Wij gaan met veel mensen op pad om huizen te bekijken en als we dat doen krijgen we een heleboel vragen, van de meest voor de hand liggende “Waar zijn we nu?” tot vragen die niets met vastgoed of Valencia te maken hebben, ook dan zullen wij ons best doen je zo goed mogelijk te antwoorden.

De meeste vragen die ons gesteld worden, worden ons vaker gesteld, de antwoorden zijn ook interessant voor anderen.

Daarom kijken we in dit blog naar de meest voorkomende vragen die ons gesteld worden

Is Valencia veilig?

Over het algemeen vragen Amerikaanse klanten dit omdat ze steeds meer te maken hebben met wapens in de Verenigde Staten. Hier is het goede nieuws voor hen, maar ook voor jou:

Valencia wordt beschouwd als een van de veiligste steden ter wereld.

Het is veilig voor soloreizigers, veilig voor vrouwen op straat en veilig in het donker. Je moet wel de nodige voorzorgsmaatregelen nemen, zoals ‘s nachts niet alleen over onverlichte straten lopen, maar over het algemeen is Valencia erg veilig. Er zijn geen geweren, overvallen zijn zeldzaam en zolang je je verstand gebruikt en de juiste voorzorgsmaatregelen treft is het meestal veilig. Wat wel kan gebeuren is dat er op de hele drukke plekken in de stad en bij het strand zakkenrollers rondlopen en fietsen worden gestolen, dus de meeste mensen mensen gebruiken Valenbici of een goed slot.

Waarom zitten er tralies voor de ramen?

Er zijn verschillende redenen voor, waaronder veiligheid, decoratie en traditie, maar de belangrijkste reden zag ik een paar weken geleden op sociale media beknopt uiteengezet, tralies voor ramen en deuren betekent dat je de deuren en ramen ‘s nachts open kunt laten staan om de koele lucht binnen te laten zonder de hele wereld uit te nodigen je huis binnen te komen voor een inbraak. Dit is een oudere traditie omdat airconditioning relatief nieuw is in Spanje.

Bijna alle dorps- en stadswoningen en de meeste appartementen op de lagere verdiepingen hebben tralies voor de ramen om deze reden. Huizen op het platteland hebben dit ook, maar de belangrijkste reden hier is de veiligheid, omdat ze oorspronkelijk gebouwd zijn als landhuizen voor de zomer en weekenden en daarom lange tijd van het jaar leeg stonden. Er is dus iets meer aandacht voor veiligheid, maar het heeft nog steeds te maken met het openen van de ramen en decoratie.

Waarom verkopen de eigenaren?

De verleiding om te zeggen “Gaat je niets aan” is groot, maar we weten dat mensen dit graag willen weten.

Het antwoord zal een van de volgende zijn… Huis te klein omdat het gezin groeit, huis te groot omdat kinderen uit huis zijn, slechte herinneringen, een overlijden, verkopen na modernisering of heel simpel, mensen willen een verandering in hun leven. Het antwoord kan ook zijn dat ze hun baan zijn kwijtgeraakt en moeten verkopen omdat ze een hypotheek hebben, scheiden, van werk veranderen en boven hun nieuwe werkplek moeten gaan wonen of het land verlaten, maar de eerste redenen komen vaker voor.

Hoe lang staat dit huis al op de markt?

“Een maand…”

Dat is het antwoord wat makelaars bijna altijd geven, zelfs als het niet waar is.

Omdat een huis nog niet verkocht is, moet je er niet van uitgaan dat dat betekent dat je een laag bod kunt doen dat geaccepteerd zal worden. Vaak staat het nog steeds te koop omdat de eigenaar geen haast heeft en zelfs geen euro korting op zijn huis accepteert. Ja, sommige eigenaren zijn “moeilijk”.

Op de Spaanse markt maakt het in ongeveer 90% van de gevallen niet uit hoe lang een huis al te koop staat, want dat verandert niets aan de houding van de eigenaar.

