Een paar weken geleden schreven we over waarom er zo weinig huizen te koop staan. Vandaag gaan we daar verder op in, maar dan voor huurwoningen. We hebben de eerste alinea een beetje aangepast en leggen hieronder uit waarom het anders is.

“De afgelopen jaren is het aanbod van Spaanse woningen die te koop of te huur staan, drastisch gedaald, met als gevolg dat de prijzen eveneens drastisch zijn gestegen.” Vandaag gaan we kijken waarom er zo weinig woningen beschikbaar zijn in Spanje, waarbij we ons concentreren op HUURWONINGEN. (We schreven over VERKOOP in het oorspronkelijke blog dat je hier kunt lezen). Dit geldt niet alleen voor de meest gewilde gebieden, maar ook voor kleine steden en dorpen in het hele land, zelfs in de plaatsen die bekend staan als “La España Vacia” (Leeg Spanje). In ons bericht van vandaag onderzoeken we de vele redenen waarom het moeilijk is om te breken en waarom er zo weinig aanbod is op de Spaanse huurmarkt.”

De huurmarkt verschilt op één belangrijk punt van de verkoopmarkt: angst. Een van de redenen waarom er zo weinig aanbod is, heeft te maken met angst, daar komen we later op terug. De meeste redenen zijn vergelijkbaar of precies hetzelfde als voor de verkoop: meer vraag, minder aanbod, meer vraag, minder aanbod, enzovoort. Laten we eens kijken waarom dat zo is.

Vraag

Zoals we al eerder hebben gezegd, is de vraag groot en blijft deze groeien. Daarom zijn er meer potentiële huurders die klaar staan om alles wat op de markt komt te betrekken. Als huurder moet je snel een beslissing nemen en jezelf aantrekkelijk maken voor de eigenaar, omdat deze op de vraag reageert door potentiële huurders te selecteren, waarover later meer. Ze krijgen honderden aanvragen voor elke huurwoning die correct geprijsd is en zelfs voor woningen die dat niet zijn. De vraag speelt dus een grote rol in deze situatie, want zonder vraag zou het aantal woningen op de markt natuurlijk groeien, zelfs als het aanbod tot een minimum zou worden teruggebracht. Maar dat is niet de enige factor die meespeelt.

Aanbod problemen

Het tegenovergestelde van vraag is natuurlijk aanbod, en het aanbod droogt al jaren op, vooral sinds Covid en de opkomst van thuiswerken. Waarom zou je een hoge huurprijs betalen voor een schoenendoos in Londen, New York of Parijs als je je uitgaven kunt verminderen, je inkomen elders kunt behouden en daadwerkelijk in een fatsoenlijke woning kunt wonen? Dit geldt zelfs voor mensen die vanuit Madrid en Barcelona naar andere plaatsen in Spanje verhuizen. Dit is echter niet de enige reden. Het is duidelijk dat een overmatige vraag leidt tot een afname van het aanbod, maar de problemen aan de aanbodzijde zijn het gevolg van vele andere factoren, niet alleen van het feit dat woningen “meteen verhuurd zijn”! Laten we eens kijken naar de belangrijkste redenen waarom het aanbod daalt.

Airbnb en andere kortetermijnverhuur

Dit is natuurlijk de belangrijkste reden. Mensen denken dat ze meer geld kunnen “verdienen” door via Airbnb te verhuren dan door langdurig of middellang te verhuren, en ze denken ook dat hun woning “veiliger” is als ze deze op deze manier verhuren. Ze hebben het mis, maar dat is wat ze denken.

Ondanks dat steeds meer steden beperkingen opleggen aan Airbnb, blijft het aantal woningen dat via het platform wordt verhuurd groeien en nu proberen ze ook de markt voor middellange termijn te veroveren. Het aantal beschikbare begane grond units, die voorheen commercieel waren, is verbazingwekkend in vergelijking met een paar jaar geleden. Deze units van 25-40 m² blijven commercieel en Airbnb-verhuur wordt beschouwd als een commerciële onderneming, dus ze krijgen een vergunning. Mensen kunnen er echter over het algemeen niet wonen, omdat het geen woonruimte is.

