Als je een woning in Valencia verkoopt, moet je weten welke vermogenswinstbelasting je mogelijk verschuldigd bent. Dit geldt vooral als je een niet-ingezeten verkoper bent, omdat de berekening soms ingewikkeld kan zijn door een misverstand over wat de 3%-inhouding bij de notaris precies inhoudt.

Om je te helpen bij het inschatten van je mogelijke vermogenswinstbelasting hebben we deze calculator samengesteld, net zoals we onze calculator voor aankoopkosten hier hebben samengesteld.

Overwegingen

Er zijn een paar dingen waar je rekening mee moet houden, aangezien ieders situatie met betrekking tot de belastingplicht anders is. We hebben echter rekening gehouden met de belangrijkste verschillen, zoals of je een ingezetene bent, een niet-ingezetene maar EU-burger, of een niet-ingezetene en geen EU-burger, aangezien elk geval anders is. De calculator maakt geen onderscheid naar leeftijd, hoofdverblijfplaats of tweede woning, of eventuele persoonlijke aftrekposten die je zou kunnen hebben. Beschouw dit als een worstcasescenario.

Ook hebben we in de calculator hieronder alleen gegevens opgenomen over vermogenswinstbelasting. Andere kosten voor de verkoper, zoals de lokale gemeentelijke vermogenswinstbelasting (Plusvalia Municipal), makelaarskosten, energieprestatiecertificaat enz… worden uitgebreid behandeld in ons artikel dat aanstaande maandag verschijnt. Kom daar zeker voor terug. Deze pagina bevat alleen de calculator om mee te spelen en is puur ter informatie.

De verkoopbelastingcalculator

Hieronder hoef je alleen maar de vakjes in te vullen met je cijfers.

• Begin met het type verkoper dat je bent: ingezetene/niet-ingezetene enz…
• De volgende stap is het invoeren van de verkoopprijs.
• Voer vervolgens de aankoopprijs in zoals vermeld op de originele akten (Ja, op de akten. Je kunt niets opnemen wat je in B hebt gegeven, zoals zoveel mensen in de vroege jaren 2000 deden).
• Tel daar je aankoopkosten bij op. De belasting die je hebt betaald (variërend van 7-10%), de notariskosten (die vind je op je definitieve akte) en eventuele andere kosten zoals makelaarskosten (je hebt de originele factuur met btw nodig om dat deel te doen, wat moeilijk te vinden is als je het pand al lang in bezit hebt)
• Voeg vervolgens alle gedocumenteerde verbeteringen aan het onroerend goed toe die je kunt rechtvaardigen. Je hebt de facturen en betalingen van aannemers, zonne-energiebedrijven enz. nodig… Onthoud dat niet alle verbeteringen kunnen worden afgetrokken, maar veel wel, zolang je via een bankoverschrijving hebt betaald op basis van een factuur met btw. Als je die niet hebt of het niet weet, vul dan gewoon een nul in.
• Voeg ten slotte je verkoopkosten toe: makelaarskosten plus btw, notaris, registratie en gestor.

De resultaten

Als je klaar bent, zie je verschillende getallen onder de berekeningsknop.

• Het eerste is de geschatte meerwaarde. De berekeningen daarna zijn gebaseerd op dit getal
• De geschatte vermogenswinstbelasting is het bedrag dat je van die meerwaarde moet betalen. Dit hangt af van je verblijfsstatus en of je een EU- of EER-onderdaan bent of niet.
• Het inhoudingsbedrag van 3% geldt alleen voor niet-ingezetenen en dit is het bedrag dat bij de notaris wordt ingehouden, aangezien dit de verplichting is van de koper in plaats van belastingbetaling.
• Het eindbedrag is wat je overhoudt na betaling van de vermogenswinstbelasting. Dit is natuurlijk exclusief hypotheekaflossingen of de gemeentelijke plusvalia, maar het geeft je een globaal idee.

Een voorbeeld met cijfers

Om je een voorbeeld te geven: als een woning wordt verkocht voor 400.000 euro en je vermogenswinstbelasting bedraagt 20.000 euro, dan is er al 3% ingehouden bij de notaris, wat neerkomt op 12.000 euro. Je ontvangt na ongeveer een maand een extra belastingaanslag van 8.000 euro om de volledige belastingaanslag van 20.000 euro te dekken. (Dit is de reden waarom niet-ingezeten verkopers bij de notaris een Spaanse belastingvertegenwoordiger moeten aanwijzen, aangezien die persoon deze kennisgeving ontvangt en aan jou doorgeeft) Belangrijk: onthoud dat je geen extra aanslag van 20.000 euro krijgt. Er is al 12.000 euro gestort.

Aan de andere kant, als je vermogenswinstbelasting slechts 5.000 euro zou bedragen, heb je al 12.000 euro gestort, dus kun je 7.000 euro terugvragen bij de belastingdienst. Je kunt dit zelf doen of een dienst gebruiken om dit terug te krijgen. Het kost wat tijd, maar het is een betrouwbare dienst. Houd er rekening mee dat als je dit doet, je je Spaanse bankrekening niet kunt opzeggen, zelfs niet als je het land verlaat, omdat de belastingdienst een rekening nodig heeft om het geld op te storten.

Als je met verlies verkoopt, is er geen vermogenswinstbelasting verschuldigd, maar de koper/notaris moet nog steeds de 3% bij de belastingdienst storten en dan moet je dit terugvragen.

Berekening van de uiteindelijke contante bedragen

Om het uiteindelijke bedrag te berekenen dat je ontvangt, moet je het geschatte contante bedrag na aftrek van de vermogenswinstbelasting nemen en daar je hypotheekaflossingsbedrag (verstrekt door je bank) en je gemeentelijke plusvalia-bedrag van aftrekken. Dit is meestal geen groot bedrag, tenzij je al vele, vele jaren een grote villa hebt gehad.

Als je je woning in Valencia wilt verkopen

Als je je woning in Valencia wilt verkopen, neem dan contact met ons op voor een gratis taxatie en beoordeling. Van alle woningen die we vorig jaar te koop kregen, hebben we meer dan 90% verkocht, veelal in zeer korte tijd. Je kunt hier meer lezen over onze diensten. Je kunt ons ook het onderstaande formulier ingevuld sturen, dan nemen wij contact met je op.