Het aankoopproces in de regio Valencia werkt op een aantal manieren echt anders dan in Nederland. En dat is niet erg maar er zijn een aantal dingen die wij, Nederlanders, lastig te begrijpen vinden.

In het blog van deze week gaan we hier nader op in.

Het begrip aankoopmakelaar

In de regio Valencia zijn er verkoopmakelaars en aankoopmakelaars. In principe krijgt de verkoopmakelaar 3%* commissie van de verkoper en de aankoopmakelaar 3%* (We zien dat dit percentage soms om 4% of 5% gaat ,wat wij belachelijk vinden) van de koper. Het bijzondere is dat de verkoopmakelaar ook de aankoopmakelaar mag zijn.

Wat betekent dit in praktijk?

Dat er verkoopmakelaars zijn die niet willen samenwerken met een aankoopmakelaar. Dit kan een aantal redenen hebben:

• Ze willen beide commissies hebben, en in een krappe markt weten ze dat als ze iets goeds in handen hebben ze dit zullen verkopen. Ze krijgen soms bijvoorbeeld twee weken exclusiviteit van de verkoper. Dat begrijp ik ook nog wel. 
• Maar als het huis langer te koop staat en ze willen nog steeds niet samenwerken, terwijl wij regelmatig mensen hebben die snel kunnen kopen, dan gaat het hen niet om hun verkopende klant, maar alleen om de eigen portemonnee. Dat vinden veel mensen lastig te begrijpen.
• Ze geen commissie krijgen van de verkopers, omdat de verkoper weet dat de markt krap is en ze kunnen verdienen als ze het aankopen. 

Gelukkig hebben wij een netwerk met makelaars die graag met ons samenwerken omdat ze weten dat onze klanten goed voorbereid zijn en wij professioneel.

Wanneer is een makelaar je aankoopmakelaar?

Zodra je contact hebt opgenomen via idealista, fotocasa, de website van die makelaar etc. 

Het gebeurt regelmatig dat mensen naar huizen gaan kijken en mij dan vragen hun aankoopmakelaar te zijn. Ik moet ze dan vertellen dat dit voor dit huis en die verkopend makelaar niet meer kan. “Maar wij willen jou als aankoopmakelaar, dat mogen wij toch zelf bepalen?” Helaas niet. Dit is hoe het werkt. Als je wilt dat wij je aankoopmakelaar zijn, moet je niet meer zelf contact opnemen, dat doen wij dan voor je. 

Het kan zelfs zo zijn, dat bij de grote internationale franchise makelaars, je ooit in een ver verleden ooit contact hebt gehad, zij vragen ons wat je naam is, sta je in hun systeem, zijn zij je aankoopmakelaar bij de huizen die zij hier te koop hebben staan.

Mochten je een huis zien wat je te gek vindt, maar de makelaar wil niet samenwerken, dan laten wij je dat uiteraard weten. Je hebt dan de mogelijkheid het zelf te regelen met de verkoopmakelaar (die dan dus ook jouw aankoopmakelaar is) of je betaalt ons een begeleidingsfee van € 2,500*. Deze komt bovenop de 3%* die je aan de andere makelaar betaalt.

Het is dus niet zo dat je geld bespaart door zelf geen aankoopmakelaar in de arm te nemen. Die 3%* betaal je sowieso en dan kan je beter een aankoopmakelaar hebben die jouw belangen behartigt.

*Plus 21% BTW

Een huis staat te koop bij meerdere makelaars

In Nederland kan een huis maar bij één makelaar in de verkoop staan. Hier in Spanje is dat anders en kan een huis bij soms wel 10 makelaars te koop staan. En het maffe is dat je soms ook nog verschillende prijzen en omschrijvingen bij de huizen kan zien staan. 

Als dit het geval is, kan het zijn dat iemand snel wil verkopen of het huis lastiger verkoopbaar is. Maar niet per se. Het is iets wat hier mag en gebeurt.

Een advocaat inschakelen

In Nederland is het eigenlijk altijd duidelijk van wie het huis is, of het een huis is, of het legaal gebouwd is, of er geen beslag op ligt etc. De notaris beschikt over deze informatie. Hier doet een advocaat een groot deel van dit werk en zonder advocaat kan je jezelf flink in de vingers snijden. De advocaat zorgt er ook voor dat alle juiste papieren verzameld worden van de verkoper en koper en stuurt deze door naar de notaris.

Onduidelijkheid over het aantal m2 dat je koopt

In Nederland werken we met exact gemeten.

In Spanje niet….

Het is zelfs zo dat in de verschillende registers eigenlijk altijd verschillende m2 genoemd staan. Je hebt het kadaster en je hebt de gegevens die uit de koopcontracten (bij de notaris)  gehaald worden. Waar Nederlanders vaak precies willen weten hoeveel m2 het huis/terrein dan is, zeggen de Spanjaarden, je koopt wat je ziet. Als dit verschil een paar % van de totale oppervlakte betreft vind ik dat prima. Maar het kan ook zijn dat dit om veel grotere percentages gaat.

