VPO = Vivienda de Protección Oficial
Als je op zoek bent naar een huis in Valencia onder de €180.000, zul je merken dat je keuze beperkt is, dit omdat de prijzen de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen. Het is moeilijk om in de stad iets te vinden dat aan de basisvereisten voldoet voor minder dan €150.000 en misschien zelfs €180.000, vooral als het relatief centraal is gelegen. Het is nu nog moeilijker geworden door een nieuwe wet die in juli is uitgekomen en waarvan we nu pas de resultaten beginnen te zien. Als je niet weet wat een VPO-eigendom is, moet je verder lezen.
Wat is een VPO?
VPO staat voor “Vivienda de Protección Oficial” (Officieel Beschermd Eigendom) Het is het equivalent van sociale woningbouw en was heel gebruikelijk in de jaren 60 tot 80 in Spanje, maar bestaat nog steeds en er worden elk jaar meer VPO’s gebouwd.
De gedachte achter VPO was dat het betaalbare huisvesting bood voor mensen die moeite hadden om een woning te betalen. De prijzen werden gecontroleerd, prijsstijgingen van het onroerend goed werden beperkt tot het officiële inflatiecijfer en de overdracht van het onroerend goed was afhankelijk van bepaalde criteria. Eigenaren van VPO’s konden hun eigendom altijd verkopen, maar ze waren beperkt in de prijs die ze konden vragen en gemeenteraden hadden de eerste optie op de aankoop. In veel gevallen leidde dit tot een toename van zwart geld dat van eigenaar wisselde, omdat de prijs van het eigendom door de staat werd vastgesteld, maar je de eigenaar contant geld moest betalen als hij het aan jou wilde verkopen als de gemeente ervoor koos om het niet te kopen.
Vóór de wetswijziging kon een VPO-bezit dat een bepaald aantal jaren als VPO in bezit was van dezelfde persoon, meestal 10 jaar, niet langer als VPO worden geregistreerd en zonder voorwaarde op de vrije markt worden verkocht. Het was een soort kooprecht. De nieuwe wetswijziging is subtiel, maar heeft verstrekkende gevolgen voor onze klanten.
De wetswijziging
De veranderingen betekenen dat je, om een VPO woning te kunnen kopen, op de lijst van “demandantes” moet staan (degenen die kunnen kiezen om een huis van de gemeente te kopen) en om een “demandante” te zijn moet je onder een bepaald bedrag verdienen en meer dan een jaar in Spanje hebben gewoond. Buitenlandse kopers kunnen dus kopen, maar ze moeten wel in Spanje wonen. De meeste van onze klanten komen uit andere landen en wonen dus niet in Spanje. Ze verdienen meestal ook meer dan het toegestane maximum en daarom komen ze niet in aanmerking om een VPO geregistreerd pand te kopen.
Je kunt misschien nog steeds een voormalig VPO eigendom kopen
Hier komen we in het woud van data en getallen. Vóór 1968 golden VPO’s meestal voor 20 jaar. Dus zelfs als het nu nog gecatalogiseerd is als VPO omdat niemand de moeite heeft genomen om de codering te veranderen, kan deze classificatie van het eigendom worden afgehaald. Dit is een eenvoudig proces en kan snel voor de aankoop worden gedaan.
Vanaf 1968 golden VPO’s voor 30-50 jaar. Als een huis dus tussen 1968-1973 is gebouwd, kan het worden gedeclassificeerd als dat nog niet is gebeurd, maar alles na 1973 (zoals ik dit schrijf) kan VPO zijn totdat er 50 jaar zijn verstreken. Sommige huizen zijn misschien na 1973 gebouwd, maar zijn al als VPO gedeclassificeerd voordat de wet veranderde, omdat dat in veel gevallen al na 30 jaar kon als de gemeente geen gebruik had gemaakt van het kooprecht dat ze hadden. In deze gevallen kan je dit appartement kopen.
Waarom heeft dit gevolgen voor veel mensen?
