Een van de dingen die mensen altijd in verwarring brengt is dat wij bij Valencia Property voor de koper werken. Onze rol als aankoopmakelaar wordt niet door iedereen buiten de Verenigde Staten volledig begrepen, maar we hebben een bedrijf opgebouwd op basis van dat model in de afgelopen twintig jaar en het begint hier ook begrepen te worden. Dat betekent echter niet dat ons advies beperkt is tot wat we onze klanten, de kopers, uitleggen. Soms moeten we ook de verkopers adviseren over wat ze moeten doen, waar ze zich op moeten voorbereiden en wat ze uiteindelijk moeten betalen als ze verkopen. Dus voor het geval je een verkoper bent, gaan we in dit artikel kijken naar je verantwoordelijkheden, wat je moet doen en wat je moet betalen als je je huis in Valencia of Spanje verkoopt.

Het verkoopproces

We hebben eerder op deze blog geschreven over het proces van het kopen van een huis. Je kunt het artikel hier bekijken. Uiteraard is dit ook van toepassing op verkopers, maar in principe doet iemand een bod om je huis te kopen, jij accepteert het en de koper doet een aanbetaling, meestal 10% van de prijs van het huis, die deel uitmaakt van de hele uiteindelijke betaling. Als je je terugtrekt uit de verkoop, moet je het dubbele van dat geld terugbetalen (maar in dit artikel gaan we ervan uit dat dat niet zal gebeuren).

Papierwerk vóór de verkoop

Als verkoper kun je het beste al je papierwerk bij de hand hebben, want de verkopend makelaar en de advocaat van de koper zullen je hierom vragen. Wees niet verbaasd dat je niet zomaar iets op de markt kunt zetten, een bod accepteren en het geld krijgen (hoewel veel verkopers volhouden dat dat alles is). Je zult een aantal of alle volgende zaken moeten overleggen.

• Kopie van de akten
• Kopie van de registratiegegevens (Nota Simple en/of Kadastrale gegevens)
• Certificaat van de gemeente waaruit blijkt dat de betalingen up-to-date zijn
• Bewijs van de laatste vier jaar van betalingen voor de gemeentebelasting
• Laatste rekeningen van nutsbedrijven
• Eventuele vergunningen voor uitgevoerde bouwwerkzaamheden (in het geval van huizen)
• Gegevens van de bank voor het berekenen van het hypotheekbedrag (als er een hypotheek op het onroerend goed rust)
• Energiecertificaat
• Bewoonbaarheid Certificaat
• Naam van fiscale vertegenwoordiger in Spanje (voor verkopers die niet in Spanje wonen)

Betalingen bij verkoop

Laten we een typisch voorbeeld nemen van een huis dat is verkocht voor 250.000 euro. Op de dag van de ondertekening krijg je een cheque voor 250.000 minus de eerder genoemde aanbetaling, toch? Nou, meestal is dat niet het geval. Er zijn inhoudingen, belastingen en meer van toepassing op dat bedrag, dus je moet je ervan bewust zijn hoeveel je mogelijk moet betalen. En deze bedragen zijn ook afhankelijk van je situatie als ingezetene of niet-ingezetene.

Notaris-, Registratie- en Gestor-kosten

De verkoper betaalt 65% van de notariskosten van een verkoop. Bij onze fictieve verkoop van 250.000 euro bedragen de notariskosten ongeveer 1000 euro, dus 65% daarvan. De registratiekosten zouden ongeveer 461 euro zijn en de gestor zou ongeveer 300 euro in rekening brengen. Je moet deze kosten op de dag van de verkoop aan de notaris betalen en ze kunnen per kaart of contant worden betaald.

Inhoudingen

Er kan om een aantal redenen geld worden ingehouden. Als er nog openstaande betalingen moeten worden gedaan aan de gemeente voor de laatste vier jaar van de gemeentelijke belastingen, dan moet er wat geld worden ingehouden door de koper. Ook als je een hypotheek hebt, kan de bank een bankcheque van 100.000 ontvangen om bijvoorbeeld je hypotheek af te betalen. Vergeet echter niet dat ongeveer 1000 euro extra kan worden ingehouden voor de annulering van de hypotheek in het kadaster.

Ook ben je aansprakelijk voor de Plusvalia Municipal, die hieronder wordt genoemd. Vaak wordt dat geld achtergehouden en betaalt de koper het om ervoor te zorgen dat het gedaan wordt. Dit is vooral het geval als de verkoper geen inwoner van Spanje is en misschien de volgende 30 dagen niet in het land is om de belasting te betalen.

Het goede nieuws voor verkopers is dat als je goed georganiseerd bent en je je belastingen op tijd hebt betaald, je geen hypotheek hebt op het onroerend goed en een inwoner van Spanje bent (zie meer hieronder), er geen inhoudingen worden gedaan op het bedrag dat je ontvangt op de dag van de verkoop.

Belastingen

Er zijn twee belangrijke belastingen om te betalen, een lokale belasting genaamd de “plusvalia municipal” en de vermogenswinstbelasting op de gemaakte winst (In het geval van hoofd woningen zonder herinvestering voor mensen die niet de pensioengerechtigde leeftijd hebben – Ja, er zijn uitzonderingen).

Zoals hierboven vermeld kan de plusvalia municipal worden ingehouden om door de koper namens de verkoper via de notaris te worden betaald. Dit bedrag varieert van een paar honderd euro tot vele duizenden. Het wordt voortdurend herzien en is de oorzaak van veel rechtszaken tussen gemeentehuizen en individuele belastingbetalers, dus als je gaat verkopen, vraag ons dan naar je specifieke situatie en wij geven je advies.