Wij vinden dat een beetje gek. De enige manier om de dominantie van Airbnb en andere platforms tegen te gaan is ten eerste regulering (maar we zullen later zien waarom dit misschien niet werkt en niet heeft gewerkt) en ten tweede belastingheffing. Airbnb betaalt heel weinig belasting in de gebieden waar ze actief zijn (en helpen vernietigen) en de eigenaren betaalden vaak geen belasting over de verhuur omdat ze de verhuur niet aangaven.

(Nu doen ze dat meestal wel, omdat de boetes voor illegale verhuur flink zijn gestegen).

Middellange termijn verhuur

Middellange termijn verhuur wordt steeds populairder bij eigenaren, omdat werken op afstand en korte contracten voor mensen die in een bepaalde regio werken steeds gebruikelijker worden. Het is ook populairder vanwege overheidsregels, zoals je hieronder zult zien, maar laten we hier eens kijken naar bijvoorbeeld telewerkers en anderen.

Middellange termijn verhuur is altijd populair geweest bij seizoensarbeiders, studenten en zelfs overheidsmedewerkers die voor langere tijd naar een gebied worden gestuurd om afwezigen te vervangen. Denk bijvoorbeeld aan leraren die voor een paar semesters naar een school worden gestuurd om zwangerschapsverlof of ziekte op te vangen, of fruitplukkers in een gebied voor het oogstseizoen. Telewerkers en “digitale nomaden” verhuizen echter vaak van land naar land omdat hun visa beperkt zijn tot 90 dagen (het Schengenvisum) of tot een schooljaar (meestal september tot juni).

Middellange termijn verhuur heeft nu echter een enorme impuls gekregen door overheidsregels en dit heeft een grote invloed gehad op het aanbod van lange termijn verhuur.

Overheidsregels

De overheid probeert de huurmarkt te verbeteren door de rechten van huurders te versterken. Een lovenswaardige poging in een land waar huurdersrechten op zijn zachtst gezegd schaars waren, maar waarschijnlijk gedoemd tot mislukken vanwege de Spaanse voorliefde voor de uitdrukking “Hecha la ley, hecha la trampa” (zodra de wet is aangenomen, wordt er een manier gevonden om hem te omzeilen).

De overheid heeft verschillende nieuwe wetten gemaakt om de huurmarkt te helpen, maar die hebben allemaal geleid tot minder aanbod. Eerst hebben ze de periode verlengd dat een huurder na het eerste jaar in de woning mag blijven wonen. Hierdoor hebben sommige eigenaren hun woningen van de markt gehaald, omdat ze niet vijf jaar (voorheen vier) vast wilden zitten. Vervolgens zei de regering dat de huur alleen met het inflatiepercentage mag worden verhoogd. Dat is prima, want dat was al zo, maar dit werd nu voor alle huurwoningen toegepast en beperkt tot 2% tijdens de enorme prijsstijgingen na Covid. Toen de huurcontracten afliepen, haalden eigenaren hun woningen van de markt of gingen ze over op korte of middellange termijn verhuur, waar minder controle op was.

De grootste daling kwam echter nadat de regering had gezegd dat makelaars huurders geen kosten mogen vragen voor het helpen vinden van een woning. Dit gold alleen voor langetermijncontracten van een jaar plus vier (het standaard huurcontract). Daardoor werden alle langetermijncontracten die makelaars aanboden ineens middellange termijncontracten van 11 maanden en omdat eigenaren zeiden “ik betaal je niet”, besloten veel makelaars om zich niet meer met verhuur bezig te houden. Waarom zou je werken als je wettelijk gezien geen geld van de huurder kunt krijgen en ook niet van de eigenaar?

Bij middellange termijn verhuur kon de makelaar nog steeds een vergoeding vragen en bovendien wordt aan het einde van de 11 maanden met de huurder onderhandeld over de nieuwe prijs voor de volgende periode van 11 maanden, wat betekent dat de verhuurder de huur naar eigen inzicht kan verhogen of een nieuwe huurder kan zoeken, waardoor de rechten van huurders in feite worden afgeschaft. (Dit komt de makelaar ook goed uit, omdat hij weer een vergoeding kan vragen voor het vinden van een nieuwe huurder). Ik wil het niet te veel benadrukken, maar verhuurders zijn over het algemeen hebzuchtig als ze zien dat anderen een beter rendement behalen, en makelaars zijn misschien ook hebzuchtig, maar wat nog belangrijker is, ze hebben een bedrijf te runnen.