Als je kijkt naar het goedkopere aanbod van de markt, dan liggen veel van de huizen in de gebieden waar VPO’s zijn gebouwd, omdat VPO’s natuurlijk in niet-prime gebieden zijn gebouwd. Prime gebieden waren grotendeels al gevestigd voordat VPO’s bestonden en lagen centraler. VPO’s zijn te vinden in gebieden waar je onroerend goed onder de €200.000 aan de rand van de stad vindt en meestal in minder trendy gebieden. Vergeet echter niet dat de wensen veranderen en dat wat in de jaren 60, 70 en 80 een minder trendy gebied was, nu erg gewild kan zijn.
Veel klanten hebben daarom hun favorieten op Idealista en andere portals staan, maar veel daarvan kunnen ze niet kopen. Je hoeft echter niet te verwachten dat er iets in de aanbiedingen staat dat erop wijst dat het om een VPO woning gaat, want de meeste makelaars willen dat klanten eerst rondkijken voordat ze het hen vertellen (of ze zijn niet op de hoogte van de classificatie en soms van de nieuwe wet). Dan kunnen ze de klanten andere dingen laten zien die ze mogelijk wel kunnen kopen. Ik heb nog geen beschrijving gezien met een volledige uitleg dat het onroerend goed VPO is en dat je je moet kwalificeren om het te kunnen kopen of het jaar waarin het onroerend goed uit de VPO-classificatie komt.
Hoe heeft het onlangs klanten beïnvloed?
We krijgen klanten die rond deze prijsklasse kijken en dit artikel zal naar hen worden gestuurd als ze nu op zoek zijn om hen voor te bereiden op de nieuwe wet. We hebben de gevolgen van de wet al ervaren.
In één geval, net na de wetswijziging, vond een van onze klanten een huis erg mooi en ging het bezichtigen en was er helemaal weg van. De verkopend makelaar wist niet eens dat het VPO was. Toen de advocaat de “Nota Simple” over het huis kreeg, werd het ontdekt. Ze konden het niet kopen omdat het in 2024 uit VPO kwam maar niet eerder en de eigenaar was niet bereid om een huurcontract te tekenen met een optie tot koop na de einddatum. (Uiteraard heeft de eigenaar hier ook een probleem omdat ze nu willen verkopen, maar hun potentiële kopers pool is kleiner omdat ze een Demandante moeten zijn).
In een ander geval viel een klant op een huis maar het had nog steeds de classificatie, ook al was het voor de wetswijziging verschillende keren van eigenaar veranderd en was het nu eigendom van een bedrijf dat gespecialiseerd is in het moderniseren van oudere huizen. Ze hadden het gekocht vóór de invoering van de wet en konden het dus kopen. Gelukkig was het pand uit 1962, dus de verandering van classificatie was eenvoudig.
Het zijn niet alleen goedkopere woningen
Sommige VPO’s zijn gebouwd in topgebieden en worden nu te koop aangeboden voor hogere prijzen. Er gelden natuurlijk nog steeds beperkingen voor wie er mag kopen. Daarom kan een woning soms lang op de markt blijven omdat er een extreem laag aantal potentiële kopers is die het zich kunnen veroorloven en tegelijkertijd op de lijst van “Demandantes” staan. Ze hebben veel spaargeld nodig of misschien hulp van de bank van vader en moeder of ze krijgen een erfenis of winnen een loterij. Deze huizen zullen waarschijnlijk op de markt blijven tot de 30-50 jaar voorbij zijn of ze zullen van de markt worden gehaald door deze classificatie van VPO, waardoor het aanbod van te koop staande huizen verder opdroogt.
Het is niet alleen de stad
De meeste steden en veel dorpen hebben ook enkele of veel VPO eigendommen. Sommige dorpen die tijdens de Franco-periode en later als nieuwe steden zijn gebouwd, kunnen bijna uitsluitend VPO-bezit hebben. Weten of een huis VPO is voordat je het bezoekt is nu een essentiële vraag. Wees gerust dat we in de toekomst alleen VPO’s zullen bezoeken die kunnen worden gedeclassificeerd of al zijn gedeclassificeerd.
Voor meer informatie neem contact met ons op