Het belangrijkste probleem en de kosten waar veel verkopers mee te maken hebben, vooral op dit moment nu de prijzen zijn gestegen, is de vermogenswinstbelasting. Als je voor een lage prijs koopt en voor een hogere prijs verkoopt, moet je vermogenswinstbelasting (Capital Gain) betalen. De bedragen voor vermogenswinstbelasting staan hieronder:

Tot 6.000 euro 19%

6-50.000 euro 21%

50-200.000 euro 23%

Meer dan 200.000 euro 26%

Als je bijvoorbeeld een huis hebt gekocht voor 60.000 euro en het hebt verkocht voor 140.000 euro, heb je geen vermogenswinst van 80.000 euro omdat je betaalde belastingen en andere kosten zoals notaris- en registratiekosten bij de aankoopprijs optelt en de verkoopkosten aftrekt. Daarom zou de meerwaarde 70.000 kunnen zijn. In dit geval betaal je 1.140 euro over de eerste 6k aan meerwaarde, 9240 euro over het bedrag tot 50k en 4.600 euro over het deel van 50-70k, wat een totaal oplevert van 14.980 euro of 21,4% van het hele bedrag**.

Je hebt 30 dagen na de verkoop om dit aan de belastingdienst te betalen. Doe je dat niet, dan krijg je een boete. De notaris kan aanbieden om deze betaling voor je te doen en ze zullen je hun rekening geven om het geld op te storten zodat ze namens jou kunnen handelen.

**Onthoud dat er uitzonderingen zijn op deze regels: gepensioneerde inwoners, mensen die een andere primaire verblijfplaats kopen en anderen zoals “familias numerosas” betalen geen belasting of hebben belastingvoordelen en elke autonome gemeenschap kan verschillende belastingschijven hebben bij aankoop en verkoop, dus het is altijd het beste om het na te vragen.

Als je echter een niet-ingezetene bent, zijn de notaris en de koper verplicht om bij verkoop 3% van de verkoopprijs in te houden om potentiële vermogenswinst te betalen. De belastingdienst heeft geschat dat niet-ingezetenen gemiddeld deze 3% moeten betalen, maar niet iedereen is gemiddeld, dus als jouw specifieke geval is dat je minder zou moeten betalen als niet-ingezetene, misschien heb je geld verloren op de verkoop, dan kun je deze 3% terugvragen bij de belastingdienst. Het duurt ongeveer 9 maanden om het terug te krijgen.

Als je meer moet betalen, stuurt de belastingdienst een tweede rekening om deze ingehouden 3% aan te vullen, bijvoorbeeld als de 3% inhouding geldt voor onze hypothetische verkoop van 250.000 euro, dan houden de koper en de notaris 7500 euro in. Als je een grote meerwaarde hebt, zoals in het bovenstaande voorbeeld van 70.000 euro, dan krijg je een belastingfactuur van 14.980 euro (de belastingdienst zal er zeker geen negen maanden over doen om dit in rekening te brengen!) In feite heb je de 7.500 euro al betaald, dus je zou een aanvullende rekening van 7.480 euro krijgen. Voorheen was dit als de belastingdienst je kon vinden als een niet-ingezetene die elders woonde. Nu echter, sinds 1 januari 2022, moet je op de dag van de verkoop een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje aanwijzen met wie de belastingdienst contact zal opnemen om je op de hoogte te stellen van je belastingverplichtingen. (Over het algemeen denk je dat als je ooit terug wilt komen naar Spanje, zelfs op vakantie, dat je dan moet betalen ;-)) De tentakels van de belastingdienst zijn trouwens zelfs in niet-EU-staten lang.

Makelaarscommissie

Als je via een makelaarskantoor verkoopt, rekenen ze over het algemeen 3% van de verkoop in Valencia en tot 6% in andere gebieden van Spanje. De meeste makelaars zullen wachten met betalen totdat je betaald hebt voor de woning, maar sommige makelaars vragen om betaling vooraf en houden soms de aanbetaling vast en nemen het dan over (dit zouden ze niet moeten doen, want dit is relatief illegaal ;-)). Het is op dit punt dat we vaak ruzies zien bij de notaris.

En dat was het dan. Niet al te pijnlijk toch? Als je goed georganiseerd bent, is het relatief eenvoudig om de papieren bij elkaar te krijgen en de betalingen te doen die nodig zijn bij de verkoop. Sommige gemeentehuizen zijn makkelijker dan andere om mee om te gaan als je wilt weten hoeveel de Plusvalia Municipal zal zijn en het belastingkantoor is ook behoorlijk efficiënt. Voorafgaand aan de verkoop is het papier dat de meeste eigenaren het moeilijkst te leveren vinden het Bewoning Certificaat, omdat het pas dit jaar verplicht is geworden en de meeste mensen er niet van op de hoogte zijn en het niet hebben (soms kan het worden vervangen als het moeilijk te krijgen is vanwege de afspraken situatie op het plaatselijke gemeentehuis met een “Declaración de Responsable”). Je kunt vier jaar IBI-betalingen bewijzen met bankafschriften als je de rekeningen niet hebt, omdat bezoeken aan het gemeentehuis moeilijker zijn geworden na covid.

Wil je meer weten? Vul dan onderstaand contactformulier in