaar te verduisteren (dat zal het niet zijn!).

Subasta

Vaak lijkt de opgegeven prijs te mooi om waar te zijn, en ja, helaas is dat ook zo. Het opgegeven bedrag is de startprijs voor de veiling, subasta, die op een bepaalde datum plaatsvindt. Om aan de veiling mee te doen, moet je een percentage van dat bedrag bij de rechtbank storten om te kunnen bieden. Dit is een geweldige manier om geld vast te zetten en er vervolgens achter te komen dat het systeem is gemanipuleerd ten gunste van degenen die dagelijks met veilingen werken.

Renta Antigua

Iemand huurt het pand en doet dat al sinds 1985! Ze betalen een belachelijk laag bedrag in vergelijking met de marktwaarde en hebben het recht om daar te blijven wonen tot ze sterven. Maar hier is het punt: alle directe afhankelijke personen, echtgenoten, kinderen die nog thuis wonen en zelfs ouders die afhankelijk zijn van de huurder, kunnen profiteren van dit contract en het na hun overlijden voortzetten, en hun contract kan een of twee keer worden overgedragen aan die afhankelijke personen. Dus als je een appartement met renta antigua wilt kopen, houd er dan rekening mee dat ze, net als bij Nuda Propiedad, daar misschien nog lang zullen blijven wonen. Maar ze betalen je in ieder geval een klein bedrag aan rendement op je investering tot de dag dat je er zelf in kunt gaan wonen of het tegen marktwaarde kunt verhuren. Ja, bij hun overlijden en het overlijden van de rest van hun directe nakomelingen en afhankelijke personen bij dat tragische ongeval waar jij niets mee te maken had.

No Se Puede Visitar

Het is gekraakt of er woont een huurder en ze laten je niet binnen om het te bekijken omdat… nou ja, het is waarschijnlijk een puinhoop. Zou jij iets kopen in een ander land zonder de omgeving te kennen, zonder het pand te hebben gezien en in de hoop dat alles goed komt? Nee, ik ook niet.

Iemand betalen om te vertrekken

Ik zei hierboven al dat je ze een aanbod moet doen dat ze niet kunnen weigeren, en dat kan zijn voor een kraker, een huurder of een huurder die niet meer betaalt. En nee, ik bedoel niet op de manier van “een paardenhoofd in het bed”.

Ik bedoel onderhandelen met de krakers of huurders om ze te betalen om te vertrekken. Vroeger was dit relatief goedkoop, maar tegenwoordig kunnen de prijzen gemakkelijk oplopen tot 15.000 of zelfs 40.000 euro! Het is de moeite waard als je een woning koopt voor 200.000 euro die 500.000 euro waard is en je kunt er meteen intrekken in plaats van ergens in de toekomst, maar als ik het zou doen, zou ik het bedrag onderhandelen voordat ik het zou kopen.

Maar… is het het waard?

Is het de moeite waard om al deze mogelijke pijnpunten, het hartzeer, de juridische kwesties, het nerveus afwachten van het overlijden van je huurder, de voor de hand liggende moordcomplotten, de onderhandelingen en de vervelende verrassingen die vaak bij dit soort deals komen kijken, te doorstaan? Mijn antwoord is meestal nee. Het is het gewoon niet waard.

Kun je een prijskaartje hangen aan het kopen van een woning zonder al het bovenstaande?

Ja, dat kan je zeker! Marktwaarde zonder beperkingen. Daar heb je je antwoord.

Wil jij graag dat wij je helpen met het vinden van een huis zonder al te veel gedoe? Vul dan onderstaand formulier in