{"id":1125,"date":"2025-11-20T11:22:54","date_gmt":"2025-11-20T10:22:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.valencia-property.nl\/blog\/?p=1125"},"modified":"2025-11-20T15:48:20","modified_gmt":"2025-11-20T14:48:20","slug":"waarom-je-dat-leegstaande-pand-niet-kunt-kopen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.valencia-property.nl\/blog\/waarom-je-dat-leegstaande-pand-niet-kunt-kopen\/","title":{"rendered":"Waarom je dat leegstaande pand niet kunt kopen"},"content":{"rendered":"\n

Graham heeft een paar weken geleden de nieuwste podcast<\/a> opgenomen en een paar vragen beantwoord die we als spraakberichten hadden gekregen. E\u00e9n vraag vond hij zo interessant dat hij er een langere blogpost aan wilde wijden, namelijk waarom je dat leegstaande pand niet kunt kopen, of beter gezegd, waarom er zoveel panden zijn die niet bewoond zijn en ook niet te koop staan. Er zijn zoveel antwoorden op deze vraag dat het de moeite waard is om ze hier uitgebreid te behandelen. Vandaag gaan we in de blog kijken naar de belangrijkste redenen en enkele minder voor de hand liggende redenen. Sommige daarvan zijn erg verrassend.<\/p>\n\n\n\n

De belangrijkste redenen<\/h2>\n\n\n\n

Het is niet te koop omdat…<\/p>\n\n\n\n

Erfenissen en familieruzies<\/h2>\n\n\n\n

Het heeft veel te maken met erfenissen en familieruzies, en in sommige gevallen ook met de kosten van het erven zelf. Spaanse families zijn doorgaans vrij groot, en de erfenis wordt hier als volgt verdeeld. De langstlevende partner krijgt 50% en de kinderen krijgen samen met de langstlevende partner 50%.<\/p>\n\n\n\n

Als er bijvoorbeeld drie kinderen zijn, krijgt de overlevende partner 50% en krijgen de overlevende partner en de drie kinderen elk 12,5%, wat samen 100% is. Uiteindelijk heeft de overlevende partner 62,5% en mag hij of zij daar tot zijn of haar dood blijven wonen. Laten we nu eens aannemen dat de overlevende partner in de loop der jaren ruzie krijgt met een van de kinderen, of dat een van de kinderen ruzie krijgt met zijn twee broers of zussen, enzovoort, en dat wanneer ze gaan erven en vervolgens verkopen, ze de 62,5% erven, waardoor ze uiteindelijk allemaal ongeveer 33% overhouden.<\/p>\n\n\n\n

Het probleem is dat ze allemaal moeten willen verkopen. En als ze ruzie hebben, gebeurt dat vaak niet. Ook kan een van hen zijn verhuisd en zeggen: ik ga hier niet mee bezig zijn. Dus moeten we een volmacht regelen. En soms doen ze niet eens moeite om de erfenis te regelen omdat ze denken dat ze successierechten moeten betalen, wat in veel gevallen niet zo is.<\/p>\n\n\n\n

En tot slot kan het pas verkocht worden als de eigenaren de erfgenamen zijn, wat een heel proces vereist van het doorlopen van de erfenis, het eigendomsregister en een heleboel tijd. Het onroerend goed kan dus op naam van de overledene blijven staan.<\/p>\n\n\n\n

Sparen<\/h2>\n\n\n\n

De volgende reden is dat ze een woning hebben waar ze graag iets mee zouden willen doen, maar dat ze niet over de middelen beschikken om deze daadwerkelijk te moderniseren. Ze zijn aan het sparen om dat doel te bereiken. Soms staat een woning daarom gewoon te verpauperen. Op dit moment zijn de eigenaren niet in staat om het geld bij elkaar te krijgen om er iets mee te doen, of hebben ze geen zin of tijd of wat dan ook. Dus staat het er maar, niet bewoond, leeg en ziet het er elk jaar slechter uit. En dat duurt jaren. Het is niet iets wat ze een paar maanden aanhouden en dan besluiten: oh, we verkopen het nu. Ze blijven het gewoon aanhouden. En daar is een reden voor…<\/p>\n\n\n\n

Onroerend goed gebruiken als bank<\/h2>\n\n\n\n

Spanjaarden investeren in onroerend goed. Ze investeren niet veel in aandelen. Ze investeren over het algemeen niet in crypto, hoewel sommige jongeren dat misschien wel doen, maar als mensen in Spanje wat extra geld hebben, kopen ze een ander onroerend goed, dat ze vervolgens wel of niet verhuren, want als de prijzen stijgen, wachten ze gewoon tot dat onroerend goed meer waard wordt.<\/p>\n\n\n\n