De laatste twee vragen zijn gewoon een manier om te vragen of de eigenaar biedingen onder de vraagprijs accepteert. Het is makkelijker om ons gewoon te vragen “Accepteert de eigenaar een lager bod ?”. Het is het beste om dat aan ons te vragen als we het huis uit zijn, want sommige eigenaren verstaan soms een beetje Nederlands.

Vraag het ons zodra we buiten zijn als je geïnteresseerd bent.

Wat als ze naast ons een Airbnb starten?

(Of het alternatief “Kan ik een Airbnb starten?”)

Over het algemeen is het nu moeilijk om een Airbnb-vergunning te krijgen in de meeste delen van de stad en er zijn ook regels en voorschriften voor een vergunning in de gebieden waar het nog wel mogelijk is.

Als je bijvoorbeeld een appartement op de eerste verdieping koopt, kun je alleen een vergunning krijgen als het andere appartement op de eerste verdieping er al een heeft. De kamers moeten een bepaalde grootte hebben en er moet een onafhankelijke ingang zijn. Dit sluit 95-99% van de appartementen uit, zowel voor iemand die een Airbnb wil starten en dus ook voor jou. 

Wat betreft de tweede vraag stellen we altijd voor om voor  lange of middellange termijn aan mensen te verhuren, omdat het rendement net zo goed of beter is en het is een stuk minder gedoe; geen continue wisselingen van gasten, geen problemen met feestende groepen en je hebt geen vergunningen nodig. Dit kan je regelen via ons zusterbedrijf Stepping Stone Rentals

Is er een probleem met krakers?

“Ik heb op Facebook gelezen dat als ik mijn flat een half uur verlaat, krakers erin trekken en dat het me 147 jaar zal kosten om ze eruit te krijgen omdat ze het recht hebben om voor altijd te blijven en het eigendom door te geven aan hun kinderen en de kinderen van hun kinderen en de kinderen van hun kinderen…”

Je snapt het. De suggestie is om Facebook NOOIT te geloven.

Krakers bestaan net als in elk ander land. Zijn ze een probleem? Niet echt. Hebben we krakers meegemaakt? Ja. Maar het zit zo. Krakers, in het algemeen, willen je huis en de problemen met jou als eigenaar niet hebben. Zij willen ergens wonen waar ze zonder problemen kunnen blijven, dus concentreren ze zich meestal op “bank panden” omdat de banken veel panden leeg hebben staan en de krakers weten dat banken er lang over doen om ze eruit te krijgen.

Ook krijgen we soms de vraag van mensen die kopen met als doel te verhuren hoe ze ervoor kunnen zorgen dat er geen problemen ontstaan als een huurder stopt met betalen en in wezen kraakt.
We adviseren hiervoor een verzekeringspolis af te sluiten, de verzekeraar kiest de huurder uit de potentiële kandidaten en jij verzekert jezelf tegen wanbetaling. Als de huurder niet betaalt, betaalt de verzekeringsmaatschappij uit en doet het werk om de niet-betalende huurder eruit te krijgen.

Hoe zit het met de nutsvoorzieningen, hoe komen deze op onze naam te staan?

Hoe komen water, gas en elektra op jouw naam te staan? Water, elektriciteit en gas worden door de verkopend makelaar of je advocaat op jouw naam en gekoppelde bankrekening gezet, dit voor toekomstige automatische incasso’s. 

Soms zal het nodig zijn een handtekening te zetten. Dat kan een document zijn dat je wordt doorgestuurd, meestal gebeurt dit op de dag van de ondertekening of de dagen erna. Elektriciteit en gas zijn relatief makkelijk te regelen, maar water kan lastiger zijn en daar zal je soms aanwezig moeten zijn, samen met de vorige eigenaar om de handtekeningen te zetten.

Wat zijn de jaarlijkse kosten?

Met een appartement heb je twee type kosten: de vaste kosten en de variabele kosten. De vaste kosten zijn de gemeentebelasting en de kosten voor de vereniging van eigenaren (als die aanwezig is). Met een huis heb je waarschijnlijk maar één kostenpost en dat is de gemeentebelasting.

