Rond deze tijd in 2019 kwamen de eerste berichten binnen over rare dingen die in Wuhan gebeurden. Mensen in appartementen die werden dichtgemetseld om te voorkomen dat ze weg zouden gaan, hazmat-pakken, gangen van ziekenhuizen vol met mensen die moeite hadden met ademhalen en nog veel meer. Het was het begin van de Covid-pandemie en het veranderde… nou ja… alles. Vandaag gaan we kijken naar wat er hier in Valencia is gebeurd op het gebied van onroerend goed sinds eind 2019. Wat Covid betekende voor de vastgoedmarkt, de samenleving en op andere manieren. Want als je overweegt om in Valencia, of waar dan ook in Spanje en misschien wel overal ter wereld, te gaan wonen, kopen of huren, dan ziet de markt waar je vandaag de dag in stapt er heel anders uit dan begin 2020. Niet alleen anders qua prijzen (hoewel die inderdaad zijn gestegen), maar fundamenteel anders in hoe mensen kopen, wat ze zoeken en hoe het hele proces werkt.

Laten we eens kijken wat er de afgelopen zes jaar daadwerkelijk is veranderd, want als je vanuit het buitenland naar Valencia verhuist, helpt het begrijpen van deze veranderingen je om betere beslissingen te nemen.

De prijsrealiteit

Eerst de cijfers die iedereen wil weten: de Spaanse vastgoedprijzen daalden kortstondig tijdens de lockdowns vanwege de pandemie, maar veerden daarna weer op. We zitten nu boven de pieken van 2007, met gemiddelde prijzen van ongeveer € 2.150 per vierkante meter op nationaal niveau in 2025, en we hebben alleen al in de afgelopen twee jaar een cumulatieve groei van 15-30% gezien, afhankelijk van waar je je in Spanje bevindt. In de grotere steden zijn die cijfers per m2 een stuk hoger, maar vergeet niet dat we onroerend goed nu niet alleen per m2 meten, zoals je hieronder zult zien, lifestyle per m2 is belangrijker. De onderstaande grafiek toont de gemiddelde prijzen per m2 in Valencia in vergelijking met Madrid en Barcelona, samen met het gemiddelde in Spanje (Prijzen afkomstig van Idealista-vraagprijzen) Zoals je kunt zien, blijft Valencia ver onder de gemiddelde prijzen in de twee belangrijkste steden van Spanje, maar wijkt het steeds verder af van de nationale gemiddelde prijs.

Vergelijkende prijzen, Valencia/Barcelona/Madrid en Spanje Gemiddelde 2019-2025.

Maar wat nog belangrijker is dan de nationale gemiddelden: de markt is ongelooflijk actief, vooral in de grote steden. Spanje ziet tussen de 745.000 en 800.000 woningverkopen per jaar, wat een record is. Dat laat zien dat dit geen stilstaande of bevroren markt is – hij is liquide, hij beweegt, en mensen kopen ondanks de hogere prijzen. Waarom doen ze dat? Lees verder, maar hier is alvast een reden.

Zelfs op het hoogtepunt in 2023, na de renteverhogingen van de ECB als gevolg van de stijgende kosten van levensonderhoud na Covid en de stijging van de brandstofprijzen als gevolg van de invasie van Oekraïne, piekten de vaste rentetarieven op slechts 4,1%, maar… dat betekent dat mensen gemiddeld ongeveer 3,1% betaalden vanwege bonussen en dergelijke. Hieronder kan je zien hoe deze tarieven de verkoopcijfers hebben beïnvloed.

Vergelijk dat eens met de cijfers uit Valencia.

De daling sinds 2022 is te wijten aan slechts één factor: een gebrek aan aanbod. (Onthoud dat de cijfers voor 2025 alleen voor de eerste twee kwartalen zijn, maar dat ze een vergelijkbaar aantal transacties per kwartaal laten zien als vorig jaar). De aanbodproblemen zijn hieronder te zien vanaf 2019.

De renteverhogingen in 2023 hebben de vraag een beetje verminderd, maar nu de rente weer begint te dalen, is de situatie weer teruggekeerd naar normaal. Hypotheken worden nu verstrekt tegen ongeveer 3%, wat neerkomt op een werkelijke betaling van ongeveer 2% na bonussen, of zoals onze Amerikaanse klanten het noemen: “Gratis geld!”

Dit is wat dat betekent voor de aflossingen (in het Engels).

Maar vergeet ook de huurmarkt niet. Deze is nog dramatischer gekrompen. Sinds 2020 is het aanbod van langetermijnhuurwoningen op grote portals met meer dan 60% gedaald, terwijl de geadverteerde huurprijzen in het hele land met 30% tot 100% zijn gestegen. In steden als Valencia en toeristische gebieden is de druk het grootst. Deze combinatie van minder beschikbare woningen en hogere huurprijzen heeft de betaalbaarheid van woningen tot een van de grootste politieke kwesties van Spanje gemaakt.

Wat mensen nu echt willen

Covid heeft de markt niet alleen een paar maanden stilgelegd, maar ook permanent veranderd in wat kopers zoeken.

