Het is 23.00 uur. Je hebt een glas Rioja, je laptop staat open en je bent helemaal verdiept in pagina 17 van Idealista, terwijl je in gedachten een driekamerappartement in Ruzafa inricht. We snappen het. We hebben al honderden klanten geholpen die precies op dezelfde manier zijn begonnen.

En hier is het punt: we gaan je niet vertellen dat je moet stoppen dit te doen. Portals zoals Idealista, Fotocasa en Kyero zijn echt handig. Ze geven je een idee van wat je voor € 350.000 kunt kopen in het centrum van de stad versus in de buitenwijken. Ze leren je het verschil tussen een bajo en een ático, en eigenlijk leren ze je heel veel makelaarsjargon. Ze zijn superhandig om je voor te bereiden, en we zijn allemaal voor voorbereiding, of het nu om taal gaat of iets anders (maar vertel dat niet aan mijn kinderen).

Maar als je denkt dat je een huis in Valencia kunt kopen door vanuit je luie stoel in Amsterdam of Antwerpen portals te bekijken, een weekje over te vliegen om je zorgvuldig samengestelde shortlist te bekijken en dan met de sleutels in je hand weer naar huis te gaan… dan staat je een frustrerende ervaring te wachten, nee, eigenlijk leef je dan nog meer in een illusie.

Daar zijn tal van redenen voor.

Het probleem van de spookadvertenties

Laten we beginnen met de meest voorkomende klacht: je informeert naar een woning en ontdekt dat deze zes maanden geleden is verkocht (of, zoals je wordt uitgelegd, gisteren).

Dit is geen foutje. Het is opzettelijk.

Makelaars houden verkochte woningen online omdat ze niets anders te laten zien hebben. Dat mooie appartement zorgt ervoor dat je de telefoon pakt of een bericht stuurt, waarna ze je vertellen dat het “net verkocht” is, maar dat ze “iets vergelijkbaars” beschikbaar hebben. Dat is niet zo.

Dan zijn er nog de regelrechte neppe advertenties. Woningen die helemaal niet bestaan, alleen online gezet om je contactgegevens te verzamelen. De prijs is verdacht aantrekkelijk, de foto’s zijn generiek en het hele ding verdwijnt zodra je ernaar informeert. Maar nu hebben ze je e-mailadres voor de komende tien jaar om je lastig te vallen tot je toegeeft.

De foto’s liegen

Die prachtige open keuken met het marmeren eiland en de designverlichting? De kans is groot dat die niet bestaat.

AI-renders en “virtuele enscenering” zijn verontrustend goed geworden. Wat je ziet, kan een computergegenereerde afbeelding zijn van hoe de woning eruit zou kunnen zien als je hem zou strippen en € 100.000 zou uitgeven. Soms wordt dit in kleine lettertjes vermeld. Meestal is dat niet het geval.

Zelfs zonder AI wordt er hard gewerkt om je met foto’s te misleiden. Groothoeklenzen laten 40 vierkante meter eruitzien als 80. De foto’s zijn genomen in 2019, vóór de waterschade. De camerahoek is zorgvuldig gekozen om het elektriciteitsstation buiten het slaapkamerraam te verbergen. En die zonnige terrasfoto’s? Die zijn genomen op het enige moment van de dag dat er echt licht op valt.

Dan is er nog het probleem van gestolen advertenties. Makelaars kopiëren foto’s en beschrijvingen van andere makelaars en adverteren soms met woningen waar ze helemaal niets mee te maken hebben. Je neemt contact met ze op, ze regelen haastig een bezichtiging en je hebt een week verspild terwijl ze doen alsof ze dit al die tijd al aan het regelen waren.

Je ziet niet de hele markt

Hier is iets wat vooral Amerikaanse kopers verbaast. Spanje heeft geen MLS.

In de VS is er een gedeelde database, het MLS-systeem. Elke makelaar kan je elke woning laten zien. Het systeem is ontworpen om kopers toegang te geven tot alles wat beschikbaar is via de makelaar van hun keuze.

Spanje werkt niet zo. Elke verkopende makelaar laat je alleen zien wat hij heeft, en elke makelaar heeft maar heel weinig woningen te koop. Om de volledige markt te zien, moet je contact opnemen met tientallen verschillende makelaars, accounts aanmaken op meerdere websites en portals, en op de een of andere manier bijhouden welke woning welke is als hetzelfde appartement zeven keer verschijnt tegen vijf verschillende prijzen.