Dit is het punt met deze Spaanse houding. Als de vastgoedprijzen met 15-20% per jaar stijgen, zoals recentelijk het geval is, waarom zou je dan verkopen om het geld op een bank te zetten waar je misschien maar 2% rente krijgt, of minder? Waarom zou je het in een vermeend \u201crisicovolle\u201d investering steken, zoals de aandelenmarkt of crypto, vooral nu beide momenteel in enorme speculatieve bubbels zitten? Spanjaarden hebben liever een bezit dat ze kunnen zien en voelen dan cijfers op een spreadsheet. Hun houding is vaak dat het onroerend goed beter leeg kan staan, omdat het dan niet verslijt door gebruik door een huurder en de waarde daardoor nog meer zal stijgen.<\/p>\n\n\n\n

En over banken gesproken…<\/p>\n\n\n\n

Het is van een bank<\/h2>\n\n\n\n

Er zijn honderdduizenden woningen in Spanje die eigendom zijn van banken en hedgefondsen die pakketten onroerend goed van banken hebben gekocht. Deze staan grotendeels leeg. Waarom?<\/p>\n\n\n\n

Ten eerste weten banken vaak niet hoe het echt zit met de huizen die ze hebben, omdat die huizen na de financi\u00eble crisis van 2008 door de jaren heen door veel handen zijn gegaan. Veel banken zijn verdwenen, de huizen zijn ondergebracht in de \u201cBad Bank\u201d (Sareb) en daar bewaard, voordat ze langzaam op de markt zijn gekomen nadat de toegang, duidelijkheid en staat van het bezit waren vastgesteld. Dit is echter een heel lang proces en banken zijn geen makelaars.<\/p>\n\n\n\n

Tegelijkertijd willen banken de markt niet overspoelen met panden om de prijzen niet te drukken en hun potenti\u00eble inkomsten niet te verminderen, dus brengen ze elk jaar ongeveer 15% van hun voorraad op de markt. De goede panden worden al voor ze op de markt komen opgekocht door hedgefondsen (die de voorkeur geven aan het kopen van pakketten panden) en insiders bij de banken. Soms komen er ook goede objecten op de markt, maar meestal zijn het rommelobjecten die van de banken komen, en dat weten ze, dus houden ze die vast totdat ze er niet meer zo rommelig uitzien.<\/p>\n\n\n\n

Beperkingen op het onroerend goed<\/h2>\n\n\n\n

Sommige objecten komen niet op de markt omdat er beperkingen op rusten. Ze kunnen bijvoorbeeld in het verleden als commercieel zijn geclassificeerd en het is moeilijk om ze te herbestemmen voor residentieel gebruik. Het kan ook zijn dat het vastgoed als industrieel vastgoed is aangemerkt, waardoor een verandering van bestemming nog moeilijker is. Er kunnen beperkingen gelden voor wat er op het terrein gebouwd mag worden en sloop en herbouw zijn voor geen enkele projectontwikkelaar of eigenaar de moeite waard, waardoor het vastgoed nog verder in verval raakt. Het kan ook een enorm appartement zijn dat niet in verschillende eenheden kan worden opgedeeld, waardoor projectontwikkelaars er evenmin interesse in hebben.<\/p>\n\n\n\n

Beperkingen binnen de markt voor bepaalde soorten vastgoed zijn de reden dat veel van dit vastgoed niet te koop wordt aangeboden.<\/p>\n\n\n\n

Hypotheek en schulden<\/h2>\n\n\n\n

De waarde van de hypotheek en de bijbehorende schulden op het onroerend goed kan hoger zijn dan de marktwaarde, waardoor de eigenaar niet de mogelijkheid heeft om te verkopen. Ze willen misschien wel verkopen, maar dat kan niet, omdat er in Spanje, behalve in zeer zeldzame gevallen, geen sprake is van een short sale. Maar waarom zouden de hypotheek en de schulden hoger zijn dan de waarde van het onroerend goed?<\/p>\n\n\n\n