De behoefte aan ruimte, natuurlijk licht, terrassen en toegang tot groene zones is voor veel mensen veranderd van “leuk om te hebben” naar “essentieel”. Door de normalisering van thuis werken in de jaren na Covid is het mogelijk geworden om verder van stadscentra of zelfs in andere landen te wonen, en die verschuiving is blijvend. We zien een sterkere prijsstijging in voorsteden en randgebieden rond grote steden, omdat Spanjaarden centrale locaties inruilen voor grotere huizen en een betere levenskwaliteit, terwijl de vraag in de grote agglomeraties stijgt door mensen die vanuit de hele wereld en uit meer afgelegen delen van het land zelf naar deze plaatsen verhuizen.

Er is ook een verschuiving geweest in wat mensen kopen. De klassieke investering in vakantieappartementen is enigszins afgenomen, terwijl de vraag naar primaire woningen en “tweede woningen die we daadwerkelijk regelmatig zullen gebruiken” is toegenomen. Het gebruik van het Schengenvisum en de periode van 90 dagen om op afstand te werken, te rusten en te recreëren is enorm toegenomen, waardoor een nieuwe markt is ontstaan, namelijk die van middellange termijn verhuur. Investeerders richten zich steeds meer op buy-to-rent-projecten en residentieel vastgoed, aangezien sommige commerciële panden – traditionele kantoren buiten de beste gebieden, sommige winkelruimtes, enz. – zich hebben aangepast aan nieuwe werk- en winkelpatronen.

Hoe je daadwerkelijk koopt (veel digitaler dan voorheen)

In 2019 betekende het kopen van een woning in Spanje dat je erheen moest vliegen, persoonlijk bezichtigingen moest doen en het meeste papierwerk face-to-face moest afhandelen. Tegen 2021-2022 was de sector overgestapt op het routinematig gebruik van virtuele rondleidingen, 3D-walkthroughs, videogesprekken en reserveringssystemen op afstand. En dat is zo gebleven.

Vooral internationale kopers verwachten nu, en bij Valencia Property bieden we dat ook, hoogwaardig digitaal materiaal waarmee je een shortlist van onroerend goed kunt maken, kunt onderhandelen en zelfs kunt toezeggen voordat je voet in Spanje hebt gezet. Je zal nog steeds een bezoek willen brengen voordat je de koop afrondt (wij raden dat altijd aan, maar we hebben veel verkopen gesloten via videogesprekken, meestal met mensen die eerder een bezoek hebben gebracht, zodat we precies weten wat voor hen geschikt is, en met een overvloed aan informatie die op afstand bij de klant binnenkomt), maar de eerste fasen zijn nu veel efficiënter.

Op juridisch gebied is Spanje overgegaan op gedeeltelijke digitalisering van het werk van de notaris. Wet 11/2023 maakt het mogelijk om bepaalde notariële handelingen via videoconferentie te verrichten, en sinds 2020 zijn platforms voor notariële handelingen op afstand veel gebruikelijker geworden, hoewel een bezoek aan de notaris in 95% van de gevallen nog steeds de norm is. Dit maakt het gemakkelijker om volmachten en bedrijfstransacties af te handelen zonder dat je daarvoor persoonlijk langs hoeft te komen. Hypotheek- en bankprocessen zijn ook veel digitaler geworden: online documenten uploaden, identificatie via video, hybride verwerking in het kantoor en online, en de overgang van een bankcheque als belangrijkste betaalmethode naar OMF-directe overschrijvingen (digitale overschrijving).

Dit betekent niet dat het proces volledig op afstand plaatsvindt of dat je de nodige zorgvuldigheid kunt laten varen, maar wel dat de mechanica soepeler en sneller verloopt dan zes jaar geleden.

Wat is er veranderd in de manier waarop mensen denken?

Kopers zijn zich tegenwoordig meer bewust van levensstijlfactoren, geschiktheid voor thuiswerken en energie-efficiëntie dan vroeger. De pure berekening van de “prijs per vierkante meter” is minder belangrijk; levenskwaliteit, stabiele buurtvoorzieningen en connectiviteit zijn belangrijker. Een woning die aan alle eisen voldoet voor een modern leven is de norm. Soms betekent dit dat de prijs per m2 erg hoog is, omdat de woning aan alle eisen op het gebied van levensstijl voldoet. Als je enige criterium voor de aankoop de prijs per m2 is, kunnen bepaalde prijzen belachelijk hoog lijken en kunnen mensen op Facebook erg boos worden. Later deze week gaan we hierover tekeer op de substack, dus schrijf je daar in.

Toch hebben hoge prijzen ervoor gezorgd dat starters voor de eerste keer voorzichtiger en selectiever zijn geworden, maar door de lage rente en hypotheken met een vaste rente zijn de kosten voor het kopen van duurdere woningen gedaald en is het bezitten van een woning met een hypotheek meestal veel goedkoper dan huren. Je moet echter wel een bedrag ineens klaar hebben om te kopen en dat bedrag blijft stijgen, wat betekent dat meer huishoudens uit noodzaak in plaats van uit wens langdurig huren, wat weer bijdraagt aan het eerder genoemde tekort aan huurwoningen.