Een voorbeeld: in het kadaster staat het huis als 200m2 maar in de escritura/nota simple  (gegevens gebaseerd op de koopcontracten bij de notaris) 100m2 is. Dan is er toch wat aan de hand. Vaak is dan het geval dat de huidige bewoners een stuk aangebouwd hebben maar dat nooit officieel laten vastleggen bij de notaris. Dat hoeft geen probleem te zijn want dit kan meestal wel geregeld worden, mits er legaal gebouwd is). En zij moeten dit dan regelen voor de verkoop plaatsvindt.

Over je grond kan er ook een verschil zijn, het kan zo zijn dat er grond bij gekocht is, ook daar moet dan wel een officiële verklaring van zijn. In Nederland zijn we gewend dit allemaal volgens de letter te doen, zo zijn bij ons ook de processen. Hier is het meer van ja maar goed, dat kan toch geregeld worden, ooit een keer etc.

Aanbetaling doen aan de verkopers zelf

Een heel belangrijk onderdeel in het koopproces is het aanbetalingscontract (Arras). In Nederland werken wij met een voorlopig koopcontract en doe je de volledige betaling als je de koop gaat tekenen. Dat is hier anders, nadat de verkoper en koper de Arras getekend hebben, doe je een aanbetaling aan de door de verkopers opgegeven bankrekening. Dit is meestal 10% van de overeengekomen prijs. Dit loopt dus niet via de notaris maar is direct tussen de verkoper en de koper.

Geen derdenrekening bij de notaris

In Nederland lopen de financiële stromen van een aakoop/verkoop via de notaris.  In Spanje werkt dit anders. Zoals hierboven aangegeven gaat de aanbetaling naar de verkoper zelf, voordat je bij de notaris zit. Op de dag van de overdracht zijn er bij de notaris een paar smaken, die te maken hebben met van wie je het huis koopt en of er een hypotheek op het huis zit.

In feite zijn er qua betalingsmiddelen twee mogelijkheden:

1. cheque – een ouderwetse cheque op naam
2. OMF transfer – een digitale bank transfer

Een paar scenario’s:

Het huis is van een echtpaar en er zit geen hypotheek op
Lekker makkelijk, je hebt dan één cheque of één digitale bank transfer nodig op naam van één van de twee echtelieden.

Het huis is van een echtpaar en er zit wel een hypotheek op
Nog steeds vrij makkelijk, maar er moeten nu twee betalingen plaatsvinden. Namelijk aan het echtpaar en aan de bank waar de hypotheek open staat. Met de betaling aan de bank wordt de bestaande op het huis hypotheek geklaard. Dit houdt in dat je twee cheques meeneemt of twee banktransfers moet doen.

Het huis is van meerdere eigenaren en er zit geen hypotheek op
Afhankelijk van het aantal eigenaren en hoe zij dit regelen kan het zijn dat je soms wel vijf of meer verschillende betalingen moet doen. Per cheque of bank transfer.  Dit gebeurt vrij regelmatig als het huis bijvoorbeeld geërfd is door kinderen of kleinkinderen.

De advocaat waar je mee werkt geeft je altijd door hoe je moet betalen, aan wie en om welke bedragen het gaat. Het is aan jou om dit tijdig te regelen met je Spaanse bank. Een cheque opmaken kan soms wel een uur duren… Dus zorg dat je dit niet een half uur voordat je naar de notaris gaat, nog moet regelen.

Een groot gezelschap bij de notaris

In Nederland zit je meestal met de verkopers, kopers, soms de makelaars en notaris aan tafel. In Spanje is er altijd een vertegenwoordiger van je advocaat aanwezig bij het tekenen, wij zijn erbij, de verkopers, hun makelaar, soms ook hun advocaat en als er een hypotheek in het spel is ook vertegenwoordiger(s) van de bank, naast, uiteraard, de notaris.

Ik adviseer altijd een flesje water mee te nemen, want waar je in Nederland altijd water, koffie, thee aangeboden krijgt, krijg je hier meestal niks. Zelfs niet als het uren duurt.

Zoals je leest, dingen werken hier anders, En dat betekent dat je soms echt je Nederlandse pet moet afzetten en je moet accepteren dat dit zo is. Maar daarom zijn wij er om je gedurende het proces bij te staan en je uit te leggen waarom dingen lopen als ze gaan. En hoe stom dat soms mag zijn, onze uitleg is soms niet anders dan dit: wij snappen ook de redenatie waarom het zo gaat, niet, maar dit is nu eenmaal hoe het hier werkt en daar hebben we het mee te doen.

Wil jij graag door ons begeleid worden in het kopen van een huis in of om Valencia vul dan onderstaand formulier in.