Dit gaat allemaal terug tot v\u00f3\u00f3r de financi\u00eble crisis van 2008 en was een van de oorzaken van de bankencrisis in Spanje. Banken verstrekten hypotheken tot 120-130% van de waarde van het onroerend goed. De prijzen kelderden vervolgens en de hoge hypotheek bleef bestaan, die voor het grootste deel uit rentebetalingen bestaat. Zelfs als de eigenaren de hypotheek in de loop der jaren zijn blijven betalen, is de waarde van het onroerend goed misschien niet teruggekeerd naar het niveau van 2008, vooral in minder gewilde gebieden. Evenzo kan de eigenaar in die periode met de banken zijn overeengekomen om alleen rente te betalen en de hoofdsom van de hypotheek te behouden, wat betekent dat het verschuldigde bedrag niet is gedaald. De eigenaar vindt het misschien prima om de hypotheek tegen de huidige lage rente te betalen, maar de hypotheek blijft hoger dan de waarde van het huis, waardoor hij het niet kan verkopen.<\/p>\n\n\n\n

Ook andere schulden die de eigenaar in de loop der jaren heeft opgebouwd, kunnen op het onroerend goed rusten, waardoor de schuld nog hoger wordt.<\/p>\n\n\n\n

Soms hebben de banken deze woningen echter van de eigenaren teruggenomen vanwege wanbetaling, en het terugnameproces zorgt voor nog meer schulden op de woning. Dat klinkt gek, maar het is wel zo. De bank wil dan verkopen tegen de volledige waarde van de schuld, en niemand met gezond verstand koopt een woning van de bank tegen een opgeblazen schuldwaarde, dus houden de banken de woning aan totdat de markt het niveau bereikt dat zij beschouwen als de opgeblazen waarde die zij aan de woning hebben toegekend.<\/p>\n\n\n\n

Gebrek aan winst<\/h2>\n\n\n\n

Sommige eigenaren willen niet verkopen omdat het voor hen niet de moeite waard is. Meestal omdat ze er niet genoeg winst op maken om te verkopen. Dit komt meestal doordat ze niet genoeg geld zouden hebben om een andere woning te kopen.<\/p>\n\n\n\n

Als iemand bijvoorbeeld een woning koopt voor 200.000 euro, kan hij die niet verkopen voor 220.000 euro zonder geld te verliezen vanwege de aankoopkosten. Zelfs 250.000 euro is misschien niet genoeg om iemand te overtuigen om te verkopen, omdat ze 15% aan aankoopkosten hebben betaald, bestaande uit belastingen, notariskosten, makelaarskosten en registratiekosten, wat neerkomt op een totaalbedrag van 230.000 euro. Daarnaast hebben ze ook verkoopkosten, waaronder mogelijke vermogenswinstbelasting, dus waarom zouden ze verkopen voor een paar duizend euro winst?<\/p>\n\n\n\n

Hypotheekrente<\/h2>\n\n\n\n

Sommige mensen hebben zo’n lage hypotheek op een woning dat ze deze zo lang mogelijk zullen aanhouden en niet op de markt zullen brengen. Ze zullen er alles aan doen om de woning te behouden, omdat ze misschien maar 1,5% vaste rente op hun hypotheek betalen. Verhuizen naar een andere woning zou hun hypotheekaflossingen kunnen verdubbelen, omdat een nieuwe hypotheek bijvoorbeeld 3% kan bedragen voor een duurdere woning, dus houden ze hun woning aan. Sommige van deze eigenaren houden hun huis en verhuren het, omdat de huur meer dan genoeg is om de hypotheek af te betalen.<\/p>\n\n\n\n

Optimisme<\/h2>\n\n\n\n

\u201cHet is nu 500.000 waard, dus volgend jaar is het 600.000 waard!<\/em>\u201d Sommige mensen verkopen nooit in een stijgende markt, omdat ze denken dat de waarde blijft stijgen en ze dan rijk zullen zijn, in ieder geval op papier. Wat ze tegelijkertijd ook doen, is weigeren te verkopen in een dalende markt, omdat \u201chet vorig jaar 600.000 waard was, dus dat is wat ik ervoor wil hebben<\/em>!\u201d. Het menselijk denkproces is soms niet te verklaren.<\/p>\n\n\n\n

Wie is de eigenaar?<\/h2>\n\n\n\n

Dit komt vaker voor in dorpen en steden, maar het kan bijna onmogelijk zijn om erachter te komen wie de eigenaar is van oudere woningen. Vaak zijn erfenissen mondeling geregeld, omdat notari\u00eble erfenissen geld kosten, waardoor eigendommen zijn overgegaan op mensen die volgens de strenge Spaanse erfenisregels niet de wettelijke eigenaar zouden zijn. De echte eigenaar is zich er misschien niet eens van bewust dat hij een perceel of onroerend goed bezit, omdat de waarde vroeger zo laag was dat niet alles volgens de regels is gedaan.<\/p>\n\n\n\n

Het kopen van een pand zonder de juiste papieren kan een hoop ellende opleveren en als de echte eigenaar niet weet dat hij een pand heeft, zal het ook nooit te koop worden aangeboden.<\/p>\n\n\n\n