Die advertenties bovenaan je zoekresultaten? Die hebben betaald om daar te staan. De woningen met de beste prijs-kwaliteitverhouding staan begraven op pagina 7, naar beneden geduwd door makelaars met grotere marketingbudgetten (en dus hogere commissies), niet door betere woningen.

En die dubbele vermeldingen zijn geen technische fout. Meerdere makelaars adverteren dezelfde woning, waarbij elk hun eigen marge en verschillende hoofdfoto’s toevoegen. Een van hen heeft de daadwerkelijke relatie met de verkoper. De anderen hopen zich in de transactie te mengen en een deel van de opbrengst te krijgen. Veel succes met uitzoeken welke welke is.

Beide partijen betalen, één partij profiteert

Dit is het deel dat mensen echt verbaast wanneer ze er voor het eerst mee in aanraking komen.

In Valencia is het gebruikelijk dat er 6% totale commissie wordt betaald bij een verkoop, meestal 3% van zowel de koper als de verkoper. Ja, je leest het goed. Jij, de koper, betaalt een deel van de kosten van het verkoopmakelaarskantoor. Maar hier zit het addertje onder het gras: die makelaar is ingehuurd door de verkoper. Hij vertegenwoordigt de verkoper. Zijn taak is om de hoogst mogelijke prijs voor de verkoper te krijgen.

Je betaalt iemand wiens belangen rechtstreeks tegengesteld zijn aan die van jou. Als je je eigen makelaar meeneemt, gaat die 3% van jouw kant naar hen in plaats van naar de verkopende makelaar. Je betaalt dus niet extra om iemand aan jouw kant te hebben; je beslist alleen wie de kosten verdient die je toch al moet betalen, zelfs als je rechtstreeks naar hen gaat.

Denk daar eens even over na. Bij welke andere transactie zou je bijdragen aan het salaris van de vertegenwoordiger van de andere partij? Je geeft duizenden euro’s aan iemand wiens professionele plicht het is om zoveel mogelijk geld uit je te halen.

Ze zijn niet verplicht om je te vertellen dat het appartement vorig jaar onder water heeft gestaan. Of dat de buren al drie jaar ruzie hebben over geluidsoverlast. Of dat er een derrama van € 40.000 komt voor dakreparaties. Hun klant is de verkoper en jij helpt betalen voor het voorrecht om in het ongewisse te worden gehouden.

Een makelaar voor kopers kost niet meer, want als de makelaar voor kopers een klant aanbrengt, brengt de verkopende makelaar je geen kosten in rekening. Het nadeel? Je krijgt misschien niet alles te zien, omdat sommige makelaars alleen geld van beide partijen willen krijgen. Sommige makelaarskantoren staan erop beide partijen kosten in rekening te brengen en weigeren samen te werken, wat veel zegt over hun prioriteiten. Je kunt zelf beslissen of dat het soort partner is dat je wilt.

De valkuil van bankvastgoed

Af en toe zie je een advertentie die net iets te goedkoop lijkt. Een appartement met drie slaapkamers dat 30% onder de marktprijs ligt. De foto’s zien er prima uit. Wat is het addertje onder het gras?

Vaak gaat het om een door de bank in beslag genomen woning. En vaak woont er iemand in die daar geen recht op heeft, maar ook geen zin heeft om te vertrekken.

De “okupa”-situatie in Spanje is goed gedocumenteerd, hoewel de cijfers enigszins overdreven zijn. Krakers hebben echter aanzienlijke wettelijke bescherming, vooral als ze als kwetsbaar worden beschouwd of kinderen hebben, en uitzetting kan jaren duren en duizenden euro’s aan juridische kosten met zich meebrengen. De bank weet dit. Ze hebben de prijs daarop afgestemd. Wat een koopje lijkt, is in feite een rechtszaak in de maak.

Zelfs zonder bewoners brengen bankwoningen vaak complicaties met zich mee: onopgeloste schulden die aan de woning kleven, onvolledige papieren, juridische geschillen als gevolg van ingewikkelde erfenissituaties die de bank nooit heeft willen oplossen. Dat ‘koopje’ kan je jaren en € 30.000 aan advocaat- en procureurskosten kosten voordat je daadwerkelijk de sleutels krijgt en dan kom je erachter in welke staat het pand is achtergelaten.