Daarom is de regering van plan een nieuwe wet in te voeren die het aanbod waarschijnlijk nog verder zal beperken. Ze willen dat alle huurders van middellange termijn dezelfde rechten krijgen als huurders van lange termijn wat betreft hun huurrecht en hun mogelijkheid om te blijven wonen. Dat is allemaal prijzenswaardig, maar… hecha la ley, hecha la trampa!

Als dit gebeurt, kun je verwachten dat het aanbod nog verder zal opdrogen.

De nieuwste wet is vorige maand van kracht geworden en verplicht alle korte- en middellange termijn huurwoningen om een vergunning te hebben en te worden geregistreerd in een centraal register. Dit veroorzaakte massale paniek en zorgde ervoor dat veel mensen hun woningen van de grote portals haalden. Later werd echter verduidelijkt dat de wet zo slecht geformuleerd was dat je alleen een vergunning nodig had als je adverteerde op een portal waar online contracten en betalingen konden worden gedaan… oftewel Airbnb, Booking.com enz.

Toch betekende dit dat alleen al op Airbnb meer dan 100.000 woningen in heel Spanje verdwenen. Ze zullen weer terugkomen, want ze zijn nog steeds te huur, alleen in veel gevallen ergens anders of op een andere manier. Andere woningen zullen voorgoed verdwenen zijn. Maar… maar… maar… er zal toch zeker een overschot aan woningen op de markt komen, zowel voor lange termijn verhuur als voor verkoop, vanwege deze wet? Eh…

nee. Spaanse eigenaren houden hun woningen liever leeg dan dat ze “moeten omgaan” met een lange termijn huurder (wat betekent dat ze het pand moeten onderhouden om het bewoonbaar te houden). En waarom zou je verkopen in een stijgende markt? Als je woning vandaag 300.000 euro waard is en volgend jaar waarschijnlijk 10% in waarde stijgt, heb je 30.000 euro “verdiend” zonder dat je je handen vuil hoeft te maken aan huurders of daadwerkelijk iets hoeft te doen.

Nu proberen regionale overheden ook het aanbod van huurwoningen te vergroten. Verschillende regio’s hebben de gemeentebelasting voor leegstaande woningen verdubbeld. Wat gebeurt er dan? Eigenaren laten een familielid zich inschrijven in het padrón (register) van de woning of zeggen gewoon dat ze akkoord gaan en betalen de gemeentebelasting omdat die zo laag is.

Weer familieruzies

Een herhaling van de paragraaf van vorige maand. “Hoe kan er zo weinig te huur zijn als er zoveel leegstaande woningen zijn?” Een vraag die vaak wordt gesteld, vooral in La España Vacia, maar bijna nooit goed wordt beantwoord omdat er zoveel factoren meespelen. Een van de belangrijkste is echter het bestaan van families en de daarmee samenhangende erfenissen en, nog belangrijker, familieruzies. “Een erfenis in Spanje gaat gelijkelijk naar de overlevende partner (indien van toepassing) en de rest wordt gelijkelijk verdeeld onder de kinderen.”

Stel je voor dat je al die mensen akkoord krijgt met een huurcontract waarbij ze allemaal elke maand een klein bedrag krijgen en mogelijk ook nog eens hoofdpijn. Je hebt meer kans om ze te overtuigen om het pand te verkopen en de opbrengst gelijk te verdelen, maar zoals je vorige maand hebt kunnen lezen, is dat ook moeilijk.

Angst voor Okupas

Weer een beetje een herhaling, maar het heeft ook invloed op de huurmarkt. In dit geval zijn de eigenaren niet bang dat je het pand komt bekijken en dan officieel gaat kraken, ze zijn bang dat je een “Inquiokupa” wordt, iemand die in eerste instantie huur betaalt, maar dan stopt en ze naar de rechter moeten om je eruit te krijgen. Dat duurt lang in Spanje. Krakers (Okupas) zijn de grote boeman van de Spaanse vastgoedmarkt. Er is veel desinformatie. Deze desinformatie zorgt ervoor dat mensen hun huizen niet online adverteren uit angst dat ze worden gevonden en bezet. Ik weet dat het een gekke angst is, maar het bestaat. Mensen willen hun huis niet leeg laten staan en adverteren niet dat het te huur is, dus vertellen ze niemand dat het te huur is. Dat is gek, maar ze doen het wel.