Land\/vastgoedbankieren<\/h2>\n\n\n\n

Dit gebeurt meer op bedrijfsniveau dan op individueel niveau, maar vaak bankieren fondsen, bedrijven of zelfs individuen land en vastgoed zonder de intentie om het te ontwikkelen of te verkopen. Bedrijven doen dit vaak om activa op de balans te hebben en individuen doen dit soms om iets aan hun erfgenamen door te geven of, in het geval van rijkere families, zodat het Family Office hun activa kan ontwikkelen of aanhouden.<\/p>\n\n\n\n

Papieren<\/h2>\n\n\n\n

Soms weet niemand waar de papieren zijn en is het niet duidelijk in wiens belang het is om, ten eerste, de papieren te vinden en, ten tweede, ze op te ruimen voor verkoopdoeleinden. Ook dit wordt alleen gedaan als het heel duidelijk is dat er veel geld mee gemoeid is, of dat nu winst of een meevaller is. Als het om kleine bedragen gaat, wordt het bijna nooit opgelost.<\/p>\n\n\n\n

Pandrechten en bezwaringen<\/h2>\n\n\n\n

Er kunnen verschillende pandrechten en bezwaringen op een onroerend goed rusten. Belastingvorderingen, rechterlijke uitspraken, geschillen over de grootte en vorm van percelen, lopende rechtszaken van familieleden of anderen… Dit is niet gebruikelijk, maar het kan ervoor zorgen dat een woning niet op de markt komt, zelfs als de eigenaren willen verkopen. Alles moet duidelijk zijn voordat een eigenaar kan verkopen en je advocaat, want je neemt toch wel een advocaat in de arm, zal je adviseren om niet te kopen als er pandrechten zijn die na de aankoop gevolgen voor je kunnen hebben. Onthoud dat dit vaak geen financi\u00eble redenen zijn, zoals schulden, maar dat er wel rekening mee moet worden gehouden voordat je geld op een woning stort.<\/p>\n\n\n\n

Nog twee belangrijke zaken…<\/p>\n\n\n\n

Vakantiehuizen<\/h2>\n\n\n\n

Een belangrijk punt. Want natuurlijk wordt iemands vakantiehuis per definitie alleen bewoond als ze op vakantie zijn, tenzij ze het verhuren als ze er niet zijn. De overgrote meerderheid van de leegstaande huizen aan de kust is leeg omdat de eigenaren in hun hoofdwoning wonen. De woning kan in het weekend, tijdens nationale feestdagen of de hele zomer worden gebruikt, maar staat het grootste deel van het jaar leeg.<\/p>\n\n\n\n

Ontvolking van het platteland<\/h2>\n\n\n\n

Nog een belangrijk punt. Mensen verhuizen van het platteland naar de grotere steden en agglomeraties om te werken. Jonge mensen verhuizen om te gaan studeren en komen misschien nooit meer terug. De woningen blijven op naam van de familie staan en omdat er geen vraag is naar huurwoningen in gebieden waar geen werk is, blijven ze leeg staan. Zelfs als ze te koop worden aangeboden, is er weinig belangstelling, want waarom zouden mensen daarheen verhuizen? De plek is misschien prachtig, maar als er geen voorzieningen zijn, de bevolking afneemt en er geen werk is, is het onwaarschijnlijk dat iemand daarheen zal verhuizen.<\/p>\n\n\n\n

Conclusie<\/h2>\n\n\n\n

Wij weten zeker dat er nog andere redenen zijn waarom een woning nooit op de markt komt, maar dit zijn de belangrijkste redenen waarom er naar schatting 4 miljoen woningen leegstaan in Spanje, ongeveer 14% van de totale woningvoorraad. En volgens Fotocasa, een van de grootste vastgoedportalen, staat 38% daarvan al meer dan vijf jaar leeg!<\/p>\n\n\n\n

Dat betekent echter niet dat je in de grote steden grote hoeveelheden leegstaande woningen ziet.<\/p>\n\n\n\n

Er zijn gebieden waar wel 40% van de woningen leegstaat en dat heeft vooral te maken met de leegloop van het platteland naar de steden. Maar zelfs in steden als Madrid en Barcelona staat tussen de 6,3 en 9,3% van de woningen leeg, 97.000 in Madrid en 76.000 in Barcelona. In Valencia is dat 8,8% van de woningen.<\/p>\n\n\n\n

Wil jij dat we jou helpen met het vinden van een geschikte woning, vul dan onderstaand formulier in<\/h3>\n\n\n