Makelaars en hun stilzwijgen

Je neemt contact op en er is stilte. Absolutes stilte. Makelaars nemen gewoon geen contact met je op. Daar is een reden voor. Ze hebben het druk en jij bent niet hun prioriteit. Klanten ter plaatse zijn belangrijk en hun baas staat erop dat ze op pad zijn om meer huizen te zoeken om te verkopen. Een willekeurige vraag via een portaal wordt niet als urgent gezien en raakt vaak zoek. Veel mensen vertellen ons dat ze hebben geprobeerd contact op te nemen met makelaars en niets hebben gehoord. Dit is waarom.

Wat je niet kunt zien op een portaal

Een advertentie kan je vertellen hoeveel vierkante meters het huis heeft (soms), hoeveel slaapkamers er zijn en of er een lift is. Het vertelt je niet:

• Of die straat in het weekend om 2 uur ‘s nachts verandert in een nachtclubcorridor
• Waar de zon daadwerkelijk schijnt en hoe lang
• Dat de bovenbuurvrouw een flamenco-academie runt vanuit haar woonkamer
• Dat “parkeren op straat” betekent dat er geen parkeerplaats is

Het vermeldt zeker niet de aanstaande ITE-inspectie van het gebouw, waarvoor € 50.000 aan structurele werkzaamheden nodig is, verdeeld over de eigenaren.

Of dat de voorzitter van de vereniging van eigenaren al sinds het geschil over de portier en de pizzadozen in 2019 met de helft van het gebouw niet meer praat. Of dat het gemeentehuis net plannen heeft goedgekeurd voor een appartementencomplex van zes verdiepingen op dat mooie lege perceel naast de deur en dat de werkzaamheden over een maand beginnen. Of, typisch Valenciaans, dat het Casal direct eronder 300 dagen per jaar een feestlocatie is.

Deze dingen staan niet in de advertenties. Maar ze zijn wel degelijk van invloed op de vraag of je echt moet kopen.

Wat is dan het alternatief?

We gaan niet doen alsof het antwoord niet “werk met ons samen” is. Dat is het wel. We zijn tenslotte een full-service makelaarskantoor. Maar het gaat er niet om zomaar een makelaar in te huren. Het gaat erom dat je iemand hebt die jouw belangen behartigt, niet die van de verkoper.

Na meer dan vijfentwintig jaar in Valencia weten we welke gebouwen problemen hebben. We weten welke straten zijn overstroomd en wanneer. We weten welke makelaars de prijzen standaard met 15% verhogen en we weten met welke makelaars we kunnen samenwerken. We hebben deelgenomen aan de gemeenschapsvergaderingen en hebben de discussies over het onderhoud van de lift gehoord. We weten wat het gemeentehuis van plan is voordat het in de lokale krant komt.

We horen ook over woningen voordat ze op de portals verschijnen. Eigenaren die in stilte willen verkopen, willen niet dat de buren het weten. Off-market kansen die nooit worden gefotografeerd en vermeld. Het soort dingen dat alleen aan het licht komt door lokale relaties die in de loop van tientallen jaren zijn opgebouwd.

Dat staat allemaal niet op Idealista.

Het komt erop neer

Gebruik de portals zeker, ze zijn een essentieel onderdeel van de puzzel, maar… gebruik ze om je onderzoek te doen. Gebruik ze om de buurten te leren kennen, om de prijzen te begrijpen, om enthousiast te worden over de mogelijkheden. We moedigen het echt aan, we vragen je zelfs om ons je favorieten te sturen, zodat we kunnen zien wat voor soort dingen je aanspreken.

Maar als je klaar bent om daadwerkelijk te kopen, besef dan dat die mooie foto’s niet het hele verhaal laten zien. Dat kunnen ze ook niet. Ze zijn bedoeld om vragen op te wekken, niet om je te helpen goede beslissingen te nemen. Ze bevatten niet meer dan 50% van de informatie die je nodig zou kunnen hebben, en dat is juist het belangrijke deel.

Daarvoor heb je iemand nodig die weet welke vragen je moet stellen en, nog belangrijker, welke vragen je nog niet weet dat je moet stellen. Dat is wat we doen bij Valencia Property, wij zijn jouw gids.

Klaar voor een goed gesprek over kopen in Valencia? Vul het onderstaande formulier in, vertel ons je budget en ideale buurten, en we nemen binnen 24 uur contact met je op met realistische opties en een plan voor je eerste bezoek.