Immigratie

Net als vorige maand is ook hier immigratie de boosdoener, omdat het de vraag vergroot. Er is echter ook een beetje sprake van xenofobie, omdat Spaanse eigenaren minder geneigd zijn om aan buitenlanders te verhuren omdat ze door desinformatie zijn geradicaliseerd en te horen krijgen dat immigranten iets zijn waar ze bang voor moeten zijn. Dat is natuurlijk niet waar. De meeste immigranten betalen eerst de huur en daarna alles andere, omdat ze een veilige plek willen om te wonen en te werken en geen problemen met de politie willen. Als de immigratie doorgaat, wat nodig is omdat Spanje veel meer mensen nodig heeft die sociale premies betalen, dan moet Spanje meer bouwen en moeten mensen bereid zijn hun leegstaande woningen aan die immigranten te verhuren.

Jezelf aantrekkelijk maken als potentiële huurder

Tegen deze achtergrond denk je misschien dat het vinden van een huurwoning een ontmoedigend vooruitzicht is. Je hebt gelijk. Dat is het ook. Vooral omdat je waarschijnlijk een van die immigranten bent. Daarom zijn we Stepping Stone Rentals begonnen, om je te helpen een voet tussen de deur te krijgen, zodat je jezelf als een aantrekkelijke potentiële huurder kunt presenteren.

Hoe? Nou, ten eerste ben je al hier en kun je meteen intrekken. De meeste eigenaren vinden het niet aantrekkelijk als je pas komt als je Non-Lucrative Visa of Digital Nomad Visa is goedgekeurd. Dat je al hier bent en kunt aantonen dat je een hoger bedrag per maand hebt betaald (aangezien het een middellange termijn huur is met kosten inbegrepen) is een goed teken voor een eigenaar.

Bovendien betekent dit dat je hier nu een geschiedenis hebt, een bankrekening en verantwoordelijkheid, en dat de eigenaar je kan zien in plaats van alleen maar te vertrouwen op foto’s en een online benadering, waar zoveel oplichting plaatsvindt.

Ook zie je dingen zodra ze beschikbaar komen, en kun je er misschien zelfs als eerste bij zijn en tegen de eigenaar zeggen “Ik neem het”, voordat iemand anders dat kan.

Eigenaren willen “aardige mensen” die hun woningen huren, dus als je hier bent en je je best doet onder begeleiding van mijn collega’s bij SSR of Valencia Property, word je aan de eigenaar voorgesteld als de perfecte huurder. Het blijft echt moeilijk. Niets gaat vanzelf, maar via deze route heb je een veel grotere kans op succes. Lees meer over de Stepping Stone Route to living in Valencia voor het kopen of zelfs langdurig huren via de link of klik op de afbeelding hieronder.

Conclusies

Er zijn geen makkelijke oplossingen voor het probleem, dus de prijzen blijven stijgen naarmate de vraag toeneemt en het aanbod afneemt. Alle mogelijke oplossingen zijn langetermijnoplossingen en vereisen een combinatie van individuele inspanningen, overheidsmaatregelen en banken, investeringsfondsen en andere particuliere bedrijven die hun leegstaande woningen te huur aanbieden. Verwacht echter niet te veel.

Ondertussen neemt de overheid ook positieve maatregelen. Ze heeft 100% belastingvermindering voorgesteld voor eigenaren die tegen door hen vastgestelde marktprijzen verhuren. Die prijzen zijn echter erg laag en je kunt er bijna zeker van zijn dat de eigenaren extra “onder de tafel” zullen vragen aan potentiële huurders van een van deze woningen. En mensen zullen dat betalen omdat ze een plek willen om te wonen en het nog steeds goedkoper is dan huren op de vrije markt.

Regionale overheden hebben ook leegstaande panden van banken en investeringsfondsen teruggenomen en in gebruik genomen. Maar dit is maar het topje van een enorme ijsberg in de grote steden en er moet meer gebeuren.

Wil je meer weten over de de woningmarkt in Valencia, neem dan contact met ons op