De gemeentebelasting voor een appartement in Valencia kan variëren van 100 euro of minder per jaar tot ongeveer 600 euro per jaar, afhankelijk van de grootte, het gebied, de historische waarde en het beschermingsniveau. De kosten voor de vereniging van eigenaren kunnen variëren van 10 euro per maand tot 20-50 euro per maand.

De gemeentebelasting op een huis kan variëren van 250 euro tot, de duurste die we hebben gezien, rond de 2000 euro per jaar. Een huis kost meestal zo’n 400-500 euro per jaar, maar veel gemeenten geven korting voor moderniseringen die het huis energiezuiniger maken of voor de installatie van bijvoorbeeld zonnepanelen. Over het algemeen zijn er geen kosten voor een vereniging van eigenaren aan een huis verbonden, maar soms heeft de Urbanisatie kosten voor beveiliging, het sportcentrum of zelfs de jaarlijkse feesten.

Is het erfpacht of eigen grond?

“Het is eigen grond.”

Altijd. Nou ja, bijna altijd. Een huis kopen in Spanje betekent ook dat je de grond koopt.

De grond is geen eigendom van de koning, burgemeester of wie dan ook.

Jij bent eigenaar van de grond, of een deel van de grond waar bijvoorbeeld je appartement op staat.

Er zijn echter een paar uitzonderingen, huizen die bijvoorbeeld aan de kust of in de buurt van de haven staan, kunnen erfpacht hebben, maar meer dan 90% van het aanbod betreft eigen grondbezit. Als dat niet het geval is, laten we je dat weten, en laten we je ook weten of je het eigendomsrechten kunt kopen.

Wat zijn mijn kosten koper bovenop de aankoopprijs?
15 a 16%

De belasting in Valencia is 10%. Makelaarskosten zijn meestal 3%, notaris-, registratie- en Gestor-kosten zijn ongeveer 1% en je moet ook gebruikmaken van een onafhankelijke advocaat die je rond de 1% in rekening brengt. Houd er rekening mee dat bij alle kosten er nog 21% BTW op komt, dit geldt niet voor de belasting.

Soms kan het je iets meer kosten. Als je een hypotheek krijgt, tel daar dan de taxatiekosten en kosten bij op die de bank of hypotheekadviseur je in rekening brengt. Als je een koopje koopt, kan de referentiewaarde voor belasting hoger zijn dan de werkelijke prijs en wordt de belasting van 10% gebaseerd op de referentiewaarde, niet op je aankoopprijs.

Kan het minder zijn? Natuurlijk. Soms zegt de makelaar dat hij je niets in rekening brengt. Dan bespaar je toch 3%? Eh… nee. Hun vergoeding wordt verrekend in de kosten van het onroerend goed, omdat ze de verkoper deze kosten in rekening brengen, dit zal minimaal 5% zijn en vaak 8-10%.

Jij als koper betaalt dit, zonder het te beseffen omdat het in de verkoopprijs zit

Soms kan de eigenaar je aanbieden om een minder hoge officiële verkoopprijs te aanvaarden en een deel in cash te betalen, wat voor jou een minder hoge belasting betekent. Doe dit niet. In de toekomst zal je vermogenswinst namelijk hoger zijn en daar betaal je ook belasting over, daarnaast is het illegaal.

Je komt er misschien mee weg om “de meubels te kopen” en daar maar 6% belasting over te betalen, maar de kosten van meubels mogen nooit meer zijn dan maximaal 20.000 euro En je loopt de kans dat de belastingdienst met een vergrootglas naar die specifieke deal gaat kijken. Dat wil je niet.

En voor we afsluiten nog één laatste vraag

Is het mogelijk eerst te huren en dan te kopen?

Nee, nee dat is het niet.

In de huidige markt is het lastig een huurkoopwoning te vinden in Valencia en als een woning te koop staat, staat deze te koop en daarom niet beschikbaar voor verhuur.

Wil je meer weten? vul dan onderstaand contact formulier in, wij nemen snel contact met je op