Verkopers hebben vaak verwachtingen die zijn gebaseerd op de prijsstijgingen na Covid, “het aantal gaat omhoog”, wat kan leiden tot een tragere aanpassing van de vraagprijzen, zelfs in micromarkten, als of wanneer de vraag afneemt. En kredietverstrekkers en institutionele beleggers beschouwen woningen nu als een relatief solide investering, nadat ze hebben gezien hoe snel de transacties zich na de lockdown hebben hersteld. Ze houden nu expliciet rekening met thuis werken en demografische verschuivingen in hun strategieën en kopen woningen om deze voor de lange of middellange termijn te verhuren.

De politieke kant (die je raakt, of je dat nu leuk vindt of niet)

De pandemie heeft de reeds bestaande problemen met de betaalbaarheid van woningen in Spanje versterkt. Covid heeft huurders met een laag inkomen het hardst getroffen en heeft overbevolking, onzekere huurcontracten en woningtekorten voor essentiële werknemers veel zichtbaarder gemaakt.

Als reactie hierop hebben de nationale en regionale overheden tijdens de crisis maatregelen genomen om huurders te beschermen en zijn ze sindsdien overgegaan tot strengere regelgeving. Dit omvat mechanismen voor huurcontrole in “probleemgebieden” en uitgebreide publieke of onder de marktprijs liggende huurprogramma’s, hoewel deze nog geen merkbaar effect op de markten hebben.

Economen en brancheanalisten zijn bezorgd dat strenge huurcontroles en onzekerheid over de regelgeving het aanbod van particuliere huurwoningen kunnen verminderen en uiteindelijk tot verdere prijsdruk kunnen leiden, vooral waar de nieuwbouw geen gelijke tred houdt met de vraag. Op dit moment lijkt dit te gebeuren. Een paar weken geleden schreven we over waarom je dat leegstaande pand niet kunt kopen en die situatie zal nog wel even zo blijven.

Je hoeft hier geen sterke politieke mening over te hebben, maar je moet het wel begrijpen, omdat het invloed heeft op het huurrendement, de beschikbaarheid van huurwoningen en het algemene regelgevingsklimaat waarin je actief bent, en omdat het de sfeer beïnvloedt in de gebieden waar je koopt.

Kortom: de Spaanse vastgoedmarkt waar je in 2025 naar kijkt, is structureel krapper, digitaler, ruimtelijk meer verspreid, meer in trek en politiek meer omstreden dan in 2019.

Voor internationale kopers die specifiek naar Valencia komen, zijn dit de belangrijkste overwegingen.

Wat dit betekent als je naar Valencia verhuist

Belangrijke overwegingen voor internationale kopers op de Spaanse vastgoedmarkt na Covid

Wat je moet weten

Concurrerende markt – Wees voorbereid op een concurrerende markt, vooral voor kwaliteitswoningen in gewilde gebieden. Het hoge aantal transacties laat zien dat er veel kopers zijn. Als iets goed is, ben je niet de enige die ernaar kijkt en zal het snel verkocht worden, vooral in de stad. Je moet alles klaar hebben staan. Wij kunnen je daarbij helpen

Denk goed na over wat je echt nodig hebt – niet alleen vierkante meters, maar ook levensstijl, bereikbaarheid, buitenruimte. De markt is veranderd en houdt meer rekening met deze zaken.

Omarm het digitale proces – maar doe nog steeds je huiswerk en ga op bezoek voordat je een beslissing neemt. De technologie maakt het makkelijker, maar niet minder belangrijk.

Begrijp de huurmarkt – Als je van plan bent om parttime te verhuren of inkomsten te genereren, weet dan dat de regelgeving verandert en dat het aanbod aan huurwoningen krap is. Zoals we vaak zeggen: alles wordt verhuurd, maar je moet wel voorzichtig zijn.

Ga er niet vanuit dat er prijscorrecties komen – die kunnen er wel komen, maar de onderliggende dynamiek (beperkt aanbod, hoge transactievolumes, concurrerende aanbiedingen, demografische verschuivingen en lage rentetarieven) wijst erop dat de markt een super sterke structurele ondersteuning heeft.

© Valencia Property

Sinds 1999 helpen we internationale klanten bij het navigeren door de vastgoedmarkt van Valencia.

We zijn al meer dan een kwart eeuw actief op de vastgoedmarkt van Valencia, ja, we zijn oud, en de veranderingen sinds Covid zijn de belangrijkste die we hebben meegemaakt, we zouden zelfs zeggen dat ze verdergaand zijn dan de veranderingen na de financiële crisis van 2008. De fundamenten zijn nu anders. Als je overweegt om de stap te zetten, zijn wij er om je te helpen begrijpen wat dat concreet betekent voor jouw specifieke situatie – geen verkooppraatjes, alleen eerlijke antwoorden op basis van wat we dagelijks in de praktijk zien.

Neem contact met ons op als je wilt weten hoe wij je kunnen helpen